Договір будівельного підряду

Відповідно до нового ЦК договір, який раніше мав назву "договір підряду на капітальне будівництво", іменується договором будівельного підряду.

Договір будівельного підряду — це договір, за яким підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх (ч.1 ст.875 ЦК).

Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних з місцезнаходженням об'єкта.

Характеристики договору — двосторонній, консенсуальний і оплатний.

Цей договір є різновидом договору підряду. До договору будівельного підряду застосовуються положення ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Крім ЦК, договір будівельного підряду регулюється спеціальними нормативно-правовими актами, у тому числі окремими, що не суперечать чинному законодавству України, нормативно-правовими актами колишнього СРСР. Основним з них є Правила про договори підряду на капітальне будівництво, затверджені постановою Ради Міністрів СРСР від 26 грудня 1986 р. №1550. Інші нормативні акти колишнього СРСР діють на території України до прийняття відповідних законодавчих актів України, за умови, що вони не суперечать законодавству України. При цьому сторони вправі погоджувати інші умови, ніж передбачені в зазначених підзаконних актах.

Договір будівельного підряду також регулює Закон від 18 вересня 1991 р. "Про інвестиційну діяльність".

На практиці може бути використане Положення про підрядні контракти у будівництві України, затверджене Науково-технічною радою Міністерства України у справах будівництва і архітектури від 15 грудня 1993 р. №9, зміст якого є відображенням сучасних тенденцій підряду на капітальне будівництво (має рекомендаційний характер).

Предмет договору (кінцевий результат діяльності підрядника) — це відповідний об'єкт будівництва, що здається підрядником замовникові, а за договором субпідряду — закінчений комплекс визначених робіт. Саме на досягнення індивідуально-визначеного матеріального результату у вигляді побудованого або реконструйованого будинку чи іншого будівельного об'єкта, завершеного комплексу монтажних та інших будівельних робіт щодо об'єкта в цілому і спрямований договір будівельного підряду.

Сторонами договору є підрядник і замовник. Законом "Про інвестиційну діяльність" значно розширене коло можливих суб'єктів цього договору — ними можуть бути не тільки юридичні, а й фізичні особи, у тому числі іноземні громадяни. Учасником відносин, що виникають за договором будівельного підряду, може бути інвестор — суб'єкт, який приймає рішення про вкладення власних, позикових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування.

Характерною ознакою договірних зв'язків з будівельного підряду є система генерального підряду: замовник укладає договір з однією підрядною будівельною організацією — генеральним підрядником, який для виконання окремих комплексів робіт має право залучити інші спеціалізовані організації на підставі договорів субпідряду, тобто як субпідрядники.

Генеральний підрядник укладає з іншими спеціалізованими будівельними організаціями договори субпідряду на виконання спеціальних або монтажних робіт. Будівельна організація, що уклала такий договір з генеральним підрядником, є субпідрядником і відповідає за невиконання зобов'язань за договором субпідряду лише перед генеральним підрядником.

Замовник перебуває в договірних відносинах лише з генеральним підрядником, який відповідає перед замовником за виконання всіх робіт у строки, передбачені договором, та їх необхідну якість, у тому числі робіт, виконуваних субпідрядними організаціями. За виконання дорученого субпідряднику комплексу робіт він відповідає перед генеральним підрядником.

Субпідрядний договір за правовою природою є договором будівельного підряду, у якому генеральний підрядник виступає як замовник, а субпідрядна організація — як підрядник.

Субпідрядник зобов'язаний за договором субпідряду своїми силами та засобами виконати передбачені монтажні та інші спеціальні роботи відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації та у встановлений строк, забезпечити належну якість цих робіт, здійснити індивідуальне випробування та випробування змонтованого ним устаткування і систем, вчасно усунути недоліки й дефекти виконаних робіт, виявлені в процесі їх приймання. На субпідрядника покладається забезпечення виконуваних ним робіт усіма матеріалами, деталями і конструкціями, за винятком матеріалів, забезпечення якими здійснюють генеральний підрядник і замовник.

Обов'язком генерального підрядника є забезпечення будівельної готовності об'єкта, конструкцій і окремих видів робіт для здійснення субпідрядниками подальших монтажних й інших спеціальних робіт. Генеральний підрядник зобов'язаний передати субпідрядникам затверджену проектно-кошторисну документацію, забезпечити своєчасне фінансування субпідрядних робіт, координувати роботу субпідрядників, складати і стверджувати за погодженням з ними графіки виробництва робіт, здійснювати контроль за їх роботою без втручання в господарську діяльність.

