Пример последовательности внесения поправок и получение скорректированного результата

Статистические методы расчёта поправок

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчёта и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - Х, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0

Если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

Х = 1.0 +15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1 + 0.15) = 1.15

Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшиться:

Х = 1.0 - 15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1.0 - 0.15) = 0.85

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%.Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = Х + 15% ´ Х = Х (1 + 0.15), Х = 0.87

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х - 15% ´ Х = Х ´ (1.0 - 0.15), Х = 1 / 0.85 = 1.18

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные корректировки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоёмок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. не предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

1. Процентные корректировки вносятся всегда первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

2. Вносятся денежные корректировки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные корректировки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если корректировки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются для корректировки цен аналогов первыми.

Пусть необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 кв.м. и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в Таблице 9.3.

Таблица 9.3. Стоимость объекта с учетом поправок

№	Элементы сравнения	Величина обоснованно- вводимых поправок	Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, $
1.	Цена продажи аналога
2.	Поправка на передаваемое право собственности	+4%	+20000
3.	Скорректированная цена		520000
4.	Поправка на условия финансирования	-2%	-10400
5.	Скорректированная цена		509600
6.	Поправка на условия продажи	+3%	+15288
7.	Скорректированная цена		524888
8.	Поправка на изменение экономических условий	+5%	+26244
9.	Скорректированная цена		551132
10.	Поправка на местоположение	+4%	+22045
11.	Скорректированная цена		573177
12.	Поправка на износ	-6%	-34391
13.	Скорректированная цена		538787
14.	Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом)		-35000
15.	Скорректированная цена		503787
16.	Поправка на масштаб (денежная к един. сравнения)		-160
	ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ

Дата добавления: 2014-10-31