Тема8. Основные подходы и методы оценки недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости

Сертификация и аттестация профессиональной деятельности

Иерархия стандартов оценки

1.Международные стандарты оценки (разработано международным комитетом по стандартам оценки). Сюда входит Российское общество оценщиков. Стандартизация международного уровня существенно отличается от процесса создания национального уровня

2.Стандарты оценки США (ЕСПОП). Здесь представлены условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчёта об оценки, предоставлении консультативных услуг; способы оценки, ревизии или консультативных услуг, положение об этики, о компетентности

3.Европейские стандарты оценки (ЕСО). Особенность ЕСО – ориентация на Европейское законодательство. Выделяют 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. 1-3 стандарты - соответствие ЕСО, 4-принципы оценки и подходы к составлению отчёта об оценке, 5-оценка для целей финансовой отчётности, 6-оценка для залога, 7-оценка на будущую дату, 8-оценка инвестиций в ценные бумаги, страховых и пенсионных фондов,9- предоставление результатов оценки, формы сертификата оценки. 13 методических рекомендаций по оценке: факторов, влияющих на стоимость, специальных объектов, машин и оборудования, активов для инвестирования, сельскохозяйственных объектов, исторических объектов, бизнеса, нематериальных активов, индексов недвижимости, распределение стоимости между землёй и зданиями, особенности оценки в различных странах, плюс приложения по сертификации, рецензировании отчётов об оценке, этики оценщика

4.Российские стандарты оценки. Правовые основы стандартизации установлены законом. Стандартизация-деятельность по установлению норм, правил, характеристик, процессов. Здесь даётся определение: основных видов стоимости, основных подходов к оценке. Статья 20 устанавливает 6-месячный срок, действительности итоговой величины стоимости объекта недвижимости для целей совершения сделки

В настоящее время согласно требованиям систем сертификации качества в европейских странах формируются системы сертификации качества. В системе нормативных документов РОО действует положение об уровнях квалификации действительных членов РОО и аттестационной (сертификационной) комиссии, утверждённое решением конференции РОО 26.11.1996. Установлены 4 уровня квалификации членов РОО: действительный член РОО, сертифицированный оценщик, эксперт по оценке, мастер (магистр) оценки.

1. Основные подходы и методы оценки недвижимости
2. Общая характеристика затратного подхода. Его алгоритм и сфера применения
3. Оценка текущей стоимости замещения здания, сооружения
4. Определение износа объекта недвижимости
5. Определение стоимости земельного участка
6. Метод капитализации издержек

-1-

Методы оценки — конкретные способы применения принципов оценки, способы рас­чета величины денежного эквивалента ценности недвижимости.

Проблема методов оценки недвижимости по-разному решается в различных странах. Так; в Великобритании насчитывают пять методов оценки: сравнения, ин­вестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В США используются три метода: затратный, сравнительного анализа про­даж, доходный. Каждый из этих методов имеет свою преимущественную сферу применения. Однако оценщик должен в соответствии со стандартами приме­нять для оценки либо все три метода, либо (минимум) — два, обосновав причи­ну выбора.

Окончательное суждение о ценности объекта должно производиться не на основе среднеарифметического из полученных разными методами результатов, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название «процедура согласования»). Важно иметь в виду, что использование двух, а лучше — трех методов — это не дань сложившимся правилам и стандартам. Скорее, наоборот, стандарт именно по­тому и требует использования разных методов, что это необходимо для получения возможно более достоверного суждения о величине денежного эквивалента ценнос­ти недвижимости.

Эта необходимость определяется тем, что ни один из методов оценки недвижи­мости не может дать абсолютно верного значения величины стоимости недвижимо­сти. Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах.

Использование различных методов позволяет снять односторонность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.

В России оценщики сегодня в основном ориентируются на американский подход к оценке недвижимости как наиболее развитый и подходящий к российским усло­виям. Исходя из него мы и рассмотрим коротко предлагаемые в его рамках методы.

Рыночный подход: - метод моделирования рынка

- метод сравнительного анализа продаж

Доходный метод: - метод прямой капитализации

- метод капитализации нормой отдачи

Затратный подход: - метод капитализации издержек

-метод компенсации издержек

-2-

Основная идея подхода — объект не может стоить больше, чем придется затра­тить для создания аналогичного.

Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценке рыночной стоимости земли.

Основные характеристики:

1. оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем учреждений, на основе расчёта затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату

2. учёт износа оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов

3. принцип «замещения»

Необходимое условие для использования затратного метода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного объекта с последующим учётом износа оцениваемого объекта

Основные этапы ЗП в рамках метода компенсации издержек:

1. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания

2. оценка величины предпринимательской прибыли

3. расчёт износа

4. оценка рыночной стоимости земельного участка

5. расчёт итоговой стоимости объекта оценки

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

1. оцениваются новые или недавно построенные объекты

2. необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

3. необходимо ТЭО нового строительства

4. оцениваются объекты незавершенного строительства

5. оценки в целях выделения объектов налогообложения

6. оценки в целях страхования

7. переоценки основных фондов предприятий

8. если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке

9. оценки недвижимости на пассивных рынках

10. оценки гос. имущества

-3-

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Наиболее предпочтителен расчёт стоимости воспроизводства, однако когда существует функциональный износ, используется стоимость замещения. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчёт затрат:

1. прямых (непосредственно связанных со строительством): стоимость стройматериалов, изделий, оборудования, з/п рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и др.

2. косвенных (не связанных со строительством): стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и др, накладные (необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания)

Оценка текущей стоимости замещения может проводиться с использованием различных методов:

Дата добавления: 2014-01-13