Виконані монтажні й спеціальні роботи і закінчені комплекси робіт або об'єкти, здійснені відповідно до проектно-кошторисної документації, будівельних норм та інших нормативних документів з будівництва, субпідрядник повинен здати генеральному підряднику в обсягах і в строки, що визначені у договорах субпідряду відповідно до графіків виконання будівельно-монтажних робіт.

Крім договору з генеральним підрядником, замовник вправі укласти договір на виконання певних монтажних та інших спеціальних робіт з іншими монтажними та спеціалізованими організаціями — такі договори є прямими.

Види договорів будівельного підряду:

1)договори на виконання будівельно-монтажних та інших робіт з об'єкта в цілому: на нове будівництво (у тому числі "під ключ"), на розширення, на реконструкцію діючих підприємств тощо;

2)договори на виконання окремих комплексів монтажних й інших спеціальних будівельних робіт (монтаж устаткування, конструкцій) — субпідрядні;

3)договори на виконання пусконалагоджувальних робіт — прямі договори;

4)договори на виконання робіт з капітального ремонту будинків і споруд.

Зміст договору. Предмет договору визначається його найменуванням (будівництво визначеної споруди, реконструкція підприємства) і посиланням на здійснення робіт відповідно до розробленої проектно-кошторисної документації.

Ціна договору — це вартість будівельної продукції (виконаних робіт). Вона визначається на договірній основі, встановлюється на підставі базисного рівня кошторисної вартості і додаткових витрат підрядника (подорожчання матеріальних ресурсів, постачальницько-збутові надбавки при реалізації через посередників тощо). Перевищення витрат порівняно з передбаченою в договорі ціною без узгодження з замовником компенсується підрядником за рахунок його власних коштів.

Строк договору визначається за згодою сторін і фіксується шляхом вказівки в договорі дати здачі об'єкта або періоду часу (у місяцях) від початку будівництва до здачі об'єкта або виконаних робіт.

Умови про проектне, матеріально-технічне та організаційне забезпечення будівництва визначаються в договорі шляхом вказівки вимог до проектно-кошторисної документації, її відповідності будівельним нормам і правилам, обсягу і термінів її передачі, обов'язків щодо підготування площадки для будівництва, забезпечення будівництва устаткуванням, матеріалами, виробами та будівельними конструкціями, а також енергоресурсами, організації і проведення будівельно-монтажних та пусконалагоджувальних робіт, створення необхідних житлово-побутових умов для учасників будівництва тощо.

У договорі вказуються права замовника здійснювати контроль і технічний нагляд за відповідністю виконаних робіт проекту, будівельним нормам і правилам, а застосовуваних матеріалів, виробів і конструкцій — державним стандартам і технічним умовам. Передбачаються гарантійні зобов'язання підрядника — його обов'язок за свій рахунок усунути недоліки і дефекти, виявлені в період встановлення гарантійних строків.

Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єкта будівництва до його прийняття замовником несе підрядник, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежали від замовника.

Права замовника. Замовник здійснює контроль і технічний нагляд за відповідністю обсягу, вартості і якості виконуваних робіт проектам і кошторисам. Він має право в будь-який час перевіряти хід і якість будівельних і монтажних робіт, а також якість використовуваних матеріалів, не втручаючись при цьому в діяльність підрядника. У разі виявлення відхилень від проектно-кошторисної, а також від робочої документації, від будівельних норм і правил замовник має право вимагати від підрядника усунути допущені відхилення, а в необхідних випадках — припинити роботи і не оплачувати їх до усунення відхилень.

Контроль за відповідністю обсягу, якості та вартості виконуваних будівельно-монтажних робіт проектам і кошторисам замовник здійснює постійно шляхом проведення періодичних вибіркових перевірок здійснення будівництва. Право контролю і технічного нагляду замовника поширюється не тільки на роботи, виконані генеральним підрядником, але і на роботи, що виконують субпідрядники. У свою чергу генеральний підрядник, що є замовником стосовно субпідрядної організації, вправі здійснювати аналогічні функції контролю за діяльністю субпідрядника. При здійсненні контрольних функцій і дачі вказівок про усунення допущених недоліків замовник не вправі втручатися в діяльність генерального підрядника і субпідрядників. Замовник має право з метою здійснення контролю та нагляду за будівництвом і прийняття від свого імені відповідних рішень укласти договір про надання такого виду послуг із спеціалізованою організацією або спеціалістом. У цьому разі в договорі будівельного підряду визначаються функції та повноваження такого спеціаліста (ч.3 ст.881 ЦК).

