Законодательная основа экономики недвижимости

Правовое регулирование сферы недвижимости опирается на нормы, охватывающие различные отрасли права. Основные нормы и прави­ла, регулирующие правоотношения в сфере недвижимости, содержатся в Конституции, гражданском и жилищном законодательстве, зако­нодательстве о земле, о финансах и кредите, о градостроительстве и архитектуре.

Действующее законодательство может быть классифицировано по двум основным критериям – по уровням управления (федеральное, региональное и местное) и видам недвижимости (земля, жилые и нежилые помещения).

Правовая основасоздает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития недвижимости. При анализе характеристик правовой среды наибольшего внимания заслуживают:

• уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;

• уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;

• стабильность принципов фискальной и таможенной политики;

• нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;

• законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;

• уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;

• наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;

• уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функ­ционирования рынка недвижимости.

Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты (существенно меньшее зна­чение имеют нормативные договоры и правовые обычаи), включающие законы и подзаконные акты.

Для целей управления недвижимостью должны учитываться акты из всех отраслей права, имею­щих отношение к недвижимому имуществу и управлению им:

• публичного права - государственного, административного, уголовного, уголовно-процессуального, гражданского процессуального, природоохранительного земельного, финансового;

• частного права – гражданского, семейного, трудового.

Федеральное законодательство

Отношения собственности в целом регулируются Конституцией РФ, где изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституцией РФ гарантируется «единство экономического прост­ранства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции и свобода экономической деятель­ности», при этом «признаются и защищаются равным образом час­тная, государственная, муниципальная и иные формы собственно­сти» (ст. 8). В ст. 35 записано, что «право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственниками свободно.

Консти­туция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище (ст. 36, 40). Государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Принятие Гражданского кодекса (ГК) РФ стало важным шагом в реформировании законодательной основы управления недвижимос­тью, в частности, было дано определение недвижимости как целост­ного объекта, что соответствует мировой практике (ст.130,132). ГК РФустанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и примени­тельно к недвижимости обеспечивает:

• определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав;

• описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;

• нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

Существенными для целей управления являются способы обеспечения исполнения обязательств, в том числе путем залога недвижимости, правовые основы договорного регулирования отношений – с описанием особенностей договоров купли-продажи недвижимости, договоров мены и дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением. В нем отражены важнейшие аспекты договорного регули­рования арендных отношений с выделением особенностей аренды зданий и сооружений, даны харак­теристики договоров найма жилых помещений, подряда – в том числе строительного и проектно-изыскательского, а также договоров займа и кредитных отношений.

Реально отдельные части объекта недвижимости – земельный уча­сток и расположенные на нем здания – могут находиться в собствен­ности различных юридических или физических лиц. Гражданский ко­декс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отно­шения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления – земельные участки, жилые и нежилые помещения, каждая из которых имеет свою специфику.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, являются движимым имуществом.

В Земельном кодексе РФ [58] представлены основные принципы и состав земельного законода­тельства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях госу­дарственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определя­ется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли. Особого внимания заслуживают положения о структуре и основаниях возникновения права собствен­ности на землю граждан, юридических лиц и государства, а также об ограничении оборотоспособности земель.

Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданами юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам –в постоянное пользование (без права распоря­жения). Особого внимания заслуживают нормы о сохранении прав постоянного пользования и пожиз­ненного наследуемого владения земельными участками, возникших до введения в действие данного Кодекса, и о порядке приобретения таких участков в собственность. Оговариваются условия предос­тавления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводст­ва и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.

Здесь определены права и обязанностисобственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, а также гарантии их прав; условия прекращения прав на землю и порядок изъятия земель, условия и порядок возмещения убытков, причиненных изъятием (выкупом) или временным занятием земель, а также ограничением прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов; условия оплаты передачи земельных участков в собственность граждан, виды, размеры, порядок и льготы по платежам за землю, разграничение компетенции органов управления разных уровней в области регулирования земельных отношений.

Кодекс определяет состав и границы, условия и порядок использования земель городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов, а также земель всех других категорий; цели, задачи, содержание охраны земель, содержание, назначение и порядок ведения государственно­го земельного кадастра как системы необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, ка­тегориям земель, о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земель, назначе­ние, содержание и порядок землеустройства.

