Доходный подход. Чистая настоящая стоимость инвестиц-го проекта:

Чистая настоящая стоимость инвестиц-го проекта:

NPV = – С₀ + ∑(t=1, n) С_t/(1+i_t)^t, где С₀ – начальные инвестиции, С_t – денежный поток периода t, i_t – ставка дисконтирования для периода t. В последний год в ден поток добавляется ст-ть перепродажи имущества.

Суть подхода: Цена недвиж-ти опред-ся дох-ми, кот-е она м принести в будущем. Дох-ный подход оценивает ст-ть Н в данный момент как текущую ст-ть будущих ден-х потоков и отражает количество и кач-во дохода, кот-е объект оценки м принести в течение всего срока службы, риски, харак-ные для данного объекта оценки, и риски, связ-ные с регионом располож-ния объекта. Это регулир-ся ставками дисконтирования.

Доходный подход использ-ся при определении инвестиционной ст-ти, так как потенц-ный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем тек-щая ст-ть будущих дох-в от этого объекта.

2 метода определения рыночной стоимости в рамках доходного подхода: метод прямой капит-ции и метод дисконт-ных ден-х потоков.

Метод прямой капитализации: переводит годовой дох-д в ст-ть соб-ти путём деления год-го дохода на соотв-щую норму дохода или путём умнож-ния на соотв-щий коэф-т дохода. При этом не делается отдельный учёт возврата кап-ла и дохода на кап-л. Метод максим-но прост, не треб-т долгоср-х прогнозов. Коэф-т капит-ции опред-ся прямо из данных рынка путём выявления взаимосвязи м/у год-вым дох-м и ст-тью методом сравнит-го анализа (одно на другое делим или умнож-м). Прямая капит-ция примен-ся к потенц-му или эф-ному валовому дох-ду, к чистому операц-му дох-ду или ден-му дох-ду до уплаты налогов. Метод прямой капитализации используется для оценки объектов, у кот-х потоки дох-в стабильны длительный период времени и представляют собой значит-ную полож-ную величину, либо когда потоки дох-в возрастают устойчивыми умеренными темпами (сегодня в СПб темпы неумеренны).

Основные проблемы метода прямой капитализации:

1. Метод не рекоменд-ся, когда объект Н треб-т значит-ной реконстр-ции или наход-ся в состоянии незаверш-го строит-ва. То есть когда в ближ-шем будущем не предполаг-ся выход на ур-нь стабил-х дох-в.

2. Подход не применим, если существует информ-ная непрозрач-ть рынка Н, отсутствие инф-ции по реальным сделкам (занижение цен и пр.).

Метод дисконтированных денежных потоков (Метод капитализации по норме отдачи): переводит будущие выгоды в настоящую ст-ть соб-ти путём дисконтирования каждой будущей выгоды соответ-щей нормой отдачи. Учитывается Со и в последнем году учитывается в ден потоки учит-ся доход от препродажи. Норма отдачи д отражать поступления дох-в, измен-ния ст-ти соб-ти и доходов, а также норму отдачи на капитал. Метод базир-ся на предполож-х, что ожидается изменение дохода и изменение ст-ти соб-ти. Применяется: когда предполаг-ся, что будущие ден-е потоки б сущ-но отлич-ся от текущих, когда имеются данные, позвол-щие обосновать размер будущих ден-х потоков от Н, когда потоки дох-в и расх-в носят сезонный хар-р, когда оценив-ся Н – крупный многофункц-ный коммерч-й центр – оценивают по элементам, когда объект только строится или только ввод-ся в эксплуат-цию. Прогнозируемый (Дисконтируемый) срок – 5-10 лет.

Итоговые данные получ-ся: после опред-ния рыночной ст-ти 3 методами производ-ся процесс соглас-ния ст-ти Н, оценщик предаёт разл-й вес оценкам по каждому из методов с учётом всех обстоят-в, действ-щий на объект Н. Оценка счит-ся примелимой, если рез-т отклон-ся от реал-ной ст-ти сделки до 10%.

Пример: оценка здания на радищева доходным методом:

Пусть здание на радике может сдаваться в аренду. Доходным подходом рын ст-ть объекта =7 млн. долл.

Т.о. после того, как оценщик произвел расчет рын ст-ти тремя методами, производится процесс согласования рын ст-ти Н. Оценщик придает уд вес каждому методу.

Дата добавления: 2014-01-11