Связь рынков Н и капитала в долгосрочном периоде

Предположим, что рынок Н находится в равновесии. Нет побудительных причин привлекать инвестиции. После того, как равновесие прошло, капитал идет на рынок Н (ищет где можно заработать деньги) На рынке капитала спрос на объекты Н повыш-ся или пониж-ся в завис-ти от ставки дох-ти инвестиций в Н. Цены растут, растут и арендные платы. Все это приводит к тому, что осуществляется прилив инвестиций в Н. Через опред промежуток времени начинается существ рост предложения. Капитал понимает это, и понимает, что цены могут начать падать. Цены начинают падать на рынке Н и капитал начинает убегать с рынка Н. Но недостроенные объекты замораживать нельзя. Капитал все еще идет на рынок Н. Это обстоятельство называется переизбыточным инвестированием в Н. На рынке доходной Н эта ситуация неизбежна.

Равновесие на рынке Н и рынке кап-ла достиг-ся тогда, когда стоимость Н = стоимости строит-ва, нет мотивации инветировать в Н.

Изменения на рынке Н (рассм-м доходную Н) под влиянием рынка капитала:

Предположим, что оба рынка наход-ся в равновесии. Затем на РН происх-т рост спроса, изначально он погашается за счёт снижения стандартной нормы свободной Н. Экон-я ситуация улучш-ся в связи с эк-м ростом, начин-т расти арендные ставки, но предлож-е на РН стабильно (оно не м быстро увеличиться). Из-за чего повыш-ся ставки дох-ти на РН. Эти процессы повыш-т инвестиц-ную привлек-ть объектов Н, на РК наблюд-ся прилив инвестиций в строит-во объектов высокодоходной недвиж-ти.

Через опред-ное время наблюд-ся рост предлож-я, ситуация на рынке мен-ся. Инвесторы вклад-т в строит-во, пока стоимость Н выше стоимости строит-ва (равновесие). Устанавл-ся равновесие: рост предл-ния объектов Н ведёт к сниж-нию арендных ставок, ставка дох-ти инвест-й в Н падает, ст-ть Н падает, ст-ть строит-ва превышает ст-ть Н, и приток ивест-ций на РН прекращ-ся. Капитал, инвестир-мый в строит-во объектов Н в период высокой их инвест-ной привлек-ти, явл-ся по сути избыточ-ным инвестированием, кот-е приводит к росту предлож-я Н в период, когда предлож-е начинает превышать спрос и арендная плата падает.

Характерные процессы для рынка доходной Н:

1. Ур-ни аредной платы на рынке доходной Н имеют тенденцию к циклич-ти.
2. Ст-ть объектов дох-ной Н на рынке Н опред-ся факторами, действующими на Рынке Капитала.
3. Неизбежно цикличное избыточное инвестирование на рынке доходной Н.
4. Состояние рынка К определяет предложение Н в долгоср периоде, а спрос на Н определяет общая эконом конъюнктура
5. Объекты доходной Н конкурируют на Рынке Н за более высокую ставку арендной платы, а на Рынке К – за более конкурентноспособную ставку дох-ти на инвестированный кап-л.

Тема: Виды рынков недвижимости и их особенности

1. Виды рынков:

Посетный способ – классификация по разл признакам.

1.По виду объектов рынки Н бывают:

· земельный;

· зданий;

· сооруж-й;

· предпр-й;

· помещений;

· многолетних насаждений;

· вещных прав и пр.

2. Географический фактор (территориальный):

· местный;

· городской;

· регион-й;

· национальный;

· мировой.

3. По функциональному назначению:

· произв-х зданий;

· жилых зданий;

· непроизв-х зданий и помещений.

4.Степень готовности к эксплауатации:

· рынок сущ-щих обектов;

· рынок незаверш-го строит-ва;

· рынок нового строит-ва.

5.По видам сделок:

· купли-продажи;

· аренды;

· ипотеки.

6. По отраслевой принадлежности:

· промышл-х объектов;

· с/х объектов;

· обществ-х зданий.

7. По форме соб-ти:

· гос-х и муниц-х объектов;

· частных объектов.

8.По способу соверш-ния сделок:

· первичный и вторичный;

· организованный и неорган-й;

· биржевой и небирж-й;

· традиционный и компьютериз-й.

Общие факторы, влияющие на цену любого объекта Н на любом рынке (выделены в таблице жирным)

Физические	Юридические	Экономические	Социальные
Коммуникационная обеспеченность участка	Полнота прав и обременений	Уровень и динамика доходов населения	Численность населения и ее изменение
Особенности климата	Надежность гарантий прав собственности	Доступность фин рес-в	Социальная структура
Удаленность от центра дел активности	Политический риск	Уровень и темпы развития бизнеса	Условие для эммиграции
Удаленность от рекреац зон (зон отдыха)	Правило зонирования территорий	Состояние альтернат рынков	Вкусы и традиции населения
Удаленность от магистралей	Сроки и сложность оформления прав	Субсидии и льготы, целев финансирование	Престижность района
Опасность катастроф	Ограничение на исп-е	Уровень арендной платы и издержек	Число семей на кол-во населения
Ландшафт и тип застройки	Огр-е прав для иностранцев	Инфляционные ожидания	Уровень преступности
Состояние экологии	Фискальный режим	Число покупателей	Плотность раб мест вокруг участка
Удаленность от метро	Налоговой режим	Риск инвестиций в Н
Близость к воде		Стоимость стр-ва, цены на тарифы на коммун услуги
Физические хар-ки объекта

Тема:Рынок земельных участков

Дата добавления: 2014-01-11