Доходный подход

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.

Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т. е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.

Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при существующем варианте его использования с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т. е. числу вариантов их использования.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

Например, в регионе стоимость права долгосрочной (до 49 лет) аренды земли достигает 700-800 долл. за один квадратный метр. В результате этого строительство зданий со стоимостью одного квадратного метра общей площади менее 2000 долл. становится экономически невыгодным.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т. е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

-пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;

-разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

-разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Особенностями конкурентной ситуации на региональном рынке недвижимости являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.

При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конкурентных условиях.

Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т. п. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а)является законодательно разрешенным, т. е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т. п.;

б) физически осуществимо, т. е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т. е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.

Существующие сегодня в регионе административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнения продаж и затратный.

4.6 Подходы к оценке недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости рис.10:

-сравнительный;

-доходный;

-затратный.

Рис. 10. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

4.6.1 Сравнительный (рыночный подход)

Рыночный подход (market data approach) исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется ценами недавних сделок по объектам со схожими характеристиками. Безусловно, фактическая цена продажи может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Учитывая, что данный подход к оценке недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход базируется на рыночной информации, его еще называют рыночным. Однако следует подчеркнуть, что два других подхода к оценке недвижимости (доходный и затратный) тоже черпают информацию с рынка. Первый из них использует информацию о рыночных среднесрочных ставках арендной платы. Кроме того, коэффициенты капитализации также определяются на основе рыночных данных. Затратный подход использует информацию о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, о среднесрочной величине накладных расходов и среднеотраслевой рентабельности.

Рыночный подход основан на принципе замещения: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

При использовании рыночного (сравнительного) подхода к оценке стоимости недвижимости предпринимается следующее:

а) изучение рынка и предложений на продажу, объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

б) сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту: цена продажи и запрашиваемая цена, оплата сделки, физические характеристики, местоположение объекта и другие условия сделки (следует отметить, что запрашиваемые цены по выставленному на продажу имуществу являются, как правило, верхней границей рыночной стоимости, а цены предложений её нижней границей);

в) анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиями продажи;

г) корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;

д) согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Стоимость объекта недвижимости К при рыночном подходе равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта формула 9.

9,

где Рк - продажная цена аналогичного объекта (руб.) (совокупности однородных аналогов); - сумма поправочных корректировок. (%)

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых, однородных объектах. Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка (корректировка) по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на ее создание (или ликвидацию).

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов рис. 11.

Рис. 11 Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

-Поправка на условия финансирования.

-Поправка на особые условия продаж.

-Поправка на время продажи.

-Поправка на местоположение.

-Поправка на физические характеристики.

Анализ существующих корректировок позволил построить схему внесения корректировок (поправок) к ценам сравниваемых объектов рис. 12

Цена продажи		+/-		Поправка на условия финансирования сделки		=		Действительная цена на момент продажи
Действительная цена на момент продажи		+/-		Временные поправки		=		Текущая действительная цена
Текущая действительная цена		+/-		Поправка на местоположение и физические различия		=		Цена – индикатор (указатель на стоимость объекта)

Рис.12 Схема внесения корректировок (поправок)

Поправки делают как в процентном, так и в долларовом соотношении. В период высокой инфляции надбавки делаются, обычно, в долларах. При расчёте поправок в долларах последовательность их внесения не имеет значения.

Метод сравнения продаж требует базы данных по совершенным сделкам, включающих информацию об условиях и ценах сделок. Учитывая ситуацию, которая сложилась на отечественном рынке недвижимости, где повсеместно скрываются реальные цены сделок купли-продажи, аренды, предлагается информацию по сопоставимым продажам находить в:

а) публичных записях;

б) данных страховых компаний;

в) информационных службах;

г) периодических изданиях по недвижимости;

д) данных брокеров по недвижимости;

е) данных, предоставленных участниками сделок;

ж) архивах оценщиков;

Для анализа сделок необходимо выявить сегменты рынка, для которого эти объекты типичны. Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения (например, цена за сотку, цена за 1 метр квадратный, цена за 1 метр кубический, цена за единицу недвижимости и т.д.).

