Тема 8: оцінка вартості земельної ділянки, будівель і споруд

1. Порівняльна характеристика методичних підходів до оцінки потенціалу підприємства

2. Кошторисна основа методів витратного підходу

4. Різновиди та сфера використання мультиплікаторів

5. Методологія визначення норми відшкодування

Мета – набуття теоретичних знань студентами щодо особливостей, принципів та методів оцінювання об’єктів нерухомості, а також порядку їх оцінки в Україні.

8.1 Особливості нерухомого майна як об’єкта оцінки

8.2. Порядок організації грошової оцінки землі по Україні

8.1 Особливості нерухомого майна як об’єкта оцінки

Об’єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства, його цілісного майнового комплексу є земельна ділянка та розміщені на ній інші об’єкти нерухомості. Виробничі процеси всіх більшої частини суб’єктів господарювання переплітаються з природними, що зумовлює необхідність врахування природного чинника при визначенні потенціалу.

Нерухомість - об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (наземній поверхні) та все, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею. Інше тлумачення нерухомого майна – земля і земельні поліпшення, пов’язані зі зміною якісних характеристик земельних ділянок, зокрема, з розміщенням на них будинків, споруд, інфраструктури.

Земельна ділянка - частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, певними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, котрі дозволяють використовувати її в економічних відносинах.

Цілісний архітектурний комплекс - сукупність об’єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естетичній, культурній чи іншій основі; оцінка вартості одного з об’єктів як складової цілісного архітектурного комплексу не має сенсу з огляду на неможливість його окремого використання.

Будівлі - інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовують) приміщення для здійснення певних бізнес-процесів

Приміщення - частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з визначеними функціонально-технічними характеристиками

Споруди - будівельні об’єкти, призначені для здійснення спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів

Особливості землі як засобу виробництва, що впливають на її оцінку:

- не замінюється іншими засобами виробництва;

- не схильна до зносу при правильному використанні;

- кожна конкретна земельна ділянка характеризується специфічною тільки для неї корисністю;

- майже у всіх сферах діяльності людини виступає як просторовий базис, тому нерозривно пов’язана з розташованими на ній об’єктами, тобто – поліпшеннями.

Будинки і споруди як об’єкти нерухомого майна також характеризуються особливостями:

- нерозривно пов’язані із землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння непоправної шкоди;

- застосування в процесі їх оцінки узагальнюючих технічних характеристик – 1 м²площі, 1 погонний метр, 1 м³ обєму тощо;

- застосування середніх цін для оцінки аналогічних об’єктів на ринку нерухомості.

- Принципи оцінки земельної ділянки наведені в табл. 8.1.

Таблиця 8.1 Принципи визначення вартості земельної ділянки

Назва принципу	Коротка характеристика	Пояснення

Корис-ності	Залежність вартості об’єкта оцінки від його здатності задовольняти вимоги власників	В економіці корисність визначається величиною, надійністю і строками грошового потоку від використання об’єкта в господарських цілях
Заміщення	Можливість альтерна-тивного вибору покупців об’єктів нерухомості чи земельних ділянок (при-близно однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об’єкта залежить від наявності на ринку і загальної кількості об’єктів-аналогів	Найбільш повно реалізується за умов розміщення новобудов у районах масового житлового будівництва
Очікування	Вартість об’єкта безпосередньо залежить від суми виручки, яку очікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди перепродажу	При визначенні вартості земельної ділянки в зоні житлового будівництва слід урахувати можливу суму орендної плати та строки її сплати у випадку спорудження житлового будинку


Елімінованості	Визначає необхідність урахування вкладу кожного з усього спектра факторів, які впливають на вартість об’єкта оцінки	Вартість нерухомості визна-чається такими основними факторами: чистою вартістю земельної ділянки та чистою вартістю всіх споруд на ній (з урахуванням їх технічного оснащення). Використовується для визначення надлишкових чи невистачаючих поліпшень земельних ділянок
Збалансованості	Необхідність пошуку оптимального складу всіх компонентів виробничо-господарських систем для кожного типу землекористування, що зумовлює максимальну вартість нерухомості	Збалансованість досягається у випадку, коли типу об’єкта оцінки відповідає оптимальна комбінація інших навколишніх об’єктів нерухомості чи зе-мельних ділянок. Збалансова-ність порушується, якщо окремі об’єкти характеризуються над-лишковими чи недостатніми поліпшеннями порівняно з середнім районним рівнем
Розподілу	Фізичні елементи неру-хомості чи права на ко-ристування земельними ді-лянками можна розподіля-ти та поєднувати в різних комбінаціях, які дозволя-ють досягти найвищої їх вартості	Даний принцип проявляється через динамічність земельного ринку та ринку нерухомості
Ринковий	Залежність вартості об’єкта оцінки від рівня ринкових цін на нього	Відображає взаємозв’язок між зростаючою потребою в об’єк-тах нерухомості чи земельних ділянках, за умови ринкового розвитку суспільства та при-родною обмеженістю пропози-ції таких об’єктів
Оточення	Необхідність узгодження архітектурної однорід-ності та відповідного характеру землекористу-вання, що дозволяє досяг-ти максимальної вартості	Даний принцип проявляється через місцеві ринки та практично реалізується у прогресії чи регресії вартості об’єкта оцінки
Найліпшого та найефективнішого використання	При оцінці вартості об’єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського вико ристання обирається той, який дозволяє мак-симально реалізувати функціональні можли-вості об’єктів	Цей принцип є ніби узагальнюючим для оцінки об’єктів нерухомості, а також дозволяє найбільш повно врахувати їх потенціал при оцінці вартості

Земля є одним з головних багатств суспільства, володіння яким визначає майновий і соціальний стан різних груп населення, необхідний ефективний механізм правового регулювання різноманітних соціально-економічних відносин між юридичними та фізичними особами з приводу володіння, розпорядження та користування землею (надання в оренду, купівля-продаж, розподіл, організація використання, охорона і т. ін.).