Глоссарий основных терминов

ВАЛОВОЙ РЕНТНЫЙ МУЛЬТИПЛИКАТОР – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ – затраты в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого объекта.

ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ – приведение к сопоставимому виду денежных сумм, возникающих в разные периоды времени.

ГУДВИЛЛ – часть нематериальных активов предприятия, определяемая доброй репутацией, деловыми связями, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.

ДАТА ОЦЕНКИ – дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД – способ оценки приносящей доход недвижимости (бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости.

ЗАЛОГОВАЯ СТОИМОСТЬ – стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД – способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.

ИЗНОС – потеря стоимости в результате уменьшения полезности объекта под воздействием физических, технологических, эстетических факторов, а также под воздействием изменений окружающей среды.

ИМУЩЕСТВО – материальные объекты и нематериальные активы, обладающие полезностью и стоимостью.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ – стоимость объекта для конкретного инвестора, учитывающая индивидуальные требования к инвестициям.

ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции или услуг (фирменное наименование, товарный знак и т.п.).

ИНФЛЯЦИОННАЯ КОРРЕКТИРОВКА – приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконтирования.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ – процесс пересчета доходов, полученных от объекта, позволяющий определить его стоимость.

КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) – прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.

ЛИКВИДНОСТЬ – 1) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства; 2) способность актива быстро переводиться в деньги.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ – способ расчета текущей стоимости будущего потока доходов в прогнозный период и выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ – способ определения рыночной стоимости предприятия (объекта) путем деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

МЕТОД ОТРАСЛЕВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ – способ использования коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанным на основе обобщенных данных о продажах предприятий (объектов), учитывающих их отраслевую специфику.

МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ – способ оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.

МУЛЬТИПЛИКАТОР – коэффициент, отражающий соотношение между ценой компании и ее финансовыми показателями. В оценочной деятельности используются два типа мультипликаторов: интервальные – цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивиденды, цена/выручка от реализации; моментные – цена/чистые активы и др.

НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ СТОИМОСТЬ – стоимость, рассчитанная на основе нормативных документов по налогообложению собственности.

НЕДВИЖИМАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – совокупность материальных объектов недвижимости, а также правомочий и преимуществ, вытекающих из права собственности на эту недвижимость.

НЕДВИЖИМОСТЬ – земля и все, что постоянно закреплено на ней (здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и т.д.). Основные свойства недвижимости – это неподвижность и материальность.

НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ – объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года), не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации. В составе нематериальных активов различают интеллектуальную собственность, имущественные права, отложенные или отсроченные расходы, гудвилл.

НЕУСТРАНИМЫЙ ИЗНОС (в оценке) – износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.

НОУ-ХАУ – полностью или частично конфиденциальные экономические, технические, управленческие или финансовые знания и опыт, обеспечивающие доход или определенные преимущества их владельцу.

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ – движимое и недвижимое имущество, нематериальные и финансовые активы предприятия или бизнес в целом.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ – расходы по эксплуатации объекта недвижимости, без учета обслуживания долга и подоходных налогов.

ОСНОВНОЙ КАПИТАЛ – часть вещественного капитала, используемая в производственном процессе в течение длительного времени (земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование и т.п.).

ОСТАТОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ – документ, предъявляемый экспертом-оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.

ОЦЕНКА – систематизированный сбор и анализ экспертами данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) и оценки ее на основе действующих законодательных документов и стандартов.

ОЦЕНЩИК – специалист, обладающий высокой квалификацией, подготовкой и опытом для оценки различных видов имущества (бизнеса).

ПОЛЕЗНОСТЬ – субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту. В оценке она определяется возможностями и способами использования объекта, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода и других выгод.

ПРЕДМЕТ ОЦЕНКИ – вид стоимости объекта, а также имущественные и прочие права, связанные с его оценкой.

ПРЕДПРИЯТИЕ – имущественный объект и определенная структура организованной хозяйственной деятельности по производству и (или) реализации продукции, работ, услуг. Предприятие является имущественным комплексом, имеет права юридического лица, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках.

ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ – согласно этому принципу максимальная стоимость актива определяется самой низкой ценой или затратами на строительство (приобретение) другого актива эквивалентной полезности.

ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ – согласно этому принципу рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным активом.

ПРИНЦИП ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТИ – согласно этому принципу расширение основных факторов производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат.

ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ – согласно этому принципу рыночная стоимость актива устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка.

РОЯЛТИ – периодическая выплата лицензионного вознаграждения в виде отчислений от стоимости произведенной по лицензии продукции или в форме процента от объема продажи, начисленного от суммы прибыли.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНА – денежная сумма, фактически выплаченная в сделке.

СЕБЕСТОИМОСТЬ – прямые и косвенные затраты на производство какого-либо объекта.

СОБСТВЕННОСТЬ – отношения между различными субъектами (физическими или юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства, проявляющиеся через правомочия владения, распоряжения и пользования.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД – оценка стоимости объекта путем сравнения цен на сходные объекты (предприятия) или цен на акции сопоставимых компаний.

СТОИМОСТЬ – затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте. Оценка стоимости – определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и др.).

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА – затраты в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого актива.

СТОИМОСТЬ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ – стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ – затраты в текущих ценах на создание объекта, аналогичного по функциям оцениваемому, но построенного с применением современных материалов, технологий и стандартов.

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ – обоснованная максимальная сумма оценки объекта в целях страхования рисков.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА) – стоимость денежного потока от производственной деятельности и выручки, от перепродажи объекта, дисконтированные по заданной ставке.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ – способ оценки стоимости зданий и сооружений, согласно которому доход, получаемый от их эксплуатации, является остатком чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА – способ оценки стоимости земельного участка, определяющий доход, получаемый от использования земли, как остаток после вычета из чистого операционного дохода его части, приходящейся на здания и сооружения.

УСТРАНИМЫЙ ИЗНОС (в оценке) – износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС – снижение полезности и стоимости актива из-за ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия.

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС – потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИЗНОС – потеря стоимости актива, вызванная внешними экономическими и неэкономическими факторами (политическими, юридическими, национальными и др.).

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ. 1

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ.. 3

1.1. Оценочная деятельность. 3

1.2. Понятия стоимости и цены.. 8

1.3. Принципы оценки недвижимости. 14

1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника 14

1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации. 16

1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой. 19

1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования. 21

1.4. Стандарты оценки. 23

1.5. Процесс оценки. 25

1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег) 29

1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы.. 29

1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета. 30

1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала. 30

1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы.. 30

1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета. 30

1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга) 31

1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями. 32

2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 33

3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.. 37

3.1. Сущность затратного подхода. 37

3.2. Алгоритм затратного подхода. 38

3.3. Основы ценообразования в строительстве. 40

3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения) 43

3.5. Виды износа и его оценка. 46

3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры.. 54

4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.. 55

4.1. Алгоритм сравнительного подхода. 55

4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом. 57

4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных 57

4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом. 62

5. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.. 65

5.1 Метод капитализации дохода. 66

5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода. 66

5.1.2. Расчет ставки капитализации. 66

5.2. Метод дисконтирования денежных потоков. 67

5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков. 68

6. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА УПРАВЛЕНИЯ (НЕДВИЖИМОСТИ) 70

6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки. 70

6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу. 73

6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу. 74

6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу. 79

6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки 83

ЛИТЕРАТУРА.. 84

ПРИЛОЖЕНИЕ А.. 86

ПРИЛОЖЕНИЕ Б. 89

ПРИЛОЖЕНИЕ В.. 95

ПРИЛОЖЕНИЕ Г. 101

ГЛОССАРИЙ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ.. 101

Дата добавления: 2014-11-16