Общие черты и различия в развитии рынка Н и рынка капитала

Одним из секторов рынка капитала явля-ся рынок Н. Будем говорить о доходной Н. в которую осущ-ся крупные инвестиции для получения дохода.

Безрисковая ставка – мин-я % ставка дохода, кот-ю инвестор м. получить на свой кап-л при его влож-е в наиб-ее ликвид-е активы, харак-щиеся отсутствием риска невозвращения вложенных ср-в.

Ставка дисконтировния – норма прибыли, % ставка, использ-мая для приведения ожид-мых будущих ден-х сумм к текущей ст-ти. С точки зрения эк-ки это мин-я норма прибыли, на кот-ю рассчит-т инвестор, вклад-я ден-е ср-ва в проект (формула NPV).

Ставка доходности – безрисковая ставка + плата за риск.

Коэффициент капитализации – % ставка, используемая для пересчёта годового потока дохода, получ-го от фин-го актива, в его рыноч-ю ст-ть. Коэффициент капитализации = сумма всех арендных платежей за год/рыночная ст-ть объекта.

Пример расчета к-та капитализации:

Офисное помещение 90 м2, купленное по рын ст-ти. Равной 90 тыс. долл. Арендная плата офисн помещения в месяц равна 1500 долл.

Годовой доход=1500*12=18000 долл. К-т капитализации=18000/90000=0,2

Знание к-та капиатализации позволяет получить рын ст-ть Н. К-ты капитализации рассчитываются в литературе для каждого типа Н (у нас их можно найти в бюллетене Н). К-ты пересчитываются все время.

Систематические риски – риски внешние по отнош-ю к проекту.

Существенной особенностью рынка Н явл-ся его тесная зависимость от рынка капитала.

Общие черты рынка капитала и рынка Н:

1. Цели инвестирования: получ-е текущего дохода, рост ст-ти актива, защита от налогов.

2. Для обоих объектов инвестирования риски дел-ся на управл-мые и систематические (неуправл-мые).

3. Соотношение спроса и предлож-я опред-т цены активов.

4. Величина безрисковой ставки дох-ти явл-ся основой для опред-я приемлемой ставки доходности.

5. И те и другие активы наход-ся под значит-м влиянием макроэк-х изменений (темпы инфляции).

6. Высокая ставка доходности является показ-лем более высокого риска.

Различия рынка капитала и рынка Н:

Параметр	Рынок капитала:	Рынок Н:
объем предлож-я	высокоэласт-н;	неэласт-н в краткоср-м периоде;
ставка дох-ти	подвержена знач-м колеб-м	относительно стабильна;
ликвид-ть;	более высокая	более низкая ликвид-ть;
в период инфл-ии инвестиционная привлек-ть фин-х активов	падает;	растёт;
поток дох-в	неустойчивый;	относ-но устойчивый;
ставка дох-ти	безрисковая ставка + плата за риск.	безрисковая ставка + плата за риск + размещение инвестированного капитала + эксплуатац-ные затраты.

Связь рынков Н и капитала в краткосрочном периоде

В краткосрочном периоде связи нет.

Объемы предлож-я на рынке Н опред-ся притоком кап-ла в строит-во и ситуацией, сложив-ся на рынке кап-ла. С учётом того, что в краткосроч-м периоде на рынке Н не возм-но увеличить или уменьшить предложение, сущ-ные измен-я на рынке кап-ла не влекут за собой немедленного изменения ситуации на рынке Н. Также необх-мо учитывать, что на рынке Н в кракосроч-м периоде удары по рынку гасятся за счёт измен-я стандартной нормы свобод-й недвижимости (свободные вакансии).

Дата добавления: 2014-01-11