Градостроительный кодекс РФ установил исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство. 2 страница

Часть 8 статьи 52 ГрК РФ устанавливает обязанности лица, осуществляющего строительство, в случае обнаружения на застраиваемом земельному участке объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия. Кроме того, в данном случае лицо, осуществляющее строительство, обязано действовать в соответствии с требованиями, установленными ст.37 Федерального закона от 25 июня 2002г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Так, согласно ч.3 статьи 52 ГрК РФ в случае принятия мер по ликвидации опасности разрушения обнаруженного объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, приостановленные работы могут быть возобновлены по письменному разрешению соответствующего органа охраны объектов культурного наследия, по предписанию которого работы были приостановлены.

Признаки объекта культурного наследия установлены ст.3 указанного Закона. Так, к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Часть 9 статьи 52 ГрК РФ предусматривает возможность урегулирования нормативными правовыми актами Российской Федерации порядка и отдельных вопросов осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Кроме того, следует отметить, что для обеспечения требуемой надежности и безопасности объектов строительства необходимо использовать соответствующие качественные строительные материалы. Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве утверждены постановлением Правительства РФ от 27 декабря 1997г. №1636. Согласно указанным Правилам пригодность новой продукции для применения при проектировании и строительстве подтверждается техническим свидетельством, которое выдается с учетом обязательных требований строительных, санитарных, пожарных, промышленных, экологических, а также других норм безопасности, утвержденных в соответствии с действующим законодательством. За применение в строительстве новой продукции без наличия технического свидетельства виновные лица привлекаются к ответственности, установленной законодательством Российской Федерации.

Далее рассмотрим статью 53 ГрК РФ «Строительный контроль».

Наряду с выдачей разрешения на строительство, которое является формой превентивного контроля за качеством строительства, ведется также и постоянный контроль непосредственно за процессом строительства. Статья 53 ГрК РФ достаточно подробно регулирует вопросы, связанные с осуществлением контроля при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте за соблюдением соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка (соответственно если проектная документация разрабатывалась на основе архитектурно-планировочного задания, то требованиям архитектурно-планировочного задания).

Согласно ст.46 Федерального закона от 27 декабря 2002г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» до вступления в силу соответствующих технических регламентов (но не позднее 1 июля 2010 г.) требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:

- защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

- охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;

- предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

В соответствии с разъяснениями Госстроя России до вступления в силу соответствующих технических регламентов в области строительства подлежат обязательному исполнению требования действующих нормативных документов в строительстве, принятых до 1 июля 2003г., направленные на достижение целей технического регулирования и обеспечивающие:

- право граждан на благоприятную среду жизнедеятельности при осуществлении градостроительной деятельности;

- надежность зданий и сооружений и их инженерных систем в расчетных условиях эксплуатации, прочность и устойчивость строительных конструкций и оснований;

- устойчивость зданий и сооружений и безопасность людей в расчетных условиях опасных природных воздействий (в том числе сейсмических) и при пожарах;

- охрану здоровья людей в процессе эксплуатации зданий и сооружений (в том числе необходимые параметры внутреннего климата, акустический и световой режим помещений);

- доступность среды жизнедеятельности для инвалидов и других маломобильных групп населения;

- безопасность строительных материалов и изделий, процессов их производства, хранения, перевозки, реализации и утилизации для жизни или здоровья людей и окружающей среды;

- размерную и функциональную совместимость и взаимозаменяемость в строительстве;

- правила приемки и методы контроля в строительстве;

- сокращение расходов топливно-энергетических ресурсов при строительстве и эксплуатации зданий и сооружений;

- охрану окружающей среды, экологическую безопасность и соблюдение санитарных правил при осуществлении градостроительной деятельности (в том числе рациональное использование природных ресурсов).

Также обязательны требования специальных технических условий на строительство особо сложных и уникальных зданий и сооружений, согласованных в установленном порядке с органами государственного надзора.

Строительный контроль должен осуществляться при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте любого объекта капитального строительства.

Обязанность осуществлять строительный контроль лежит прежде всего на лице, осуществляющем строительство (так называемый производственный контроль). Осуществлять строительный контроль (технический надзор) – это право застройщика (заказчика).

Застройщик (заказчик) может привлекать лицо, подготовившее проектную документацию, для осуществления авторского надзора.

Далее рассмотрим государственный строительный надзор

Статья 54 ГрК РФ устанавливает основные требования к проведению государственного строительного надзора. Часть 1 статьи 54 ГрК РФ определяет случаи осуществления государственного строительного надзора. Формулировка ч.1 статьи 54 ГрК РФ приводит к тому, что на практике отсутствует единое понимание того, в каких случаях должен осуществляться государственный строительный надзор. Вместе с тем этот вопрос имеет очень важное значение, поскольку предоставление заключения государственного строительного надзора, в случае если предусмотрено его осуществление, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с ч.8 статьи 54 ГрК РФ порядок осуществления государственного строительного надзора устанавливается Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 2006г. №54 утверждено Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, согласно п.2 которого государственный строительный надзор осуществляется:

а) при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства;

б) капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст.49 ГрК РФ, либо проектная документация таких объектов является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Таким образом, согласно п.2 указанного Положения государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции любого объекта капитального строительства, что не соответствует смыслу ГрК РФ.

