Метод сравнения продаж (сравнительного анализа продаж)

Рациональный покупатель не заплатит за объект цену больше, чем та, по кот-й м/б приобретена аналог-ная Н. Наиболее действенен по объектам Н, по кот-м много инфо о недавних сделках купли-продажи. Для регул-но продаваемых объектов Н (типовые квартиры) этот метод даёт наиб-ее точную оценку. Обычно такие объекты не явл-ся источником пр-ва дохода. В сравнит подходе должно быть учтено любое отличие усл-й продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных усл-й.

Последовательность применения метода:

1. Подробное исслед-е рынка с целью получения достоверной инф-й о всех факторах, имеющих отношение к оцениваемому объекту.

2. Опред-ние подходящих ед-ц сравнения, проведение сравнит-го анализа по каждой ед-це. Единицы сравнения: цена за единицу площади, цена за единицу участка вдоль моря или дороги, цена квадратного метра общей площади квартиры, цена за комнату, цена за единицу приносящую доход.

3. Сопоставление иссл-го объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректир-ки их продажных цен или исключ-я из списка сравнив-мых.

4. Приведение ряда показ-лей ст-ти сравнив-мых объектов к одному или к диапазону стоимостей.

Пример: оценка здания на радищева методм сравнения продаж:

Ст-ть кв метра по продажам подобных объектов=4000 долл. Наш метраж 2,5 т метров. Тогда оценочная ст-ть=1000000 долл.

Элементы сравнения – хар-ки объектов Н и сделок, кот-е вызыв-т изменение цен на Н.

Для определения элементов необх-м подроб-й анализ рыноч-х усл-й. Чтобы привести объекты сравнения к исслед-му на дату оценки треб-ся выполнить корректировки продажной цены объектов сравнения по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррек-ции зависит от степени различия м/у объектами.

В оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения:

· права соб-ти на Н;

· усл-я финансир-ния;

· усл-я продажи (рассрочка, бартер и пр.);

· состояние рынка;

· место располож-е;

· физ-кие хар-ки;

· эк-кие харак-ки;

· использование;

· компоненты ст-ти, не связанные с Н (оборуд-е, мебель для гостиницы).

Техника выполнения корректировок: выделяют элементы и измеряют корректировки (для измерения корр-вок примен-т колич-е и качеств-е методики).

Количественные методики: анализ парного набора данных: сравнив-ние 2 или более рыночных продаж за исключением одного параметра. Абсолютная точность метода достиг-ся в совпадении всех данных, кроме одного.

Статистичекий анализ (исп-ся математ-й аппарат статистики): трудность в опред-нии факторов, влияющих на величину цены объекта; чем меньше этих факторов в реале, тем достовернее рез-т.

Графический анализ – рез-ты статист-го анализа изобр-ся граф-ки.

Анализ тенденций – при наличии большого колич-ва данных рынка о продажах соб-ти с несовпад-ми параметрами (позвол-т опред-ть факторы, влияющие на цену продаж и элементы, чувствит-е к рынку).

Анализ вторичных данных – опред-т величины коррек-вок, опираясь на данные, непосред-нно не относ-щся к объекту оценки или сравнения.

Качественные методики:

1. Относительный сравнительный анализ: на основе изучен-х данных рынка анализ-ся сравнимые продажи для того, чтобы опред-ть явл-ся ли сравнимые харак-ки превыш-щими, равными или недостающими по отн-ю к объекту оценки.

2. Распределительный анализ (вариант относ-го сравнит-го анализа): сравнив-мые продажи располаг-ся в порядке убывания адекватности (по значиваемости), затем оценив-ся место продаж, исходя из мнения оценщика.

3. Индивидуальные опросы: сугубо субъективное мнение оценщика или привлекаемого специалиста.

Дата добавления: 2014-01-11