Важным для целей управления недвижимостью является Федеральный закон «О плате за землю» [59] со всеми изменениями, в котором определен платный характер использо­вания землив РФ. Предусмотрено, что:

• налог с собственников, землевладельцев и землепользователей уплачивается по устанавливае­мой (и обновляемой) ставке – вне зависимости от результатов хозяйственной деятельности, но в удвоенном размере при неиспользовании или не целевом использовании;

• арендная плата взимается с арендаторов в соответствии с договором аренды;

• единовременная плата взимается в предусмотренных Земельным кодексом случаях покупки и выкупа и при предоставлении кредита под залог земли.

Закон определяет и цели введения платы за землю: стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв; выравнивание социально-экономичес-ких ус­ловий хозяйствования на землях разного качества; обеспечение развития инфраструктуры в населен­ных пунктах; формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Выделяются особенности назначения и взимания платы:

• за земли сельскохозяйственного назначения;

• за земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков (со всех предприятий, организаций, учреждений и граждан, имеющих в собственности, владении или пользовании земельные участ­ки - по ставкам, устанавливаемым для городских земель);

• за земли, занятые жилищным фондом, а также личным подсобным хозяйством, дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами в границах городской (поселковой) черты;

• за расположенные вне населенных пунктов земли промышленности (включая карьеры и терри­тории, нарушенные производственной деятельностью), транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, полигонами (кроме военных) и аэродрома­ми вне населенных пунктов, за земли водного и лесного фондов.

Закон устанавливает:

• перечень субъектов (более 20 категорий) и порядок льготного налогообложения;

• порядок установления и взимания платы за землю (по налогам и по арендным платежам);

• порядок использования средств, поступивших от платы за землю;

• порядок назначения нормативной цены земли, а также величины средних размеров земельного налога для пашни по регионам и для городских земель по экономическим районам – с коррек­тирующими коэффициентами для курортных районов и с коэффициентами увеличения ставки налога за счет статуса города и развития его социально-культурного потенциала.

Федеральный закон «О недрах» [60] № 2395-1, содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр,сферу регулирования, систему законодательных актово недрах, условия правового регулиро­вания отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Пре­дусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространст­во и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государ­ственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъек­тами, но без права любой формы отчуждения участков недр.

Закон устанавливает компетенцию органов государственной властиРоссийской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления в сфере регулирования отношений, связанных с ис­пользованием недр, условия и порядок предоставления в пользование участков недр, особенности ис­пользования недр собственни-ками (владельцами) земельных участков в их границах. Заметим, в част­ности, что собственники и владельцы земельных участков имеют право осуществлять строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 м. В установленном порядке им также разре­шается устройство и эксплуатация бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения.

В законе прописаны основания и порядок досрочного прекращения права пользования недрами, основные права и обязанности пользователя недр, основные требования по рациональному использо­ванию и охране недр. Особо оговариваются условия застройки и землепользования площадей залега­ния полезных ископаемых, а также условия ликвидации и консервации предприятий по добыче полез­ных ископаемых и подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых.

Законом устанавливаются:

• правила формирования и использования геологической информации о недрах;

• правила государственного учета и государственной регистрации (в государственном реестре) участков недр, предоставленных для добычи полезных ископаемых и в иных в целях;

• требования к государственной экспертизезапасов полезных ископаемых;

• правила составления и ведения государственного кадастраместорождений и проявлений по­лезных ископаемых, а также государственного балансазапасов полезных ископаемых.

Особого внимания заслуживают установленные законом меры по охране участков недр, представ­ляющих особую научную или культурную ценность, условия стимулирования выявления месторожде­ний полезных ископаемых, меры государственного регулирования отношений, связанных с использо­ванием недр (управление, лицензирование, учет и контроль). Закон определяет систему платежейиусловия освобождения от платежей при пользовании недрами, порядок распределения этих платежей между бюджетами Федерации, ее субъектов и местными бюджетами, а также формы внесения платы, записываемые в лицензии.

Водный кодекс Российской Федерации [61] № 167-ФЗ определяет особенность вод как особого компонента природной среды – возобновляемого, ограниченного и уязвимого природного ре­сурса, обеспечивающего экономическое, социальное, экологическое благополучие населения, сущест­вование животного и растительного мира. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели, и согласование водного законодательства с нормами международного права, отношения, регулируе­мые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. В нем дается опре­деление понятия водного объекта и классификация видов таких объектов (поверхностные и подзем­ные водные объекты; внутренние морские воды и территориальное море РФ), приводятся характери­стики поверхностных и подземных объектов.

