Особенности инвестирования в Недвижимость

Рынок Недвижимости как часть финансового рынка

Н (земля, права, кап-л в вещной форме) явл-ся фин-вым активом, так как созд-ся трудом человека и вложением капитала. Особенность Н: приобрет-е и строит-во Н сопровожд-ся выс. затратами и привлеч-м кредитов, поэтому рынок Н сливается с финн сектором и явл-ся одним из секторов фин-го рынка.

Финансовый рынок – сложная экономич-я система, включающая совок-ть институтов и процедур, направл-х на осущ-ние взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых активов.Фин рынок делится на систему отдельных рынков.

Финансовый рынок как система самостоятельных рынков:

1. Рынок Н (дел-ся на: рынок земли, жилья и нежилых помещ-й).

2. Ден-й и валютные рынки (рынок депозитов, валют, акций в валюте, вкладов).

3. Рынок ц/б (рынок долговых обяз-в и пр.)

4. Рынок драгоц металлов и камней (рынок золота, алмазов).

5. Страховой рынок (им-ва, жизни, проф-й ответ-ти…).

6. Рынок ссудных кап-лов (рынок межбанк-х кредитов, ипотечный и пр.).

Все рынки взаимосвязаны: один и тот же фин-й актив м/б товаром на нескольких рынках. (например объект недв может быть на 1,6 рынке и.т.д.)

Н связана с инвестиц-й деят-тью, она соверш-ся и на первич-м, и на вторич-м рынках.

Инвестиции – накопленные инвестором сбережения, вклады в приобрет-е собственности, которая имеет потенц-ю способ-ть приносить доход, либо иной полез-й эф-т. Традиционно инвестицией считается вложение в ценные бумаги. Недвижимость стала объектом инвестирования в России около 20-30 лет назад.

Инвестиционная деятельность – выполнение инвестором практич-х действий по влож-нию накопл-х сбереж-й (денег, ц/б и пр.) в приобрет-е соб-ти, приносящей доход.

Основные цели инвестирующих в Н:

1. Получение периодических потоков ден-х ср-в (от сдачи Н в аренду и пр.).

2. Прирост кап-ла за счёт увел-ния ст-ти Н вследствие измен-я рыноч-х цен, либо реконструкции или развития объекта.

3. Будущая длительная эксплуатация объекта.

4. Получ-е дохода от перепродажи объекта.

Выделяют 3 основных направления инвестирования в Н:

1. Инвестиции в земельные участки (При вложения в земельные участки высока зависимость от внешних факторов (реш-я органов власти, экология, изм-е законодат-ва).

2. Инвестиции в жильё (является наиболее стабильным направлением: возм-ть проживания, прирост цен на жильё).

3. Инвестир-е в Н, приносящую доход (коммерч недвижимость) (является наиболее прибыльной и интересной для инвестров)отдача от инвестиций после погашения операц-х расходов).

Методы инвестирования на рынке Н:

1. Прямые методы – те методы, при кот-х приобрет-е Н происх-т на торгах или с помощью частного дог-ра.

2. Косвенные методы – покупка ц/б компаний, специализ-щуюхся на инвест-х в Н; инвест-ии в обеспеч-е Н закладные.

Ряд преимуществ инвестирования в Н по сравнению с ц/б:

1. В отличие от корпорат-х ц/б, по кот-м дивиденды выплач-ся ежеквартально, владение Н обеспеч-т инвестора ежемесячной наличностью. Т.е. от Н регулярный поток доходов.

2. Ден-й поток от владениия Н менее динамичен, чем ден-й поток корпор-ций по акциям. Т.е. ден поток по Н более стабильный, т.к. курс акций меняется ежелневно, а цена Н базируется на договорах аренды.

3. Ставка дох-ти корпораций в целом ниже, чем Н.

4. Инвестиции в Н хар-ся большей степенью сохр-ти, безопасности и возм-ти контроля инвестором.

5 Особенно выгодно инвестировать в Н во время инфляции

6.Можно самостоятельно принимать решения и влиять на доходность инвестиций

7. Престижность

8. Появляются налог льготы

9. Можно оптимизировать портфель: улучшая Н, снижая экспл расходы

10. Множественность вариантов использования

11. Инвестирующие в землю, приобретают землю, кот-я является фактором производства.

Причины привлекательности инвестирования в Н в условиях инфляции:

1. Быстрое обесцен-е денег при недост-ной надёж-ти их сохранности в кред-х учрежд-ниях.

2. Частое несоответствие банковской ставки ур-ню инфл-ии.

3. Ограниченность более дох-х направл-й инвестирования.

4. Дост-ная простота и доступность инвестирования в жильё.

5. Инвестирующий в Н, приносящую дох-д, в увл-х инфл-ии м повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложеные ср-ва.

6. Выс. степень безопасности, сохр-ти и воз-ть контроля со стороны инвестора.

7. В момент приобрет-я Н инвестор приобрет-т пакет прав, в то время как приобрет-е иных объектов не влечёт за собой приобрет-е прав соб-ти.

8. Рынок Н имеет большие размеры и мало освоен.

9. Высокий риск инвестирования в Н совровожд-ся приемлимой доходностью операций на этом рынке.

10. Вложения в Н сохр-т инвестиции от инфл-ии.

В целом на источники и величину инвестиций влияют:

1. Ожидаемый доход на инвест-ии.

2. Ставка банк-го %.

3. Налоговая политика в целом и в инвест-ной сфере в частности.

4. Степень риска инвест-й в Н.

5. Темпы инфляции.

Что мешает инвестициям в Н во время инфляции:

1. Падают реальные доходы.

2. Инвестору сложно прогнозир-ть соотнош-е м/у затратами и ожид-мой выгодой (появляется неопределенность и инвестор склонен переждать и дождаться определенности)

3. Сложнее получить долгоср-й кредит под приемлемый процент. Это приводит к недостатку фин-х рес-сов у потенц-х покупателей.

Дата добавления: 2014-01-11