Метод разбивки на компоненты

Метод сравнительной единицы.

За основу берутся затраты на сооружение аналогичного здания. Погрешность 15-20%.

Если известна общая площадь (объем) здания-аналога и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 м²,1 м³. В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого зда­ния:

Сз =CS(V)

где Сз — стоимость замещения здания,

С — величина затрат на единицу сравнения,

S (V) — площадь (объем) оцениваемого здания.

Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод и метод срав­нительной единицы предполагают правильный метод выбора аналогов — одного типа, примерно одной величины (иначе возможны существенные искажения).

Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС). УПСС- укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости

Со = С 1м²*So*Kп*Кн*Км*Кв*Кз*Кндс

Со - стоимость оцениваемого объекта

С 1м² – стоимость 1м² типичного объекта на базовую дату

So – площадь оцениваемого объекта

Kп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и типичным (для идентичного Кн=1)

Км - коэффициент, учитывающий месторасположение объекта

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки

Кз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС, в %

Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Например, есть данные об общей величине затрат на сооружение аналога и доле затрат на создание отдельных элементов здания в общих затратах: здание общей площадью 1000 м², общие затраты — $300 тыс. в том числе затраты на сооружение фундамента — 3 %. Оцениваемое здание — 500 м². Соответствен­но, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны: $300 тыс. х 0,03:2 = 4500 долларов. Аналогичным образом можно найти сто­имость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, мы полу­чим полную стоимость.

Сзд = ﴾∑Vj*Cj)*Кн

С зд - стоимость строительства здания в целом

Vj – объем j-того компонента

Cj – стоимость единицы объема

n- количество выделенных компонентов здания

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1)

Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, проектирование, разработка ТЭО, получение разрешений на строительство и пр.).

Сметная стоимость строительства - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией. База для её расчёта - проект и рабочая документация, действующие сметные нормативы, отпускные цены на оборудование, мебель, инвентарь и др. Сметная стоимость включает: строительные работы, монтажные работы, затраты на приобретение оборудования, мебель, инвентарь.

Для определения сметной стоимости составляется сметная документация.

Локальные сметы - первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы – аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчёты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчётов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав:

1. подготовка территории строительства

2. основные объекты строительства

3. объекты подсобного и обслуживающего назначения

4. объекты транспортного хозяйства и связи

5. объекты энергетического хозяйства

6. наружные сети и сооружения

7. благоустройство территории строительства

8. временные здания и сооружения

9. прочие работы и затраты

10. содержание структуры дирекции

11. подготовка эксплуатационных кадров

12. проектные и изыскательные работы

Методы расчёта затрат:

1. ресурсный – расчёт в текущих ценах тарифах ресурсов ведётся исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях, а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Рассчитывается стоимость СМР (прямых и накладных)= затраты подрядчика. затраты подрядчика + прибыль = цена подрядчика. цена подрядчика + стоимость инженерного оборудования + косвенные затраты инвестора = затраты инвестора. затраты инвестора + его прибыль = восстановительная стоимость
2. ресурсно-индексный – сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости - относительные показатели, определяемые соотношением текущих стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы
3. базисно-индексный – перерасчёт затрат по срокам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. ПЗ˝99 = М˝91*КМ˝99+ЗП˝91*Кзп˝99+ЭМ4М⁴91*КЭМ4М99. ПЗ˝99-прямые затраты, приведённые к уровню 99 года. ЗП˝91- з/п. ЭМ4М⁴91-эксплуатация машин и механизмов. КЭМ4М99, КМ˝99, М˝91- индексы перерасчёта к тех. уровню1999
4. базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен и определяемых расчётами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства

-4-

Понятие «износ» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ — процесс распределения перво­начальных затрат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ — фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчи­танным на первом этапе применения затратного метода.

В оценке различаются три метода определения величины износа:

• метод разделения;

• метод срока жизни;

• рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:

• физический износ Dp

• функциональный износ Df

• внешний износ De (0,1% от восстановительной стоимости здания)

Физический износ — утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.

Dp=100*Ф(Ф+Д)/2Д2

Ф- фактический возраст здания

Д- долговечность

Функциональный износ — утрата объектом своих потребительских качеств с точ­ки зрения требований его потребителей (с точки зрения рынка). Пример: устарев­шая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел).

Внешний износ — утрата объектом своих потребительских качеств в связи с из­менением его окружения. Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении малосовместимых объектов, например бензоколонки в спальном микрорайоне.

Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустрани­мый.

Устранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют $2 тыс., а стоимость квартиры при этом возрастет на $3 тыс. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ.

Таким образом, оценщик должен оценить объект исходя из проведения соответ­ствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.

Неустранимый износ — тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость. Оче­видно, что он учитывается в размере износа.

Виды износа	Исправимый	Неисправимый
Физический	За счёт плохой эксплуатации. Это отложенный ремонт, затраты на который определяются затратами на полное восстановление повреждённых элементов и реконструкций	Все элементы, имеющие неисправимый физ.износ делятся на: 1. короткоживующие элементы имеют меньшую остаточную жизнь, чем всё сооружение, поэтому предусматривается их замена. Для расчёта их износа: -рассчитывается степень неисправимости физического износа = действительная жизнь/нормативный срок эксплуатации. - база для начисления износа = стоимость восстановления - исправимый физический износ - величина неисправимого износа = степень износа * базу начисления износа 2. долгоживущие у которых ожидаемая остаточная жизнь = остаточной экономической жизни всего сооружения. При расчёте износа используется та же схема, что и у короткоживущих элементов, только при начислении износа из стоимости восстановления – исправимый физический износ – остаточная стоимость элемента
Функциональный	Вызывается: - Недостатками, требующими добавление элементов - Недостатками, требующими замены или модернизации элементов - Сверхулучшениями Исправимый функциональный износ = стоимость существующих элементов – физ. износ- возврат материалов после разборки устаревших элементов + стоимость работ по демонтажу + стоимость работ по устройству новых элементов	Возникает, если: 1. существуют позиции, не входящие в стоимость нового строительства, но которые должны быть 2. существуют позиции, входящие в стоимость нового строительства, но которых не должны быть

Дата добавления: 2014-01-13