Водный кодекс выделяет особенности прав собственников, владельцев и пользователей земель­ных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, характеризует особенности внут­ренних и трансграничных водных объектов. Он устанавливает правила использования объектов госу­дарственной собственности, а также обособленных водных объектов, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, но используемых в качестве объектов общего пользования. В послед­нем случае ограничения права собственности на обособленные водные объекты подлежат регистрации в едином государственном реестре и выплаты «компенсационного» вознаграждения собственнику. Кодекс разрешает любому лицу использовать полосу суши шириной до 20 м вдоль берегов водных объектов общего пользования (без использования транспорта) для передвижения и пребывания у тако­го водного объекта, в том числе для рыболовства и причаливания плавательных средств.

Кодексом определяются условия оборота водных объектов: запрещается продажа, залог и совер­шение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов, контролиру­ются сделки по переходу права пользования. В нем отражаются также особенности права собственно­сти и других прав на водные объекты, связанные с тем, что вода, сосредоточенная в объектах, нахо­дится в состоянии непрерывного движения (предметом права собственности на водные объекты вы­ступает водный объект в целом).

Водный Кодекс определяет основания приобретения прав пользования водными объектами, ого­варивает содержание лицензии на водопользование, а также порядок выдачи, оформления, регистра­ции лицензии на водопользование и распорядительной лицензии (о переходе прав пользования вод­ными объектами от одного лица к другому), внесения изменений в лицензии и их аннулирование. В нем оговариваются условия договорного регулирования водопользования, предусматривается согласо­вание условий лицензии на водопользование и договора пользования водным объектом, государствен­ной регистрации договоров пользования и прекращения прав пользования водными объектами.

Лесной кодекс Российский Федерации [62] № 22-ФЗ, устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов как совокупности лесной рас­тительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды. Он опре­деляет структуру, задачи и цели лесного законодательства РФ и его отношений с международным правом, правила действия лесного законодательства РФ во времени и особенности регулирования от­ношений в области использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов. В нем приводится пере­чень объектов, а также перечень и правомочия участников лесных отношений. Здесь устанавливает­ся, что:

• купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, но допускаются:

• сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками ле­сов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законода­тельством, а в части, не урегулированной им, – гражданским законодательством;

• древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.

Для целей управления важно устанавливаемое Кодексом содержание права и формы собственно­стина лесной фонд и на леса, не входящие в лесной фонд, а также право собственности граждан и юридических лиц на древесно-кустарниковую растительность, расположенную на земельных участках, находящихся в их собственности. Предусматривается, что владение, пользование и распоряжение лес­ным фондом осуществляется в соответствии с требованиями лесного законодательства Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о растительном мире. Растительность, появив­шаяся в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке по­сле передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу является его собственнос-тью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.

Кодекс вводит понятия о лесных сервитутах:

• публичном, устанавливающем право граждан свободно пребывать в лесном фонде и в лесах, не входящих в лесной фонд,

• частном, предусматривающем, что права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками, не входящих в лесной фонд лесов, могут быть ог­раничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений.

Особого внимания заслуживают порядок предоставления и осуществления прав пользованияуча­стками лесного фонда и участками лесов, не входящих в лесной фонд. Здесь устанавливается, что на основании актов государственных органов, договоров, судебных решений или по иным основаниям права возникают с момента государственной регистрации:

• договора аренды участка лесного фонда;

• договора безвозмездного пользования участком лесного фонда;

• договора концессии участка лесного фонда;

• протокола о результатах лесного аукциона;

• лесорубочного билета, ордера или лесного билета.

Здесь оговаривается порядок ограничения и приостановления, а также судебной защиты прав пользования участками лесного фонда и участками лесов, не входящих в лесной фонд. Кодекс огова­ривает условия, форму, порядок заключения и государственной регистрациидоговора аренды участка лесного фонда. В нем обеспечивается договорное регулирование безвозмездного, возмездного (кон­цессия) и краткосрочного пользования участком лесного фонда с уточнением содержания важнейших статей договора концессии. Особо оговариваются условия проведения лесных аукционов и предостав­ления участков лесного фонда в краткосрочное пользование, а также порядок документального оформления права пользования.