Обов'язки підрядника:

1) збудувати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації. Це — обов'язок здійснити будівництво (розширення, реконструкцію, технічне переобладнання) об'єкта відповідно до проектно-кошторисної документації, вимог будівельних норм і правил при забезпеченні належної якості робіт і кінцевого результату.

У ст.877 ЦК передбачений обов'язок підрядника здійснювати будівництво та пов'язані з ним будівельні роботи відповідно до проектної документації, що визначає обсяг і зміст робіт та інші вимоги, які ставляться до робіт та до кошторису, що визначає ціну робіт. Підрядник зобов'язаний виконати усі роботи, зазначені у проектній документації та в кошторисі (проектно-кошторисній документації), якщо інше не встановлено договором будівельного підряду.

Договором будівельного підряду можуть бути визначені склад і зміст проектно-кошторисної документації, а також має бути визначено, яка із сторін і в який строк зобов'язана надати відповідну документацію. Недоліки робіт або використовуваного для робіт матеріалу, допущені з вини підрядника або субпідрядника, мають бути усунені підрядником за його рахунок;

2) здійснити матеріально-технічне забезпечення будівництва. Згідно зі ст.879 ЦК матеріально-технічне забезпечення будівництва покладається на підрядника, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду.

Підрядник, який зобов'язаний здійснювати матеріально-технічне забезпечення будівництва, несе ризик неможливості використання наданого ним матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування без погіршення якості робіт. У разі неможливості використання матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування, наданого замовником, без погіршення якості виконуваних робіт підрядник має право відмовитися від договору та вимагати від замовника сплати ціни робіт пропорційно їх виконаній частині, а також відшкодування збитків, не покритих цією сумою;

3)застрахувати об'єкт будівництва. Підрядник зобов'язаний укласти договір страхування об'єкта будівництва або комплексу робіт, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Сторона, на яку покладається обов'язок щодо страхування, має надати другій стороні в порядку, встановленому договором, докази укладення нею договору страхування, включаючи відомості про страхувальника, розмір страхової суми та застраховані ризики (ч.1 ст.881 ЦК);

4)гарантувати якість у договорі будівельного підряду. Підрядник гарантує досягнення об'єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Гарантійний строк становить 10 років від дня прийняття об'єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом.

Підрядник відповідає за дефекти, виявлені у межах гарантійного строку, якщо він не доведе, що вони сталися внаслідок: природного зносу об'єкта або його частин; неправильної його експлуатації або неправильності інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним іншими особами; неналежного ремонту об'єкта, який здійснено самим замовником або залученими ним третіми особами. Гарантійний строк продовжується на час, протягом якого об'єкт не міг експлуатуватися внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник (ст.884 ЦК);

5)здати замовнику у встановлений договором строк об'єкт або інші будівельні роботи;

6)вчасно усунути недоліки й дефекти, виявлені в процесі приймання робіт, а також усунути за свій рахунок недоліки, допущені з його вини (або вини субпідрядників) і виявлені протягом гарантійних строків.

Наявність дефектів, виявлених протягом гарантійного строку, встановлюється двостороннім актом замовника (експлуатаційної організації) і підрядника. Недоліки в спеціальних монтажних роботах, допущені з вини субпідрядника, усуваються також за рахунок генерального підрядника з наданням останньому права регресу до винної сторони.

Обов'язки замовника:

1)надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт);

2)надавати підрядникові послуги, пов'язані з енерго-, водопостачанням тощо.

Договором на замовника може бути покладений обов'язок сприяти підрядникові у забезпеченні будівництва наданням водопостачання, електроенергії тощо, а також інших послуг;

3) прийняти об'єкт.

У ст.882 ЦК зазначено, що замовник, який одержав повідомлення підрядника про готовність до передання робіт, виконаних за договором будівельного підряду, або, якщо це передбачено договором, — етапу робіт, зобов'язаний негайно розпочати їх прийняття.

Замовник організує та здійснює прийняття робіт за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором. У прийнятті робіт мають брати участь представники органів державної влади та органів місцевого самоврядування у випадках, встановлених законом або іншими нормативно-правовими актами.

