Проблеми визначення юридичної долі поліпшень майна, що зроблені наймачем за договором найму

Права та обов’язки наймача

Права наймача:

1. переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк;

2. переважне право на придбання речі. У разі продажу речі,
наймач, який належним чином виконує свої зобов’язання, має
переважне право на придбання цієї речі перед іншими особами;

3. право наймача на захист володіння. Наймач користується
і володіє чужим майном і законодавець водночас захищає і
його права. Наймач має право на захист володіння не лише від
третіх осіб, а й від наймодавця, якщо останній порушує умови
договору;

4. право на поліпшення майна. Якщо ремонт спрямований
на забезпечення збереженості майна, то поліпшення — на під­вищення ефективності використання майна за призначенням.

Обов’язки наймача:

1. користуватися майном відповідно до його призначення та
договору;

2. підтримувати майно в належному стані;

3. виконувати поточний ремонт, якщо інше не передбачено
законом чи договором;

4. своєчасно сплачувати за майно.

Залежно від виду майна, яке передається в найм (оренду), на наймача за договором можуть бути покладені й інші обов’язки (застрахувати майно, укласти договір охорони, своєчасно про­водити ветеринарний огляд тощо).

Поліпшення майна – це внесення в нього додаткових удосконалень, матеріалів або обладнання, що підвищують можливість його використання і матеріальну цінність.

Юридична доля поліпшень майна, зроблених наймачем, залежить від двох обставин: (1) характеру поліпшень і (2) наявності попередньої згоди наймодавця на проведення поліпшень.

Якщо поліпшення були зроблені з дозволу наймодавця, то наймач при відсутності в законі або договорі інших вказівок може вимагати відшкодування необхідних витрат.

Якщо поліпшення були зроблені наймачем без дозволу наймодавця, але вони такі, що їх можна відокремити від майна наймодавця без шкоди для майна і наймодавець не відшкодовує їх вартість, вони можуть бути вилучені наймачем.

Вартість поліпшень, зроблених наймачем без дозволу наймодавця і невідокремлюваних від майна, відшкодуванню не підлягає, і ці поліпшення безвідплатно переходять наймодавцю.

Дозвіл на внесення поліпшень в майно повинен бути наданий наймодавцем у формі, що відповідає формі договору найму.

Питання про покладення витрат, пов’язаних з невідокремлюваними поліпшеннями (які не можуть бути вилучені без шкоди для майна), вирішуються залежно від того, проведені вони за згодою наймодавця або без неї.

У першому випадку орендар має право вимагати від наймодавця відшкодування їхньої вартості після припинення договору; у другому – всі зроблені витрати відносяться на орендаря, оскільки він не має права що-небудь змінювати на свій розсуд. Правило про компенсацію витрат, пов’язаних із внесенням поліпшень найнятого майна (п. 2,4 ст. 778 ЦК), диспозитивне. Законом або договором може бути передбачено і безоплатне передання поліпшень або часткова компенсація їх наймодавцем.

ЛЕКЦІЯ 12.

Дата добавления: 2014-11-16