Пример расчета рентной поправки

Метод прямой капитализации

Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа.

– Расчет ежегодного чистого дохода

Понятие «чистый операционный доход (ЧОД)» представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений. ЧОД базируется на предположении, что недвижимость будет сдана в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.

Расчет ЧОД начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов последнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года). ПВД может быть получен от эксплуатации имущества с учетом предположения, что на дату оценки оно было свободно, вакантно и доступно для сдачи в аренду. Расчет ПВД требует знания рынка аренды, к которому относится оцениваемое имущество. При оценке необходимо проводить сравнение оцениваемого объекта с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различие между ними. Лучшим способом внесения по­правок является подбор на рынке сопоставимых пар арендуемых объектов. Если такие объекты сходны, за исключением различий в одном или не­скольких существенных компонентах, то поправки (корректировки) можно рассчитывать на основе рыночных данных (см. табл. 3.4.1).

Таблица 3.4.1

Показатели	Месячная арендная плата, руб.
Участок земли в 1 гектар имеет стоянку для автомобилей	20 000
Участок земли в 1 гектар без стоянки	15 000
Поправка на наличие стоянки	5 000

Когда величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, ее определяют экспертным путем.

Помимо дохода в виде арендной платы, владелец имущества может по­лучать другие доходы, которые могут быть получены в процессе владения имуществом в виде:

• платы за пользование стоянок и гаражом;

• платы за установление рекламы;

• платы за стационарную антенну и т. д.

Для определения величины ПВД необходимо сложить суммарную величину рыночной арендной платы с другими доходами, вытекающими от владения имуществом.

Однако полученный расчетным путем ПВД может быть изменен из-за вакансий (незагруженности объекта собственности), недосбора арендной платы: всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. Не существует стандартов для допусков на наличие вакансий и недосбор денежных средств.

Лучшим способом для по­лучения этой информации является рассмотрение сходного объекта собст­венности, для которого имеются данные по рентным платежам за продол­жительный период времени, из которых можно будет узнать каковы же бы­ли потери на практике по оцениваемому имуществу.

Таким образом, предполагаемые убытки из-за незагруженности помеще­ний (наличия вакансий), смены арендаторов и неуплаты арендной платы (потери при сборе арендной платы), то есть допуски «на вакансии и недос­бор денежных средств» вычитаются из ПВД для получения эффективного валового дохода (ЭВД).

Для получения ЧОД также нужно провести анализ расходов.

Расходы вла­дельца имущественного комплекса делятся на три группы: постоянные (фиксированные расходы), операционные (эксплуатационные) расходы и резерв на замещение.

Постоянные расходы представляют собой налоги на имущество и расхо­ды по страхованию. Эти расходы определяются как фиксированные, они практически не зависят от степени загруженности объекта собственности.

Операционные (эксплуатационные) расходы включают в себя расходы типичного года на содержание имущества, предоставление услуг для арен­даторов и поддержание потока дохода.

Рассмотрим список операционных расходов, составленный по многим объектам собственности:

– Плата за услуги по управлению.

2. Коммунальные услуги: электричество, газ, топливо, уголь, телефон, вода, канализация, водопровод.

3. Вывоз мусора и отбросов.

– Заработная плата.

– Налоги на заработную плату.

– Пособие служащим.

– Содержание и ремонт.

– Договорные услуги: противопожарная система, лифт, телефон, охра­на и т. д.

– Окраска и внешний декор (если это здание, сооружение).

– Содержание офиса, его уборка и т. д.

– Банковские платежи.

12. Плата за юридические услуги.

13. Реклама.

14. Плата за бухгалтерские услуги.

15. Расходы на автотранспорт.

Не каждый владелец имущества несет все расходы, перечисленные в данном списке, но есть и такие, у которых расходы выходят за рамки данного примерного перечня.

Резерв на замещение (восстановление). В процессе эксплуатации объекта собственности владельцем откладываются (резервируются) денежные средства на ремонт водопроводной системы, канализации, мебели, крыши, лифтов, телефонной системы и т. д. В оценке недвижимости, даже если эти денежные средства не используются владельцем, они должны учитываться.

Условный пример расчета ЧОД.

Дано:

Площадь сдаваемого в аренду офисного здания 1000 кв. м.

Арендная ставка 200 долл. / кв. м

Эксплуатационные расходы, возрастают на 5 % ежегодно 30 долл. / кв. м

Простой помещений: (1 –и год) 10% в год

2. 3. 4.

(2-й год) 5% в год

Рассчитать ЧОД за 1-й и 2-й годы.

Решение:

Показатели	1-й год, долл.	2-й год, долл.
Потенциальный валовой доход	200 000	200 000
Скидка за простой	20 000	10 000
Эффективный валовой доход	180 000	190 000
Эксплуатационные расходы	30 000	31 500
ЧОД	150 000	158 500

При оценке предприятия как имущественного комплекса важно определить, какой вид дохода будет использован для капитализации.

Выбор вида дохода зави­сит от характера имущества.

Если оценивается имущество с быстроизнаши­вающимися элементами или устаревшим оборудованием, то для расчета берется показатель чистой прибыли.

Если балансовая стоимость имущества с течением времени изменяется не очень существенно (например здания, сооружения, земля...), то берется за основу показатель чистого денежного потока.

Расчету дохода предшествует анализ финансового положения предпри­ятия или производственной системы, куда входит оцениваемый объект за ряд лет. Анализируют отчет балансовой и чистой прибыли в соответствии с отчетностью форма № 2 (отчет о финансовых результатах и их использова­нии). По результатам анализа составляется прогноз размеров годовой чис­той прибыли (в денежных единицах). Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю данного объекта собственности в капи­тале производственной системы.

Если в качестве показателя дохода берется чистый денежный поток, то он рассчитывается по следующей формуле:

Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + При­рост долгосрочной задолженности – Прирост собственного оборотного капитала – Капитальные вложения.

В практике оценки имущества предприятия наиболее распространено применение следующих показателей дохода:

– для отдельного объекта собственности, находящегося в общем имущест­венном комплексе – «чистый операционный доход»;

– для имущества с быстро изнашиваемым, устаревшим, ветхим имущест­вом – «чистая прибыль»;

– для имущественного комплекса со стабильной балансовой стоимостью – «чистый денежный поток».

Дата добавления: 2014-11-20