Замовник, який попередньо прийняв окремі етапи робіт, несе ризик їх знищення або пошкодження не з вини підрядника, у тому числі й у випадках, коли договором будівельного підряду передбачено виконання робіт на ризик підрядника.

Передання робіт підрядником і прийняття їх замовником оформляється актом, підписаним обома сторонами. У разі відмови однієї із сторін від підписання акта про це вказується в акті і він підписується другою стороною.

Акт, підписаний однією стороною, може бути визнаний судом недійсним лише у разі, якщо мотиви відмови другої сторони від підписання акта визнані судом обґрунтованими.

Прийняття робіт може здійснюватися після попереднього випробування, якщо це передбачено договором будівельного підряду або випливає з характеру робіт. У цьому випадку прийняття робіт може здійснюватися лише у разі позитивного результату попереднього випробування.

Замовник має право відмовитися від прийняття робіт у разі виявлення недоліків, які виключають можливість використання об'єкта для вказаної в договорі мети та не можуть бути усунені підрядником, замовником або третьою особою;

4) оплатити роботи. Згідно з ч.4 ст.879 ЦК оплата робіт провадиться після прийняття замовником збудованого об'єкта (виконаних робіт), якщо інший порядок розрахунків не встановлений за погодженням сторін.

Порядок розрахунків за виконані підрядником роботи визначається договором. Можуть передбачатися платежі помісячні, поквартальні, за фактично виконані роботи. Найбільш вигідна для замовника оплата об'єкта — в цілому після прийняття ним об'єкта. При цьому зазвичай потрібне авансування діяльності підрядника.

У разі руйнування або пошкодження об'єкта будівництва внаслідок непереборної сили до спливу встановленого договором будівельного підряду строку здачі об'єкта, а також у разі неможливості завершити будівництво (будівельні роботи) з інших причин, що не залежать від замовника, підрядник не має права вимагати від замовника плату за роботу або оплату витрат, якщо інше не встановлено договором.

У разі необхідності консервації будівництва з незалежних від сторін обставин замовник зобов'язаний оплатити підрядникові виконані до консервації роботи та відшкодувати йому витрати, пов'язані з консервацією.

Відповідальність сторін може бути передбачена законодавством і укладеним договором, тобто як у нормативному, так і в договірному порядку. Зазвичай засоби відповідальності визначаються сторонами в укладених договорах. За невиконання або неналежне виконання обов'язків за договором будівельного підряду відповідальна за це сторона сплачує встановлену неустойку (пеню), а також відшкодовує збитки.

За загальним принципом цивільно-правової відповідальності сторони відповідають за порушення договору лише за наявності їх вини. Оскільки відповідальність за порушення субпідрядниками своїх зобов'язань покладається на генерального підрядника, останній відповідає перед замовником не тільки за свою вину, а й за вину третіх осіб (субпідрядників).

Розмір неустойки, що сплачується винною стороною, встановлюється залежно від виду порушення. При укладенні договору сторони мають право передбачити санкції за невиконання таких зобов'язань, за порушення яких законодавством вони не встановлені. Сплата неустойки, встановленої за невиконання або неналежне виконання зобов'язань і відшкодування заподіяних цим збитків не звільняє сторони від наступного виконання зобов'язань.

Відповідальність підрядника. Підрядник відповідає за недоліки збудованого об'єкта, за прострочення передання його замовникові та за інші порушення умов договору (за недосягнення проектної потужності, інших запроектованих показників тощо), якщо не доведе, що ці порушення сталися не з його вини.

За невиконання або неналежне виконання обов'язків за договором будівельного підряду підрядник сплачує неустойку, встановлену договором або законом, та відшкодовує збитки в повному обсязі.

Суми неустойки (пені), сплачені підрядником за порушення строків виконання окремих робіт, повертаються підрядникові у разі закінчення всіх робіт до встановленого договором граничного терміну (ст.883 ЦК).

Відповідальність замовника. У разі невиконання або неналежного виконання замовником обов'язків за договором будівельного підряду він сплачує підрядникові неустойку, встановлену договором або законом, та відшкодовує збитки у повному обсязі, якщо не доведе, що порушення договору сталося не з його вини (ст.886 ЦК).

Тим самим ЦК 2003 p. відмовився, за загальним правилом, від обмеженої відповідальності сторін договору будівельного підряду, встановленої раніше діючим законодавством, відповідно до якого збитки відшкодовувались винною стороною лише в сумі, що перевищує неустойку.

Отже, договір будівельного підряду— це договір, за яким підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

Дата добавления: 2014-01-11