Договір піднайму житла

Відповідно до ст. 823 ЦК України наймач житла за згодою наймодавця може укладати договір піднайму житла. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом, тому його права тісно пов'язані з правами наймача.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк, тому піднаймач не має права вимагати від наймача укладення нового договору піднайму чи вимагати відшкодування збитків у разі, коли наймач уклав новий договір піднайму з іншою особою.

На відміну від тимчасових мешканців, користування житлом піднаймачем є сплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму і, на відміну від договору найму, не може бути змінений законом.

Заміна наймача у договорі найму житла. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом із ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом із наймачем (ст. 824 ЦК України). Така заміна провадиться лише за згодою наймодавця, тому у разі неодержання такої згоди спори судом не розглядаються, оскільки суд не має права спонукати наймодавця здійснювати таку дію. Заміна наймача веде до зміни сторони у договорі, тому потрібно вносити відповідні письмові зміни до договору найму житла.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем. Така заміна сторони у договорі найму не вимагає волевиявлення наймодавця. У цьому разі наймачами стають усі повнолітні особи, які проживали разом із наймачем, які й повинні підписати відповідні зміни до договору найму житла. Коли не всі повнолітні стають наймачами, а один чи кілька з них, то у цьому разі повинна бути згода наймодавця на продовження договору найму житла на тих самих чи інших умовах.

Незалежно від того, хто стає наймачем (усі чи один із тих, які проживають з наймачем), договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Відповідно до ст. 47 Конституції України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Тому порядок та підстави розірвання договору найму встановлюються законом, а саме ст. 825 ЦК України. На відміну від регулювання договору найму майна, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. При цьому згода наймодавця на припинення договору найму не вимагається. Умовою для дострокового розірвання договору найму є те, що всі особи, які проживають разом із наймачем, у тому числі тимчасові мешканці, звільняють наймане житлове приміщення. У разі, якщо хтось із зазначених осіб продовжує проживати в найманому приміщенні, договір не можна вважати розірваним.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на тих самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Це пов'язано з технічним і санітарним станом житла. Непридатним, наприклад, є аварійне житло. На сьогодні порядок визнання житла непридатним регулюється тільки для об'єктів державного та комунального житлового фонду. Постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189 затверджене Положення про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання.

Договір найму житла на вимогу наймодавця може бути розірваний тільки за рішенням суду у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Застосування такого заходу судом є його правом, а не обов'язком. При цьому рішення про розірвання договору найму житла не виноситься, а в тому разі, коли протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, наймодавець повинен пред'явити повторний позов про розірвання договору.

На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. Відстрочка виконання рішення суду можлива тільки після того, як буде винесене рішення про розірвання договору. Порядок відстрочки виконання рішення провадиться відповідно до вимог ст. 351 ЦПК України. Відстрочка виконання рішення можлива лише за наявності обставин, що ускладнюють виконання рішення або роблять його неможливим, за заявою державного виконавця або за заявою сторони, тобто наймача. Суд, який видав виконавчий документ, у десятиденний строк розглядає питання про відстрочку виконання рішення в судовому засіданні з викликом сторін і у виняткових випадках може відстрочити. На ухвалу суду про відстрочку виконання рішення може бути подано скаргу, внесено окреме подання.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. При цьому наймодавець повинен у судовому засіданні навести докази того, що така необхідність виникла вже після укладення договору найму житла і потреба у житлі є реальною.

У кожному випадку суд вирішує цей спір індивідуально залежно від загальної площі, яка належить наймачу, кількості житлової площі, яка припадає на одну особу, а також реальної необхідності у проживанні членів сім'ї наймача саме на цій житловій площі та інших обставин.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. У разі недодержання цього строку суд може відмовити наймодавцю у позові про розірвання договору.

Договір найму може бути розірваний також у разі, коли наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. Тоді наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла, але тільки у випадку, коли він попередив про усунення цих порушень. ЦК України не встановлює форми попередження наймодавцем наймача, але найбільш доцільним є письмове попередження, оскільки надалі при розгляді справи у суді про розірвання договору це буде доказом про попередження наймача.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла. Рішення суду про виселення приймається одночасно з прийняттям рішення про розірвання договору.

Отже, власник житла може використовувати його як для особистого помешкання та проживання з ним членів сім'ї, так і здавати для проживання іншим особам на підставі договору найму житла.

Дата добавления: 2014-01-11