Затратный подход

Затратный подход (coast approach) к оценке объекта недвижимости опирается на международные принципы учета и использует финансовые отчеты владельца недвижимости. Оценка объекта недвижимости при данном подходе, определяется как сумма стоимости участка земли как свободного (если он находится в собственности предприятия) и стоимости улучшений с учетом накопленного износа.

Подход с точки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества, способного приносить доход. Как правило, затраты и рыночная стоимость тесно связаны у новых объектов недвижимости, однако, на наш взгляд, издержки являются эквивалентом рыночной стоимости далеко не всегда.

Следует отметить, что затратный подход приводит к наиболее убедительным результатам при достаточном обосновании стоимости земельного участка и наличии незначительного накопленного износа и улучшений. При оценке старых объектов необходима достоверная методика оценки накопленного износа.

Затратный подход базируется на двух основных методах: метод стоимости воспроизводства и метод замещения. Другими словами, один метод предусматривает замену здания подходящим субститутом, тогда как другой - воспроизводство его точной копии.

В основу затратного подхода положен принцип замещения. Покупатели недвижимого имущества независимо от того, будет ли в будущем оно приносить доход или нет, имеют тенденцию сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов с затратами на строительство новых объектов, максимально соответствующих их требованиям. Примером является долевое строительство, которое пользуется популярностью в нашей стране и, в частности, в крае. Потенциальный покупатель не желает платить за объект недвижимости больше, если можно построить объект с аналогичной полезностью, но меньшей стоимости. Однако в данном случае покупатель должен быть осведомлен о риске и неопределенности при строительстве нового объекта.

Технология оценки недвижимости при затратном подходе включает четыре стадии и, на наш взгляд, может быть представленная в виде алгоритма рис.15.

Рис. 15 Алгоритм затратного подхода

Следует оговориться, если объект находится в ветхом состоянии или улучшения не соответствуют наилучшему использованию земельного участка как свободного, то оценить накопленный износ достаточно трудно. Накопленным износом называется потеря имуществом стоимости в процентном выражении на дату оценки. Накопленный износ бывает устранимым (если расходы по устранению износа меньше последовавшего за этим увеличения стоимости имущества) и неустранимым (если расходы по устранению износа превышают последующее увеличение стоимости имущества). Каждый из видов износа оценивается отдельно, результаты складываются и вычитаются из стоимости воссоздания в первоначальном виде. Для оценки величины накопленного износа используются следующие методы:

а) непосредственного осмотра;

б) срока жизни;

в) прямых рыночных сравнений.

Правомерность использования затратного подхода ставится под сомнение, если общий накопленный износ превышает 50 %. Существует четыре основных метода определения рыночной стоимости при затратном подходе рис 16.

  ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Метод разбивки на компоненты

Метод сравнительной единицы

Метод индексный

Метод сметной стоимости строительства

Рис.16 Основные методы затратного подхода

В целом проблема выбора тех или иных методов оценки недвижимости при затратном подходе зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки. Характеристика и область применения основных методов затратного подхода представлена в (табл. 11).

Таблица 11

Характеристика основных методов затратного подхода

Подход	Метод	Характеристика	Область применения
Затратный	Сметной стоимости строительства	Заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь, в соответствии со Сметными нормами (IV часть Строительных норм и правил (СНиП), введенных в действие с 1 апреля 1994 года письмом Госстроя России от 29.12.93 за №12-349.	Для объектов, у которых остались старые сметы на строительство. В противном случае необходима помощь специалиста сметчика
Затратный	Индексный	Предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки, утвержденным постановлением правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993г. (периодически публикуются).	Для большинства объектов, у которых можно определить балансовую стоимость
Затратный	Сравнительной единицы	Скорректированная стоимость, выбранная для расчета недвижимой единицы измерения, умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры, 1 место и т.д.	Для большинства объектов.
Затратный	Разбивки на компоненты	Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта, исходя из поэлементных затрат (метод субподряда, разбивка по профилю работ, выделения затрат). Стоимость всего здания рассчитывается по формуле: Сзд=[åVg*Cg] * (Кн*Ки) где Сзд- стоимость строительства здания в целом; Vg- объем g-го компонента; Сg- стоимость единицы объема, количество выделенных компонентов здания; Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия; Ки – коэффициент, учитывающий совокупный износ	Для большинства объектов

Дата добавления: 2014-10-15