Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

История развития оценки

Понятие оценочной деятельности

Введение. История и развитие рынков недвижимости и оценки недвижимости за рубежом и в Беларуси

Оценочная деятельность - это сфера предпринимательской деятельности, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества.

В то же время, оценочная деятельность - это и область научной деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.

Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки.

Субъектами оценочной деятельности являются специалисты, занимающиеся оценкой, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов, с другой стороны.

Оценочная деятельность - это полноправный раздел экономической науки - прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой предприятия отрасли, бухгалтерским учетом, анализом хозяйственной деятельности, финансовой математикой, финансовым менеджментом.

Оценочная деятельность необходима как органам государственной власти, например, с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам для нужд гражданского оборота.

Правовые основы оценочной деятельности, а также их нормативное регулирование в Беларуси, находятся в периоде становления. Также постепенно складывается и цивилизованный рынок услуг в области оценки: развитие профессиональных организаций, выработка профессиональных стандартов, создание баз данных по совершаемым сделкам и т. д.

Различают несколько основных направлений в оценочной деятельности - оценка земли, природных ресурсов, недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов и бизнеса.

Формирование системы оценки недвижимости и бизнеса в Республике Беларусь происходит под влиянием законодательства России, а также стран Западной Европы и Америки. Рассматривая подходы и методы, применяемые в зарубежных странах, следует учитывать их особенности развития и исторические корни. В этом смысле ближе всего для Республики Беларусь Россия и страны ближнего зарубежья. Продолжительное время все они развивались под влиянием одних законов и подходов в экономике, имели одну и ту же систему ценообразования, финансирования. Многие подходы к развитию законодательства сходны и сейчас.

Впервые национальное богатство (Н. б.) было исчислено английским экономистом У. Петти в 1664, во Франции первая оценка Н. б. относится к 1789, в США — к 1805, в России — к 1864. С 1853 методологические проблемы измерения Н. б. становятся темой международных статистических конгрессов. В 1947 создана Международная ассоциация исследования проблем национального дохода и богатства, которая с 1966 выпускает журнал «The Review of Income and Wealth». Наиболее значительные исследования Н. б. в 20 в. за рубежом проведены Р. Голдсмитом, рассчитавшим величину Н. б. в США за 1898—1948, 1905—50, 1945—58, и П. Редферном, который определил объём Н. б. Великобритании за 1938—1953. В 30-х гг. советский статистик А. Л. Вайнштейн исчислил величину Н. б. России по состоянию на 1 января 1914, показав его распределение по отраслям хозяйства и социальным группам.

Сегодня все более распространенной и регулярной становится практика оценок национального богатства (а внутри него — оценка недвижимости) стран. Динамические ряды показателей по недвижимости становятся одними из важнейших количественных показателей динамики национального богатства, благополучия стран, в известном смысле подводя регулярные итоги качества государственного управления (использования, сохранения, развития и т.д.) национальным недвижимым имуществом. Действительно, в любом государстве не будет лишним иметь количественную оценку следующих моментов: с каким имуществом государственное, региональное руководство вступило в период своего правления и с каким имуществом завершает его; что из богатства, а главное насколько, приумножено, что утеряно или целенаправленным образом реализовано, по каким причинам и т. д. Именно такие регулярные (раз в пять лет) оценки недвижимости в национальном богатстве страны стали проводиться, начиная с 1985 г. в Великобритании.

Упоминания о первых попытках оценки недвижимости, которая применялась в основном для целей налогообложения, относятся к XVIII веку - оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771-1784). В начале XIX века кадастровые работы, выполняющие описания, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции(1790-1854), Австрии(1817-1883), Саксонии (1835-1843), Вюртемберга (1820-1873), Пруссии (1861-1868).

Наука об оценке недвижимости в России и Беларуси имеет общие исторические корни.

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в середине XIX века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникла предпосылка проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых явилась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году “Положение о земских учреждениях” предусматривало изменение базы налогообложения имущества граждан. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились “земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимое имущество в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли”. Размер налогообложения определялся “доходностью и ценностью облагаемых имуществ”. К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики для оценочных нужд.

С самого начала своего существования городские и земские управы начали вести учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показателей владельцев.

В 70-80 годы XIX века, начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях, однако, специально для целей оценки работы проводились только в Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях.

В 1874 г. было издано «Исследование земских раскладок Вятской губернии», написанное русским статистиком Н.Н. Романовым. Работа Романова послужила основой для выделения новой отрасли — оценочной статистики.

Первая программа для статистической обработки данных, необходимых для оценочной деятельности, разработана в 1876 г. в Черниговской губернии. Результаты работы по вышеназванной программе были опубликованы в 15-ти томах. В них были приведены как необходимые для оценки сведения, так и карты земельных участков.

Земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости и в 1888 г. году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у правительства появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества - недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости.

Недвижимость в городах начала оцениваться с 1871 г., хотя с момента первых оценок до выхода закона об оценке недвижимого имущества прошло еще 22 года. Имея в виду будущую реформу земельного налогообложения, 8 июня 1893 года был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом утверждены “Правила оценки недвижественных имуществ”, а 4 июня 1894 года утверждена инструкция по разъяснению закона.

Организационная часть закона 1893 года предполагала создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших из чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие представители дворянства.

Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удалось, т.к. закон привел к децентрализации земского кадастра и сделал невозможным установление оценочных норм даже в пределах одной губернии.. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.

Главным изменением в организации оценки стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям, а также финансирование оценочных работ за счет земств.

Более чем тридцатилетний опыт по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практических оценок.

К 1913 г. методологические подходы в оценочной деятельности были уже хорошо развиты. Их анализ показывает, что современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в разных странах рыночной экономики, повторяют во многих позициях основные концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики.

К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России и Беларуси, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. В то же время, нельзя сказать, что оценка недвижимости, как система, работающая в интересах государства, была совершенна.

К основным причинам, сдерживающим успешное завершение работ по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения, относились причины систематического и не систематического характера.

Причины несистематического характера включали общественно-политические события начала ХХ века - крестьянские волнения в ряде губерний в 1901-1902 годах. Русско-японская война, революционные события 1905-1906 годов и т.д.

Причины систематического характера сдерживали развитие оценочного дела в целом. К таким причинам можно отнести: отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования; отсутствие специального государственного органа и его исполнительной вертикали для руководства оценкой; неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий; отсутствие единообразия в методических подходах к оценке; конфликты оценочных комиссий с земствами; неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ; отсутствие заинтересованности земств в оценке недвижимости.

Кстати, многие из этих причин сдерживают развитие оценки в Беларуси и сегодня.

С начала Первой Мировой войны и до конца 1980-х годов развитие оценки недвижимости в рамках естественного совершенствования было остановлено.

Государство с 1917 по 1991 г. владело всей недвижимостью. Министерства и ведомства управляли недвижимостью от имени государства. Система оценки включала только оценку зданий и сооружений на двух этапах: I этап - строительство объекта, II этап - эксплуатация объекта.

Стоимость строительства объекта определялась по единичным расценкам или укрупненным показателям на основании проектно-сметной документации.

После ввода в эксплуатацию объект принимался на баланс министерствами, ведомствами или исполнительными органами власти по первоначальной стоимости.

На стадии эксплуатации оценка проводилась в нескольких случаях: всеобщей инвентаризации, страховании, налогообложении, в аварийных ситуациях, необходимости обследования в судебных целях.

Методы и подходы, используемые для оценки, учитывали затраты на строительство и физический износ недвижимости.

И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики Беларуси на рыночные принципы, появилась реальная потребность в оценочной деятельности.

Рыночные оценки капитала (недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, нематериальных активов) совершенно необходимы в формирующейся рыночной экономике Беларуси. Оценка объектов недвижимости необходима при совершении практически всех операций, связанных с имуществом и имущественными правами (купля-продажа, дарение, наследование, аренда, залог, внесение имущества в уставный капитал предприятия, страхование, определение стоимости имущества для налогообложения, при акционировании предприятий, установление стоимости недвижимости при судебных процессах и т. д.). Кроме того, в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки ее имущества. Отсюда возникает потребность в специалистах, владеющих вопросами оценки имущества. Еще более важно снабдить оценочную деятельность необходимой методологией.

С развитием рыночной экономики в Беларуси нам приходится догонять промышленно развитые страны, изучая и внедряя механизмы функционирования цивилизованного рынка недвижимости и оценки недвижимости. Сегодня существующая оценка еще далека от развитых форм регулирования оценочной деятельности в США, Великобритании, Франции, Германии и др. развитых странах. Все больше отстаем мы в вопросах оценки от России и некоторых других стран СНГ. Необходимо накопление и развитие отечественного опыта, традиций, и, конечно, творческое переложение зарубежного опыта на национальную почву. Перспективы развития оценочной деятельности в Республике Беларусь связаны не с копированием зарубежных моделей, а с возрождением традиций отечественной оценочной статистики и их совершенствованием на базе современного математического аппарата, учетом особенностей отечественной экономики и законодательной базы. Срочного принятия требует закон об оценке стоимости гражданских прав, необходимы стандарты оценки, концепция развития оценочной деятельности, нужно научное, методическое, учебное и методологическое развитие оценки.

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Равновесие спроса и предложения. Эластичность | Стандарты оценки
Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2014-01-14; Просмотров: 1802; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.012 сек.