В Лесном кодексе описываются полномочия органов управленияи принципы управления в области использования, охраны, защиты лесного фонда и воспроизводства лесов, а также система органов ис­полнительной власти. В нем устанавливается перечень и характеристики лесов трех групп, определя­ется порядок установления возраста рубок и утверждения расчетной лесосеки, перевода лесных земель в нелесные земли, порядок изъятияземель лесного фонда. Особого внимания заслуживает порядок со­гласования мест строительства объектов, влияющих на состояние и воспроизводство лесов, а также порядок проведения в лесном фонде работ, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществле­нием лесопользования.

Для целей управления важное значение имеют установленные Кодексом правила государственно­го учета лесного фонда и ведения государственного лесного кадастра, а также порядок проведения мо­ниторинга лесов, реализации государственных программ использования, охраны, защиты лесного фонда и воспроизводства лесов, сертификации лесных ресурсов.

Предусматриваются виды платежей за пользование лесным фондом (лесные подати или арендная плата), льготы, порядок распределения и использования средств, финансирования расходов на государственное управление в области лесопользования, а также порядок разрешения споров, администра­тивная и уголовная ответственность за нарушение лесного законодательства. Обращают на себя вни­мание особенности использования лесного фонда по различным видам пользования, а также лесов, не входящих в лесной фонд и древесно-кустарниковой растительности.

Жилищный кодекс [63] РФ № 188-ФЗ заменяет действовавший более 20 лет Жилищный кодекс РСФСР. Новый Жилищный кодекс вступил в действие с 1 марта 2005 г. С этой же даты утратили силу Жилищный кодекс РСФСР, Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» и ряд других нормативных актов. С 1 марта 2005 г. признаются не действующими на территории Российской Федерации Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24.06.1981. Действующие на территории РФ законы и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с Жилищным кодексом применяются в части, не противоречащей Жилищному кодексу.

Новый Жилищный кодекс РФ регулирует следующие вопросы:

• порядок возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

• порядок пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

• порядок пользования общим имуществом собственников помещений;

• отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

• вопросы учета жилищного фонда;

• содержания и ремонта жилых помещений;

• переустройства и перепланировки жилых помещений;

• управления многоквартирными домами и создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг и внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

ЖК РФ вводит новое понятие – частный жилищный фонд, под которым подразумевается «совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц».

Исходя из этого следует, что с 01.03.2005 утратил силу ранее действовавший порядок перевода, в соответствии с которым решение принимала Городская межведомственная комиссия.

Получить жилье по договорам социального найма вне очереди могут, если жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, и граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

Всем иным гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Изменения также связаны с упразднением ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилое помещение является договор социального найма. Также, согласно положениям Кодекса, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Раздел VIII регламентирует деятельность по управлению многоквартирными домами, способы, которыми собственники жилых помещений могут осуществлять управление такими домами. Устанавливается обязанность собственников помещений выбрать способ управления многоквартирным домом (ст.161). Основным способом управления является привлечение на договорной основе профессиональной управляющей организации. Если собственники самостоятельно не приняли решения о способе управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, выбор управляющей компании для данного многоквартирного дома осуществляет орган местного самоуправления на основе открытого конкурса.

В целях разрешения возникающих при вступлении в силу Жилищного кодекса РФ вопросов был принят специальный Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», который, в частности, содержит статьи, касающиеся приватизации занимаемых жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде гражданами Российской Федерации в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В частности, действие Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» продлевается до 1 января 2007 г. и будет распространяться на тех граждан, которым предоставлены жилые помещения по договору социального найма до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» [64] № 178-ФЗ предусматривает, что отчуждение недви­жимого имущества осуществляется одновременно с отчуждением зе­мельного участка, на котором расположено это имущество, тому же лицу, которое приобретает имущество. При этом земельный участок отчуждается в границах, занимаемых объектом недвижимости. Грани­цы определяются на основании плана земельного участка, составлен­ного по фактическим данным, имеющимся на момент отчуждения в органе кадастрового учета, в том числе с учетом натурного описания границ.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении:

1) земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы;

2) природных ресурсов;

3) государственного и муниципального жилищного фонда;

4) государственного резерва;

5) государственного и муниципального имущества, находящегося за пределами территории Российской Федерации;

6) государственного и муниципального имущества в случаях, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;

7) безвозмездно в собственность религиозных организаций для использования в соответствующих целях культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного находящегося в государственной или муниципальной собственности имущества религиозного назначения;

8) государственного и муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций, созданных при преобразовании государственных и муниципальных учреждений;

9) государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении;

10) государственного и муниципального имущества на основании судебного решения;

11) акций в предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований права требовать выкупа их акционерным обществом.

Приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

С 30 декабря 2004 г. введен в действие новый Градостроительный кодекс Российской Федерации [65], в котором больше не содержится следующих понятий (определений или терминов):

• объект недвижимости;

• объект градостроительной деятельности;

• техническая инвентаризация;

• частный сервитут.

Отметим, что внесенными в Гражданский кодекс РФ поправками (Федеральный закон от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации») установлено, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) также отнесены объекты незавершенного строительства.

Это комплексный законодательный акт, регулирующий отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно - строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства и их реконструкции.

В новом Кодексе установлен исчерпывающий перечень полномочий в области градостроительной деятельности для различных уровней власти – от органов государственной власти РФ до различных видов органов местного самоуправления.

Так, в частности, к полномочиям органов местного самоуправления городских округов относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта.

Градостроительный кодекс вводит новый документ – градостроительный план земельного участка, который является одним из оснований выдачи разрешения на строительство.

В составе градостроительного плана должна быть указана информация о границах земельного участка, зонах действия публичных сервитутов, о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению на нем объекта строительства, а также о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Градостроительный кодекс также определяет порядок получения разрешения на строительство и перечень необходимых для этого документов.

Особо выделяются правила землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Вводится понятие градостроительного регламента как совокупности установленных правилами застройки пара­метров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости. Определяются по­нятия разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также крас­ных линий – как границ, отделяющих территории кварталов, микрорайонов и других элементов плани­ровочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях. Устанавливают­ся линии регулирования застройки как границы застройки, устанавливаемые при размещении зданий, строений, сооружений – с отступом от красных линий или от границ земельного участка. В нем приводится перечень объектов градостроительной деятельности и типов поселений Российской Федерации, городских (города и поселки) и сельских (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные). Эти поселения, в свою очередь, подразделяются на группы по численности населения (в тыс. че­ловек):

– города сверхкрупные (свыше 3000), крупнейшие (1000-3000), крупные (250–1000), большие (100-250), средние (50–100);

– малые города и поселки (50);

– поселения крупные сельские (свыше 5), большие сельские
(1–5), средние сельские (0,2–1), ма­лые сельские поселения (менее 0,2).

Градостроительный кодекс РФ содержит положения, которые позволят разрушить монопольное положение на рынке услуг ЖКХ.

Новый Градостроительный кодекс РФ сохраняет требование проведения обязательной государственной экспертизы проектной документации на объекты, которые могут представлять опасность для жизни и здоровья граждан.

Градостроительный кодекс РФ устанавливает ответственность государственных и муниципальных органов власти, которая обеспечивается за счет соответствующих бюджетов, а также требование обязательного страхования ответственности лицами, осуществляющими градостроительную деятельность. Законом предусматриваются процедуры участия граждан в процессе осуществления градостроительной деятельности путем проведения публичных слушаний, в частности, при подготовке проектов генеральных планов и принятия правил землепользования и застройки.

Охранять права собственников и гарантировать достоверную ин­формацию о недвижимом имуществе должна система государствен­ной регистрации прав на недвижимость. Государственной регистра­ции подлежат как вещные права на недвижимое имущество, так и сделки с недвижимостью. Актом, определяющим систему и порядок государственной регистрации, является Федеральный закон «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [66] № 122-ФЗ.

В нем пред­ставлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней.

Субъекты Российской Федерации имеют (в дополнение к федеральной) свою законодательную базу, включающую конституции (уставы) и законы субъектов РФ, а также подзаконные акты своих органов исполнительной власти. Органы местного самоуправления принимают решения и издают рас­поряжения, не противоречащие федеральным актам и действующие только в пределах территории субъекта местного самоуправления.

Дата добавления: 2014-11-20