Так, согласно ч.2 ст.54 ГрК РФ предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Вместе с тем согласно ч.3 ст.48 ГрК РФ не требуется подготовка проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Не требуется подготовка проектной документации объектов капитального строительства и в тех случаях, когда не требуется выдача разрешений на строительство таких объектов. Согласно ч.17 ст.51 ГрК РФ к таким случаям относятся строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования и т. д.

В указанных выше случаях государственный строительный надзор не может осуществляться в связи с отсутствием предмета такого надзора.

Учитывая вышеизложенное, не допускается расширительное толкование ч.1 статьи 54 ГрК РФ, и государственный строительный надзор осуществляется только в отношении объектов, проектная документация которых подлежит в соответствии со ст.49 ГрК РФ государственной экспертизе либо является типовой проектной документацией или ее модификацией).

Часть 2 статьи 54 ГрК РФ четко закрепляет предмет государственного строительного надзора – проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В соответствии с п.4 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 1 февраля 2006г. №54), в случае отсутствия технических регламентов в предмет государственного строительного надзора входит проверка соответствия выполняемых работ требованиям строительных норм и правил, федеральных норм и правил в области использования атомной энергии, правил безопасности, государственных стандартов, других нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, подлежащих обязательному исполнению при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.

Задачей государственного строительного надзора являются предупреждение, а также выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений соответствия выполняемых в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Статья 54 ГрК РФ предусматривает, что надзор осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ в зависимости от степени значимости и потенциальной опасности объекта.

Порядок осуществления государственного строительного надзора установлен постановлением Правительства РФ от 1 февраля 2006г. №54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации».

Далее рассмотрим статью 55 ГрК РФ «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Статья 55 ГрК РФ также является новеллой законодательства. Градостроительный кодекс РФ 1998г. не регулировал вопросы ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем указанный вопрос регулировался многочисленными подзаконными нормативными актами. В соответствии с указанными нормативными актами приемка законченных строительством объектов осуществлялась государственными приемочными комиссиями, в состав которых, как правило, входили представители заказчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов местного самоуправления, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, а также представители ведомств и иных организаций при строительстве соответствующих объектов. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформлялась актами. Акты о приемке в эксплуатацию объектов подписывались председателем и всеми членами комиссии.

Статья 55 ГрК РФ предусматривает качественно иной порядок ввода объекта в эксплуатацию в отличие от порядка, предусматриваемого подзаконными нормативными актами. Прежде всего исключается порядок приемки объектов государственными приемочными комиссиями. Кроме того, предусматривается единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов. В связи с этим указанные подзаконные нормативные акты не подлежат применению.

Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Статья 55 ГрК РФ устанавливает перечень документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако в отличие от перечня документов, представляемых для получения разрешения на строительство, данный перечень не носит исчерпывающего характера. В то же время указанный перечень может быть расширен только Правительством РФ в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. Это направлено на создание нового порядка, исключающего повсеместную инвентаризацию объектов, что является процедурой, для застройщика достаточно затратной и растянутой во времени.

Наибольшее затруднение среди строителей вызывает акт приемки объекта капитального строительства. Указанный акт – это не акт приемочной комиссии, составляемый при приемке объекта в эксплуатацию по ранее действовавшему порядку. В статье 55 ГрК РФ под актом приемки объекта капитального строительства имеется в виду акт, которым оформляется сдача-приемка объекта, построенного, реконструированного, отремонтированного по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство. Это прежде всего акт, предусмотренный ч.4 ст.753 ГК РФ «Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами».

Согласно новому ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается теми же органами, которые выдавали разрешение на строительство. Указанные органы обязаны осуществить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства.

Части 6, 7 и 9 статьи 55 ГрК РФ устанавливают исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство. В целях устранения неоднозначного толкования норм ГрК РФ на практике Федеральным законом от 31 декабря 2005г. №210-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» (п.23 ст.1) внесено уточнение о том, что в случае ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства не допускается отказ в выдаче разрешения на строительство по основанию несоответствия параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта проектной документации, поскольку для такого строительства проектная документация вообще не требуется.

В случае если разрешение на строительство выдавалось до введения в действие ГрК РФ или для выдачи разрешения на строительство в соответствии с п.1 ч.1 ст.4 Федерального закона от 29 декабря 2004г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» был представлен не градостроительный, а кадастровый план, то застройщику не может быть отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании несоответствия объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка.

Статьей 55 ГрК РФ установлены требования к содержанию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – в нем должны содержаться сведения об объекте в достаточном объеме для постановки построенного объекта на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта. Это необходимо для того, чтобы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было достаточно для постановки объекта на государственный учет или внесения изменений в такой учет без проведения каких-либо дополнительных процедур инвентаризации объектов, которая является достаточно затратной и растянутой во времени процедурой для застройщика.

