Градостроительной ценности

Базовые ставки земельного налога, дифференцированные по зонам

Земельного налога в городах и других населенных

Средние ставки

пунктах руб. / кв. м в расчете на год [72] (извлечение)

Экономические районы	Численность населения, тыс. чел.
до 20	20 - 50	50 -100	100 -250	250 -500	500-1000	1000 - 3000	свыше 3000
Западно- Сибирский	0,6	1,2	1,3	1,5	1,6	1,9	2,1	-

Так, в Кемерово была выделена 41 экономическая зона. В каждой зоне устанавливалась дифференциация налога – где-то выше, где-то ниже. Значения коэффициентов оценочных зон устанавливаются для каждого муниципального образования его администрацией (табл. 4.2.2 в качестве примера сделана выборка части данных):

Таблица 4.2.2

№ п/п	Названия городов, районов и населенных пунктов субъекта РФ	Оценочные зоны / Стоимость
					i
	г. Белово, (102 зоны), руб/кв.м.	9,123	8,878	9,759	8,787	8,633	…
	г. Березовский, (11 зон), руб./кв.м.	1,426	1,996	2,566	2,851	3,706	…
	г. Кемерово, (41 зона)[73], руб/кв.м.	22,79	16,97	21,58	15,07	31,48	…
	г. Ленинск-Кузнецкий, (16 зон) руб/га						…
	г. Юрга, (16 зон), коэффициент	0,78	0,74	0,73	0,85	0,98	…

При этом следует обратить внимание, насколько в муниципальных ставках и коэффициентах учтены федеральные поправочные коэффициенты.

С завершением кадастрового учета, земельный налог в Российской Федерации с 2006 года будет проводиться в процентном соотношении от кадастровой стоимости.

В г. Кемерово, например, базовые размеры арендной платы в 2005 году дифференцируются по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам[74] (табл 4.2.3).

Таблица 4.2.3

Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс) (извлечение)

№ п/п	Квартал	Вид использования[75] (руб. за кв. м в год)
1.	2.	3.	4.1.	4.2.	4.3.	5.1.	5.2.	5.3.	……
1.	01:01:001	0,63	0,63	0,36	0,98	4,41	16,85	177,22	46,93	12,06
2.	01:01:002	1,61	1,82	3,20	10,13	45,59	174,14	1878,79	497,51	127,90
3.	01:01:003	0,63	0,63	0,32	0,63	0,63	0,63	1,24	0,63	0,63
4.	01:01:004	0,98	0,99	1,30	5,57	25,05	95,68	1049,28	277,86	71,43
5.	01:01:005	0,63	0,63	0,32	1,24	5,58	21,32	546,32	144,67	37,19

Технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости

Технический учет иной недвижимости не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет земельных участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - это не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты. Данные вещи существуют объективно в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы) и не нуждаются в «формировании».

Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений – стены, перегородки, потолки и пр. Поскольку техническая инвентаризация в отличие от кадастрового учета не затрагивает важных общественных отношений, ее порядок регулируется не федеральными законами, а нормативными актами исполнительной власти: Постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»[76] и от 04.12.2000
№ 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности»[77]; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37[78].

Несмотря на вспомогательное, описательное значение технического учета, отсутствие такового в случае возникновения права с момента его государственной регистрации (сделки, новое строительство) делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в учреждение юстиции. Для государствен-ной регистрации технический учет – не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Пункт 2 ст. 20 Закона о регистрации прав гласит, что незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается. Приобрести право на объект недвижимости без технической инвентаризации можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника.

Если при технической инвентаризации объекту не присвоен кадастровый номер, это не препятствие для государственной регистрации. Учреждение юстиции в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер на основании нормативного правового акта субъекта РФ (п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав).

Объекты технического учета, как правило, – объекты гражданских прав (индивидуальные жилые дома, квартиры, здания). Но иногда понятие недвижимого имущества и объекта градостроительной деятельности или технической инвентаризации может не совпадать.

В п. 3 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности установлено, что объекты градостроительной деятельности, подлежащие государственному техническому учету и технической инвентаризации, – это:

• объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

• самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

• объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

• бесхозяйные объекты.

Данный перечень подтверждает, что объекты технического учета не всегда являются объектом гражданских прав. Например, самовольные постройки и бесхозяйные объекты не имеют собственников (ст. ст. 222, 225 ГК).

Домовладения как объекты технической инвентаризации

По Инструкции о проведении учета жилищного фонда, единица технической инвентаризации – домовладение или отдельно стоящее основное здание. Но домовладение в целом нельзя отнести к единому объекту вещных прав.

Согласно указанной Инструкции, домовладение – это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Фактически домовладение представляет собой учитываемый под одним адресом и под одним инвентарным номером комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства и другие объекты недвижимого, а иногда и движимого имущества. В частности, в Инструкции говорится, что служебные строения могут быть некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются (сараи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т. п.). Очевидно, что такие указанные в Инструкции дворовые сооружения, как заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т. п., не могут быть отнесены к особо ценным объектам гражданских прав – недвижимому имуществу.

Жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями может рассматриваться как главная вещь и принадлежность. Постройки следуют судьбе жилого дома, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК). Приобретение и государственная регистрация права на жилой дом влечет приобретение прав и на хозяйственные постройки по тому же основанию (правоустанавливающему документу). Если на территории домовладения возводится новый объект недвижимости, то право на него как на вновь созданную недвижимую вещь возникнет с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК). При этом капитальное строение в домовладении должно соответствовать основному критерию недвижимости (прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению) и не являться самовольной постройкой (ст. 222 ГК).

Судебная практика изобилует примерами раздела домовладений, когда гражданам передаются в индивидуальную собственность изолированные части жилых домов и различные надворные постройки. Позиции судов определяются Постановлением Пленума Верховного суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (в ред. от 25.10.1996)[79]. Суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т. п.

Таким образом, объекты недвижимости в одном домовладении могут иметь разных владельцев и разный правовой режим. Права на объекты могут приобретаться по разным основаниям и в разное время. Например, на арендованном одним лицом земельном участке расположен жилой дом, являющийся общей собственностью нескольких лиц (например супругов), или на унаследованном в долях общем земельном участке один из наследников возвел новый жилой дом для постоянного проживания, а другой позднее – дачный дом для сезонного проживания. В последнем случае в состав домовладения входят три объекта вещных прав с различным правовым режимом: земельный участок (общая собственность), дачный дом (собственность одного лица) и жилой дом (собственность другого лица).

То, что объектом технического учета является домовладение в целом, не должно препятствовать проведению государственной регистрации прав на объекты недвижимости в его составе. Сведения о каждом объекте права могут быть внесены в ЕГРП на основании единого технического паспорта домовладения.

По правилам технического учета, каждому зданию, строению, сооружению присваивается буквенное обозначение – литера. Технический паспорт домовладения содержит заполняемый на основании информации о государственной регистрации прав раздел «Сведения о принадлежности», в котором есть графа «Доля (часть, литера)». К техническому паспорту домовладения прилагаются технические паспорта зданий с их поэтажными планами. Иначе говоря, и при техническом учете возможно внесение записей не только о праве собственности «на домовладение», но и о праве на каждую литеру, каждый объект недвижимости в составе домовладения.

Дата добавления: 2014-11-20