Тема9. Рыночный подход при определении стоимости недвижимости

Пятый этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания про­водится по следующей формуле:

СН=ТС+СЗ,

где СН — стоимость недвижимости, ТС — текущая стоимость здания, СЗ — стоимость земельного участка.

-6-

При использовании этого метода рыночная стоимость рассчитывается по следующей формуле:

Vo = ∑ Ej * (1 + Y_(r-j)) ^r-j

Ej – сумма средств, выплаченная инвестором в порядке компенсации основных и прочих издержек j-того периода, приписанная к концу этого периода.

Y_(r-j) - общая норма отдачи на капитал, средняя для (r-j) периодов строительства, ближайших к дате оценки или

V = ∑ Ej/(1 + Y)^j

Но необходимо учесть: величину изменения дохода из-за износа и устаревания, затраты

Е пер (на ремонт и реконструкцию), которые частично компенсируют физический износ. Поэтому формула будет выглядеть следующим образом:

Vo=(∑Ej*(1+Yc) ^r-j)*(1+Y)^N-r- ∑Ij*(1+∆Ij)*(1+Y)^N-j (∑Erep*(1+Yc)^n-j)*(1+Y)^r-N

r ≤ g ≤ n ≤ N

Yc, Y- норма отдачи в период строительства, эксплуатации.

Данный метод расчёта рыночной стоимости используется при небольшой продолжительности его доходной эксплуатации.

Таким образом, общая формула для расчёта стоимости недвижимости:

С= С зем + С услуг - Д + Р

Р - прибыль

Д - износ всех видов

С з – стоимость прав собственности на земельный участок

С услуг - стоимость здания

1.Восстановительная стоимость здания (V_R) определяется по формуле:

V_R=c_t * B_v * k (1)

2. Для расчета физического износа здания (D_p) определяется восстановительная стоимость его конструктивных элементов, а затем рассчитывается их износ. Необходимые для расчета физи­ческого износа данные приведены в таблице 2.2.

3. Накопленный износ здания (D) определяется по формуле:

D=Dp+Df+De (2)

4. Остаточная стоимость здания (V_rem) определяется путем вычи­тания из его восстановительной стоимости величины накоплен­ного износа:

Vrem = Vr-D (3)

5. Стоимость земельного участка (V_L), относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая при­нимается в размере 85-кратной ставки земельного налога:

Vl=85*Tl*Sl, (4)

6. Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного уча­стка:

V= Vrem+Vl (5)

1. Принцип, сфера использования рыночного подхода. МСП
2. Виды поправок и процесс корректировки стоимости объекта недвижимости.
3. Практика применения МСП

-1-

Рыночный подход базируется на использовании двух методов:

1. метод моделирования рынка
2. метод сравнительного анализа продаж

На практике чаще используется МСП. Рассмотрим данный метод определения стоимости объекта недвижимости.

Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не запла­тит за объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приоб­ретена аналогичная недвижимость. Применение МСП предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.

МСП в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.

Сфера его применения — массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса. Применение МСП предполагает следующие основные этапы:

• сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом;

• проверка полученной информации (цена, физические характеристики, усло­вия финансирования, местоположение и пр.);

• проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам;

• проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответ­ствии с имеющимися между ними различиями;

• согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемо­го объекта.

Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но осо­бое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходная предпосылка применения сравнительного подхода – наличие развитого рынка недвижимости. СП базируется на 3-х основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения, вклада. Необходимо отслеживать следующие моменты: срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Если срок экспозиции меньше, то цена занижена, если больше, то цена завышена.

-2-

Процесс корректировки рекомендуется проводить в следующей последовательности: базовая цена, права собственности, условия финансирования, условия рынка, месторасположение объекта, физические характеристики, степень износа, состояние окружающей среды, экономические характеристики, иные факторы.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравниваемых объектов могут совпадать. Однако такое совпадение необязательно. Поэтому существует следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта, по которому минимальное, либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок.

Классификация поправок:

· процентные (коэффициентные)

· стоимостные (денежные)- вводимые к цене единицы сравнения аналога, вводимые к цене аналога в целом

Для расчёта и внесения поправок используется множество различных методов:

- методы, основанные на анализе парных продаж

- экспертные методы расчёта и внесения поправок

- статистические методы

При проведении оценки оценщик должен определить «цену» каждой поправки. Одним из основных приемов, используемых для определения величины по­правки, является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг от друга лишь одним элементом. Например, задача оценщика — определение стоимости следующего объекта недвижимости: загородный дом площадью 100 кв. метров с участком в 10 соток с гаражом на одну автомашину. Для определения стоимости оценщи­ком была собрана информация, свидетельствующая о том, что аналогичные объекты (но без гаража) были проданы по цене в $80 тыс. На какую величину должна быть увеличена стоимость в связи с наличием гаража?

