Расчет текущей стоимости имущества предприятия

Техника инвестиционной группы

Если в собственности имеются несколько интересов, суммарная стоимость которых равна стоимости собственности, то в этом слу­чае общий доход должен распределяться между всеми интересами пропорционально их вкладу в общую стоимость. При этом каждый интерес должен иметь свое значение коэффициента капитализации, соответствующее требованиям его владельца.

Общий коэффициент капитализации при этом должен удовлетво­рять требованиям всех интересов, что в практике расчетов форма­лизуется путем взвешивания каждого коэффициента капитализации долей его интереса в общей стоимости собственности.

При оценке недвижимости техника инвестиционной группы, как правило, применяется к финансовым и физическим интересам.

Техника инвестиционной группы для финансовых интересов. Данный метод можно применять в случае, если стоимость собствен­ности включает как собственный, так и заемный капитал. Общий ко­эффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной вели­чиной, учитывающей процентное соотношение собственного и за­емного капитала в стоимости собственности.

Рассчитаем ставку капитализации, используя конкретные условия объекта собственности.

	Показатели	усл. Ед.
	ПВД
	Скидка на простой площадей
	Эффективный валовой доход
–	Эксплуатационные расходы
	Чистый операционный доход
	Расходы по обслуживанию долга
	Прибыль на собственные средства (до уплаты налогов)
	Собственные средства

Определить:

ставку капитализации для собственных средств, %.

Решение:

СКсс = 30000: 110000 х 100% = 27,27 %.

Ответ:

СКсс =27,27 %.

Как изменится ставка капитализации для собственных средств (СКсс), если ПВД упадет на 10 % (при условии неизменности остальных показате­лей)?

Решение:

Показатели	усл. Ед.
ПВД	180 000
Скидка на простой площадей.	20 000
Эффективный валовой доход	160 000
Эксплуатационные расходы	70 000
Чистый операционный доход	90 000
Расходы по обслуживанию долга	80 000
Прибыль на собственные средства будет составлять	10 000

Решение:

СКсс = 10 000: 110 000 х 100 % = 9,09 %

Как изменится ставка капитализации для собственных средств ( СКсс ), если эксплуатационные расходы вырастут на 10 % (при условии неизменности остальных показателей)?

Решение:

Показатели	усл. Ед.
ПВД
Скидка на простой площадей	20 000
Эффективный валовой доход
Операционные расходы
Чистый операционный доход
Расходы по обслуживанию долга
Прибыль на собственные средства

Решение:

СКсс = 23 000: 110 000 х 100 % = 20,9 %

Третьим этапом подхода, с точки зрения дохода, является преобразование величины прогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) в стои­мость имущества на дату оценки.

Этот процесс именуется капитализацией и осуществляется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации (СК):

Доход

Стоимость имущества =.

Ставка капитализации

Используя теорию метода прямой капитализации, осуществим оценку некоторых объектов собственности.

Для приобретения имущественного комплекса предприятия был привле­чен кредит в сумме 300000 долл. Ипотечная постоянная (ставка капитализа­ции на заемный капитал) составляет 17,5 %. Ожидается, что объект собст­венности принесет чистый операционный доход (ЧОД) 65000 долл. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19 % ставку капита­лизации на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. Оцените стоимость объекта.

Решение:

– Определить доход заемных средств.

Дз.с. = 300000 долл. х 0,175 = 52500 долл.

2. Определить доход собственных средств.

Дс.с. = 65000 долл. – 52500 долл.= 12500 долл.

1. Определить размер собственных средств, вложенных в объект.

С.с.с. = 12500 долл.: 0,19 = 65789 долл.

– Оценить стоимость объекта собственности.

Со = 300000 долл. + 65789 долл. = 365789 долл.

Метод прямой капитализации очень прост и в этом его главное достоин­ство. Однако он очень статичен, будучи привязан к данным одного наиболее характерного года, и поэтому оценщику требуется особое внимание правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации.

Дата добавления: 2014-11-20