Понятие договора аренды

Договоры о передаче имущества в пользование

Глава 1. Договор аренды.

§ 1. Понятие договора аренды. §2. Обязанности сторон по договору аренды. §3. Гражданско-правовые санкции за нарушение договора аренды. §4. Виды договоров аренды.

Дополнительная литература:

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т.2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2004.

2. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999.

3. Вавилин В.Е. Аренда транспортных средств. М.: Альфа. 2005.

4. Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарев И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правого регулирования. СПб.: Изд-во СПб Университета МВД России. 2007.

5. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. М.: Сирин, 1998.

6. Газман. В.Д. Финансовый лизинг. М., 2003.

7. Калачева С.А. Аренда нежилых помещений. М., 1998.

8. Лукина 3., Смирнов В. Аренда недвижимости. М., 1998.

9. Морозова Ж.А. Договоры аренды. М., 2003.

10. Прилуцкий Л.Н. Финансовый лизинг. Правовые основы, экономика, практика. М.,1997.

11. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости. Практическое пособие. М., 2003.

Договор аренды - это договор о предоставлении имущества во временное владение и пользование, либо только в пользование за плату.

Экономическая сущность: Он опосредует товарный оборот: арендодатель получает прибыль от передачи имущества во временное пользование другому лицу, а арендатор удовлетворяет потребность в имуществе на время, может использовать его как в бытовых целях, так и в производстве, также может получать прибыль.

Юридические признаки:

1. Правовая сущность - направленность на передачу (предоставление) правомочия пользования на имущество (как вместе с правомочием владения, так и отдельно) в определенном объеме, на время и за плату. По договору аренды не передается право собственности на имущество, а лишь отдельные ограниченные правомочия и на время.

2. Субъектный состав (стороны): арендодатель и арендатор. По общему правилу, ими могут быть любые субъекты гражданского права, кроме случаев особо указанных в законе применительно к отдельным видам договоров аренды.

Арендодателями могут быть те субъекты, которые обладают правом на сдачу имущества в аренду. Это, прежде всего, собственники имущества, а также лица, управомоченные собственником (комиссионер, доверительный управляющий, поверенный, агент) либо законом (это комитеты по управлению государственным имуществом, муниципальным имуществом). Унитарные государственные и муниципальные предприятия могут выступать арендодателями недвижимого имущества с согласия собственника, а в отношении движимого - без такового, а казенные предприятия - в отношении любого имущества, только с согласия собственника.

Субъектный состав договора аренды зависит, кроме того, от вида договора аренды (например, в договоре все участники должны быть предприниматели).

3. Объект договора аренды.

Юридический объект: действия арендодателя по предоставлению арендатору имущества и действия арендатора по владению и пользованию либо только пользованию имуществом, а также действия по передаче платы за это и действия по возврату имущества.

Материальный объект: непотребляемые вещи, как движимые так и недвижимые, но всегда индивидуально-определенные.

4. Договор аренды - двусторонний.

5. Договор аренды - двусторонне-обязывающий (взаимный).

6. Он является консенсуальным (кроме аренды транспортных средств).

7. Возмездность. Видами арендной платы могут быть (ст. 614 ГК): твердая денежная сумма, в виде периодических выплат или единовременная; доля от полученных доходов, плодов или продукции; услуги; встречная передача вещи в собственность или аренду; возложение затрат на улучшение имущества (например: ремонт); может быть сочетание этих видов.

8. Договор аренды свободно заключаемый.

9. По срокам действия он может быть с определенным в договоре сроком либо заключаться на неопределенный срок (ст. 610 ГК), в последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора об этом за 1 месяц (при аренде движимого имущества) и за 3 месяца (при аренде недвижимости).

10. Праву пользования договора аренды присуще свойство «следования» (ст. 617 ГК) - изменение собственника не прекращает договора аренды (права и обязанности арендодателя переходят на нового собственника).

11. Праву владения и праву пользования арендатора в договоре аренды присуща вещная защита (ст. 305 ГК): виндикационный и негаторный иски.

12. Форма договора аренды, по общему правилу, должна быть письменной при заключении договора на срок более 1 года, а также в тех случаях, когда хотя бы одна из сторон - юридическое лицо. При аренде недвижимости требуется государственная регистрация (ст. 609 ГК), при аренде зданий и сооружений - письменная форма независимо от срока и государственная регистрация при сроке аренды - 1 год и больше (ст. 651 ГК).

13. Особое правило о судьбе улучшений имущества, произведенных арендатором (ст. 623 ГК): отделимые улучшения становятся собственностью арендатора; неотделимые улучшения, сделанные хотя и с согласия арендодателя, становится его собственностью, но арендатору возмещается их стоимость; если улучшения произведены без согласия арендодателя, то они возмещению не подлежат (кроме аренды предприятий, где они возмещаются (ст. 662 ГК).

Отличия договора аренды от других договоров о передаче имущества:

Отличия от договора купли-продажи, мены, дарения, ренты:

- в том, что по договору аренды передается вещь арендатору на время во владение и в пользование либо только в пользование с обязанностью ее возврата, а по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты - вещь передается в собственность другого лица.

Отличия от договора жилищного найма:

- по материальному объекту. В договоре жилищного найма таковым является только жилое помещение.

В силу особенностей и особых целей удовлетворения насущных потребностей человека в жилище, он требует специального правового регулирования.

Отличия от безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды):

- по признаку возмездности. Договор ссуды - это договор о безвозмездном пользовании имуществом. Это порождает и другие особенности договора ссуды (глава 36 ГК).

Дата добавления: 2014-01-13