Для определения этой величины и используется метод парных продаж. Оценщик должен взять несколько пар продаж (с гаражом и без него):

1 пара 2 пара 3 пара

С гаражом 60000 72000 65000

Без гаража 52000 62000 56000

Разница 8000 10000 9000

Оценщик определяет среднее значение поправки: 9000. Медианное значение (середина ряда): 9000.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся): 9000 (цифра не была указана, проверить).

На основании полученных данных оценщик должен определить (не только из математических соображений) величину вносимой поправки. Например, в данном случае логичнее внести поправку не на 9000, а на большую величину, учитывая большую стоимость самого объекта (скажем, на 9500).

Учитывая это, стоимость оцениваемого объекта может быть определена в $89 500, если это единственное отличие. Но, как правило, отличий больше.

Поэтому сначала нужно определить «цену» других поправок — на окружение, баню и пр.

Величины необходимых поправок на иные элементы также могут быть определе­ны с помощью метода парных продаж.

Определив величину необходимых поправок, можно переходить к корректиров­ке имеющихся данных об аналогичной продаже применительно к оцениваемому объекту. При этом внесение поправок вносится от сопоставимого объекта к оцени­ваемому. Иначе говоря, оценщик должен поставить вопрос: за какую цену был бы про­дан фактически проданный объект, если бы он обладал характеристиками оце­ниваемого

№	Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
	Цена	-
	Бассейн	Нет	Есть (-10000)
	Телефон	Нет	Есть (-2000)
	Сауна	Есть	Нет (+5000)
	Размер участка	10 соток	10 соток
	Окружение	-	Хуже (+2000)
	Гараж	Есть	Нет (+9500)
	Условия финансирования	Наличные	Наличные

Итого скорректированная цена равна:

80 000 - 10 000 - 2000 + 5000 + 2000 + 9500 - 84 500.

В данном случае, как видим, поправки были определены в денежном выражении. В целом корректировка может производиться в трех основных вариантах:

— в денежном выражении;

— в процентах;

— в общей группировке.

Наиболее точный прием — применение денежных поправок. Его использование возможно только в том случае, если имеется достаточное количество парных про­даж и цену отдельных элементов продаж легко установить.

Если последнее невозможно, применяется внесение процентных поправок. Этот вариант требует учета различий в порядке внесения поправок.

Возможны два способа внесения процентных поправок:

— на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);

— на независимой основе (суммированием).

Результат будет различным в зависимости от того, какой метод будет применен. Например, если оценщик имеет данные о продаже сопоставимого объекта за $100 тыс. и считает, что оцениваемый объект на 10 % лучше по местоположе­нию, но на 5 % хуже по состоянию и на 5 — по окружению, то при суммирова­нии поправок он получит ту же величину в $100 тыс., а при использовании кумулятивного подхода — около $99 тыс.

В связи с этим возникает вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие — на независимой.

Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следу­ющим образом: Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной осно­ве. К этим поправкам относятся:

· на передаваемые права;

· на условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием за­емных средств);

· на условия продажи (скидки, рассрочки);

· на время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж). Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе:

· местоположение;

· состояние объекта;

· дополнительные элементы;

· экология.

Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о доста­точно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен.

В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше — хуже»). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправ­данным.

Задача Определение стоимости недвижимости методом СП

Показатели	Оцениваемый объект	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена продажи, тыс.
Площадь, м^2
Передача прав на собственность	Полная	Полная	Полная	Полная
Условия финансирования	Рыночн.	Рыночн.	Нерыночн.	Рыночн.
Время продажи, мес.
Уровень инфляции, % в год		+20	+20	+20
Месторасположение, %	Среднее	Хуже	Среднее	Лучшее
Физический износ, %	-10	-15	-10	-10

Показатели	Оцениваемый объект	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена за 1 м^2		0,7	0,6	0,625
Цена общая
Корректировка по	-	-	-	-
Корректировка по условиям финансирования			-5% от 240 = 12000
Цена, скорректированная по условиям финансирования
Корректировка по времени продажи, с учётом инфляции	6 мес-6мес	(6-3) * 20%/12= 5%	(6-9)*20/12= -5%	(6-10)*20/12 = -6,6%
Скорректированная цена		210+5%*210= 220,5	228-5% = 228*0,95=216,6	250-6,6 = 250 *0,93 =233,4
Корректировка по местоположению		5%		5%
Скорректированная цена		220,5*1,05= 231,525	216,6	233,4*0,95= 221,73
Корректировка по площади	300 м^2	300 м^2	300-400/300*100%= -33%	300-400 / 300 * 100 %= -33%
Скорректированная цена		231,525	216,6*0,67=145,122	221,73*0,67= 148,56

Дата добавления: 2014-01-13