Часто для сравнения объектов недвижимости применяется отношение дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовой рентный мультипликатор (его ещё называют валовым мультипликатором дохода), либо общий коэффициент капитализации. Расчет стоимости объекта недвижимой собственности с использованием валового рентного мультипликатора осуществляется следующим способом:

а) определяется годовая арендная ставка для данного объекта;

б) рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости;

в) годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Применение в практике валового рентного мультипликатора очень удобно, так как не производится корректировка цен на различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Подразумевается, что арендная ставка и учтет эти различия. Данный метод оценки объектов недвижимости, благодаря своей простоте, особенно удобен для практического применения в российских условиях, когда непросто найти достоверную рыночную информацию о сделках купли-продажи. Тем более, если такая собственность находится на балансе промышленных предприятий. Однако он считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Метод расчета стоимости объектов недвижимости с помощью общего коэффициента капитализации, также относится к рыночному подходу. Он основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При использовании этого способа оценки объектов недвижимости должен осуществляться тщательный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.

Основные методы, отражающие позиции рыночного подхода, можно представить в виде рисунка рис. 13.

РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД

Рис. 13 Основные методы рыночного подхода

Характеристику и область применения основных методов рыночного подхода для наглядного восприятия целесообразно представить в виде (табл. 10).

Таблица 10

Характеристика основных методов рыночного подхода

Подход	Метод	Характеристика	Область Применения
Рыночный	Метод валового рентного мультипликатора	Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке, либо действительной валовой выручке.	Особенно удобен для практического применения в российских условиях, когда непросто найти достоверную информацию о сделках купли - продажи.
Рыночный	Метод общего коэффициента капитализации	Основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации.	Для объектов, у которых можно определить доход, схожий по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта
Рыночный	Метод прямого сравнит анализа продаж	Анализ фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнение объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом.	Для развитых секторов рынка недвижимости, например рынка жилья.

После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости недвижимости. Однако следует помнить, что точность рыночного подхода зависит, во-первых, от объема рынка сопоставимых объектов недвижимости, а во-вторых, от качества собранной информации. Информация - фундаментальный инструмент рыночного подхода. В последние годы внимание оценщиков Запада привлекли методы изучения рыночных данных с помощью регрессионного анализа и других математических методов.

Доходный подход (income approach) связан с определением потока будущих доходов, получаемых от коммерческого использования объекта недвижимости. Другими словами, этот подход направлен на максимальное получения дохода и на то, как оценщик может анализировать доход, генерируемый недвижимым имуществом, с целью использования его в качестве показателя стоимости недвижимости. Иначе, доходный подход представляет процесс определения настоящей стоимости будущих доходов, которые ожидаются от использования или возможной дальнейшей продажи недвижимости. Он учитывает степень риска получения дохода и абстрагируется от прошлых результатов деятельности данного бизнеса. Доходный подход оперативно учитывает рыночные факторы и опирается на принцип ожидания и замещения. Однако требует серьезных маркетинговых исследований.

Методы, основанные на доходном подходе, связаны с оценкой будущих доходов или иных благ от владения недвижимостью. В данном случае требуется разработать обоснованный прогноз будущих поступлений, рассчитать коэффициент капитализации (при использовании метода капитализации) или ставку дисконта (когда расчет стоимости осуществляется методом дисконтирования потоков наличности). Отсюда можно представить следующую схему основных методов, лежащих в основе доходного подхода, которая представлена на рис. 14.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод капитализации доходов

Рис. 14 Основные методы оценки доходного подхода

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход. Основными понятиями метода капитализации и метода дисконтированных денежных потоков являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации (R). При применении доходного подхода используются финансовые активы собственника:

а) упрощенный баланс;

б) отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Следовательно, доходный подход основывается на бухгалтерских данных. Однако не секрет, что плохое знание особенностей российского бухгалтерского учета может привести к серьезным ошибкам в анализе стоимости. Так как методы доходного подхода имеют западное происхождения, то следует учитывать особенности российского бухгалтерского учета. Основное различие между западным и российским бухгалтерским учетом состоит в том, что последний представляет собой налоговый, а не финансовый учет. Он не предназначен для четкого отражения финансового положения и результатов деятельности компании. Перечисленные выше особенности необходимо учитывать при применении методов доходного подхода. Оценка доходным подходом включает четыре уровня:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов. Такой показатель обычно называют оптимальной рыночной ставкой. На данном этапе необходимо учесть фазу развития рынка недвижимости. Как показывает опыт стран с развитым рынком, период между максимальным и минимальным спросом на объекты недвижимости в среднем равен пяти-шести годам. Анализ доходов включает в анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов). Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Если оценивается новый объект, то велика его вероятность недогрузки в первые два года. В последующие годы объем недогрузки снижается, но процент потерь при сборе арендной платы все же остается.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии. Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и т.д.

4. Пересчет чистого дохода в текущую стоимость объекта осуществляется различными методами:

а) капитализации доходов (или методом прямой капитализации);

б) дисконтированных денежных потоков.

Определение стоимости объекта недвижимости возможно с помощью метода капитализации потока доходов, то есть коэффициента капитализации (R). Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Существует два вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли. Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит недвижимое имущество, и стоимостью этого имущества. Величина коэффициента капитализации может быть рассчитана:

а) кумулятивным методом на основе без рисковой ставки дохода с последующей корректировкой ее на величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости;

б) методом прямой капитализации, который основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от эксплуатации;

в) методом связанных инвестиций (когда для покупки использовался заёмный капитал и собственный капитал в определённой известной пропорции);

г) методом связанных инвестиций (земля и здания), который реализуется аналогично методу связанных инвестиций заёмного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на этой земле;

д) методом Эллвуда, который является модификацией метода связанных инвестиций заемного и собственного капитала.

Нормы прибыли представляют собой показатели доходности недвижимого имущества, учитывающие все преимущества (то есть потоки денежных средств), которые приносит это имущество на протяжении периода владения. Практическая ценность норм прибыли заключается в возможности их использования в качестве ставок дисконтирования при оценке стоимости методом дисконтирования потоков денежных средств и сопоставимых показателей при сравнении инвестиционных проектов с разными уровнями первоначальных капиталовложений и последующих доходов.

Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта доходной недвижимости представляет сумму средств, уплаченную за право получения известного (или прогнозируемого) дохода от объекта. Таким образом, на основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти существующую на рынке взаимосвязь между величиной дохода (то есть доходом, который способен приносить объект) и уплаченной за него ценой. Коэффициент выражает эту взаимосвязь, позволяет оценить стоимость объекта на основании дохода, который он приносит своему владельцу.

В качестве показателя дохода, как правило, используют чистый эксплуатационный доход, ожидаемый или фактически достигнутый. Однако данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидание на рынке относительно периода владения, динамики дохода и изменения стоимости недвижимого имущества. При применении метода капитализации дохода наблюдаются такие типичные ошибки, как использование показателей дохода, рассчитанных на разной основе. Например, ставка капитализации, рассчитанная для сравниваемого объекта на основе валового дохода, впоследствии применяется к чистому эксплуатационному доходу от оцениваемого объекта. Капитализация прогнозируемого дохода от оцениваемого объекта по ретроспективным ставкам и наоборот.

Оценка стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконта (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость. Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом представляют собой периодические поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения. Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. В качестве потока доходов используется чистый операционный доход - действительный валовой доход от объекта недвижимости минус текущие операционные расходы и минус резерв на замещение, то есть поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов. Использование чистого операционного дохода позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости различных объектов собственности более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют различную стоимость, необходимо поток доходов, полученных в будущем, продисконтировать.

Дата добавления: 2014-10-15