Цикл рынка Н

Причины цикличности рынка Н: временные сдвиги между равновесием спросом и предложением.

Фазы цикла рынка Н: оживление, расширение (на первых 2-х этапах инвестировать легче и проще) избыт предложение (высоки риски девелопера), спад (деньги найти невозможно и инвестирвание в Н прекращается)

Волны -упорядоченные, закономерные конъюнктурн колебания (45-65 лет), проявляющиеся в динамике цен, выпуска продукции, разл показателей. В волне вмещаются несколько циклов.

Циклы - регулярные колебания, объединенные общей логикой фаз, каждая из кот-х становится генератором последующей.

5 фаз рынка Н: Описание цикла рынка Н:

1. Депрессия: в этих условиях новое строит-во сокращ-ся (низкий ур-нь цен, не выгодно строить), сокращ-ся предлож-е, но спрос всегда есть. Инвесторы, у кот-х есть деньги начинают скупать все вакансии. И когда % пустующего жилья достиг-т опред-го низкого уровня (5% по жилью), норма прибыли увел-ся (увел-ся цены) и новое строит-во опять выгодно. Далее начинается след фаза.

2. Экономическая экспансия: на первом шаге доминирует строит-во отдел-х жилых домов, кот-е строит-ся для потреб-лей, имеющих ср-ва для полной оплаты. Аналог-но торговые фирмы начинают расширять свои мощности или складские помещения на средства инвестров, которые имеют возм-ть полного фин-я. На вторм эиапе станов-ся выгодным строит-во больших многоквартирных домов, промышл-х и офис-х зданий, торг-х центтров, кот-е фин-ся с целью получ-я прибыли. Экспансия продолж-ся и станов-ся легко фин-ть проекты разл-х типов. Бурное развитие рынка, в предложение поступ-т кред-ные объекты Н и земли (с окраин), начин-ся развитие инфраструк-ры (строит-во дорог и пр.). Начин-ся земельный бум: крупные участки попадают в предложение земли в регионе (продаются участки из центра города к загороду (наступление города). Но при этом растут затраты на освоение этих земель. Пик цикла: увел-ние объёмов строит-ва, увел-ние затрат на обществ-е улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет двигаться медленно, все происходит резко.

3. Разбалансировка рынка (падение; эффект плохих качелей). Предложение начинает превышать спрос. Предлож-е начин-т превышать спрос, возникают проблемы реализации Н, ужесточаются усл-я предост-ния кредита, увел-ся кол-во судеб-х процессов о наруш-ии обяз-в кредиторов на рынке Н. Но при этом многие др-е сектора рынка Н сохр-т пиковые периоды активности (например рынок прав аренды).Но тем не менее растут операционные расходы. Изменение на рынке Н вызывает изменение на рынке капитала.

4. Рецессия. Ужесточение кредитования на рынке Н, увел-ся кол-во исков, кол-во неплатёжеспос-х заёмщиков, сниж-ся цены, активность рынка Н по всем секторам резко падает. Рецессия на рынке Н развив-ся и происх-т общее снижение деловой активности.

5. Новая депрессия. Растущий объём нарушений фин-х обяз-в. Потом начинается оживление.

Такой цикл Н характерен в нормальных внешних экономических условиях.

Индикаторы рынка Н, кот-е показывают сосотояние рынка:

1. Любое измен-е рыноч-х цен или ставок арендной платы, которое сохр-ся в течение года или неск-х лет.

2. Различия м/у ценами, заявл-ми в листингах (реестрах), и текущими ценами продаж (или ст-тью аренд-й платы) объектов Н.

3. Отрезок времени, за кот-й происх-т сделки с Н (Чем больше период, тем больше сниж-ся ликвид-ть рынка Н).

4. Рост числа сделок (свидетельствует об оживлении рынка Н).

Дата добавления: 2014-01-11