Согласно ч.1 ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Основанием для государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (также им может быть решение суда о признании права собственности на самовольную постройку).

Следует отметить, что вводу в эксплуатацию подлежат объекты построенные, реконструированные, отремонтированные. Не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если оформление прав осуществляется в отношении объектов незавершенного строительства. Особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства предусмотрены ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая закрепляет необходимость представления в регистрирующий орган правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство объекта и проектной документации (за исключением случаев индивидуального жилищного строительства).

Исходя из смысла статьи 55 ГрК РФ не требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае строительства объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство. В то же время в законодательстве Российской Федерации долгое время оставался нерешенным вопрос: как оформить право собственности на такой объект?

В целях решения этой проблемы Федеральным законом от 31 декабря 2005г. №206-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования градостроительной деятельности» внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Предусмотрено, что для регистрации права собственности на созданный или создаваемый объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, достаточно документов, устанавливающих или подтверждающих право на земельный участок, отведенный для создания такого объекта, и документов, содержащих описание такого объекта (в настоящее время – технический паспорт на объект).

Контрольные вопросы

1. Дайте определения понятиям: градостроительная деятельность, территориальное планирование, функциональные зоны, градостроительное зонирование, территориальные зоны, градостроительный регламент, красные линии.

2. Назначение территориального планирования и виды документов территориального планирования.

3. Раскройте содержание генеральных планов поселений и генеральных планов городских округов.

4. Что в себя включает положение о территориальном планировании, содержащиеся в генеральных планах?

5. Что отображается на картах (схемах), содержащихся в генеральном плане?

6. Порядок утверждения и согласования генеральных планов поселения, генеральных планов округов?

7. Порядок разработки генерального плана?

8. Каким образом происходит утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования?

9. Каким образом происходит утверждение местных нормативов градостроительного проектирования?

10. Порядок опубликования проекта генерального плана и генерального плана.

11. Каким образом осуществляется реализация генерального плана поселения?

12. Порядок организации и проведения публичных слушаний по проектам генеральных планов.

13. Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектов документов территориального планирования.

14. Цели разработки и содержание документа «Правила землепользования и застройки».

15. Порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки.

16. Публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки.

17. Порядок разработки, согласования и утверждения правил землепользования и застройки.

18. Перечислите границы и линии, по которым устанавливаются границы территориальных зон.

19. Какие виды зон могут устанавливаться в результате градостроительного зонирования?

20. Что входит в состав жилых зон? Какие объекты допускаются размещать в жилых зонах?

21. Что входит в состав общественно-деловых зон?

22. Что входит в состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур?

23. Какие объекты входят в состав зон сельскохозяйственного использования?

24. Что определяет градостроительный регламент? Что учитывается при установлении градостроительных регламентов? Каким образом распространяются действия градостроительного регламента?

25. На какие земельные участки не распространяется действие градостроительного регламента?

26. Для каких земель не устанавливаются градостроительные регламенты?

27. Какие существуют виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства?

28. Какие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства являются дополнительными по отношению к основным видам?

29. Каким образом осуществляется изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования?

30. В каком порядке осуществляется предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства?

31. Какие показатели включают в себя предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешения строительства, реконструкции объектов капитального строительства?

32. Виды градостроительной документации по планировке территории.

33. Какие проекты могут быть разработаны при подготовке документации по планировке территории?

34. Цели разработки и содержание проекта планировки территории.

35. Цели разработки и содержание проекта межевания территории.

36. Цели разработки и содержание градостроительных планов земельных участков.

37. Подготовку какой градостроительной документации обеспечивают органы местного самоуправления поселения, городского округа?

38. На основании каких документов и правил осуществляется подготовка документации по планировке территории?

39. Кем устанавливаются виды инженерных изысканий, порядок их выполнения?

40. Каким образом осуществляется архитектурно-строительное проектирование?

41. В каких случаях государственная экспертиза проектной документации не проводится?

42. Порядок выдачи разрешения на строительство для различных объектов капитального строительства. Какие документы прилагаются к заявлению о выдаче разрешения на строительство?

43. В каких случаях не требуется выдача разрешения на строительство? На какой срок выдается разрешение на индивидуальное жилищное строительство?

44. В каких целях и кем проводится строительный контроль?

45. В каких случаях осуществляется государственный строительный надзор? Что является предметом государственного строительного надзора? Кем осуществляется государственный строительный надзор?

46. Дайте определение понятию «Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности».

47. Порядок ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности. Требования к технологиям и средствам обеспечения.

48. Какие сведения включает в себя информационные системы обеспечения градостроительной деятельности?

49. Система систематизации сведений информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.

50. Какие сведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности не являются открытыми и общедоступными?

51. Какие виды ответственности существуют за нарушение градостроительного законодательства?

Дата добавления: 2014-10-31