Доходный подход в оценке недвижимости

И определение итогового показателя

Согласование полученных показателей стоимости

После отбора лучших сопоставимых продаж (как правило, выбираются три подходящие продажи) и корректировки каждой из них для получения показателя стоимости оцениваемой недвижимости, эти показатели должны быть согласованы, что дает итоговую оценку стоимости, основанную на подходе с точки зрения сравнения продаж.

Не принято в практике оценки использовать простое среднеарифметиче­ское определение показателя стоимости. Усреднение небольшого числа по­казателей приводит к результату, который может и не отражать действи­тельную рыночную стоимость.

Общепринятой процедурой является изучение каждой продажи и выне­сение суждения о мере ее сопоставимости с оцениваемой недвижимостью.

В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина от скорректированных цен сопоставимых объектов. Причем вес с сопоставимым объектом определяет сам эксперт-оценщик на основе своего опыта практической работы.

Субъективное взвешивание результатов оценки заключается в интуи­тивном взвешивании. Таким образом, итоговая величина стоимости пред­ставляет собой суждение, внесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.

Окончательная оценка должна быть округлена, чтобы показать степень точности до ближайшей сотни долларов. Как правило, из-за недостатка дан­ных, расчеты округляют до ближайшей тысячи. Для очень дорогого имуще­ства округление производят до ближайших 5 или 10 тыс. долл.

Не всегда обязательно выбирать одно число в качестве показателя стои­мости. Некоторые оценщики считают, что использование диапазона вели­чины более полезно. Использование такого диапазона для отчисления ры­ночной стоимости становится все более распространенным явлением.

Итак, основой подхода, с точки зрения сопоставимых продаж, является правильное определение величины поправок на основе данных рынка и ис­пользование адекватных единиц сравнения.

В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация до­хода, представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяю­щих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способно­сти приносить доход. Используя доходный подход, измеряется те­кущая стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Одной из основных осо­бенностей, приносящей доход от недвижимости, является то, что она очень редко принадлежит одному владельцу на правах полной соб­ственности. Именно поэтому при оценке доходной недвижимости обычно рассматриваются конкретные наборы прав собственности, определяющие предмет оценки.

Довольно часто приносящая доход собственность содержит ком­поненты, не относящиеся к недвижимости – мебель, приборы, обо­рудование, предметы убранства и т. д. Например, для гостиницы или магазина стоимость может быть разделена на стоимость недвижи­мости и стоимость управления оборудованием и нематериальными активами. При этом стоимость, которая добавляется неимуществен­ными операциями – торговлей, производством – относится к стои­мости коммерческого потенциала собственности.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допуска­ет два источника дохода:

• арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

• часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.

Потоки дохода в период владения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимость с помощью коэффици­ентов капитализации.

Типичный инвестор приносящей доход недвижимости имеет сво­ей целью получить доход, сравнимый с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. С одной стороны, инвестор должен возвратить вложенные средства, а с другой стороны, он должен по­лучить вознаграждение за использование его средств. В соответст­вии сэтим, возврат вложенных инвестиций складывается из возвра­та инвестированного капиталаи дохода на инве­стированный капитал. При этом для количествен­ного выражения возврата инвестиций применяются измерители, ко­торые называют нормы возврата.

В зависимости от базы исчисления, нормы возврата можно разде­лить на нормы дохода, или нормы денежных потоков, и нормы отдачи, или нормы прибыли.

Нормы дохода отражают взаимосвязь между годовым доходом, приходящимся на определенный интерес, и стоимостью части соб­ственности, относящейся к данному интересу.

К нормам дохода относят:

• общий коэффициент капитализации;

• коэффициент капитализации собственного капитала;

• коэффициент капитализации заемного капитала;

• коэффициент капитализации для земли;

• коэффициент капитализации для зданий.

Общий коэффициент – это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между чис­тым операционным доходом и общей стоимостью или ценой собст­венности. Рассчитывается как отношение чисто­го операционного дохода к общей стоимости объекта.

Коэффициент капитализации собственного капитала – это норма дохода, которая отражает взаимо­связь между годовым денежным потоком до уплаты налогов и собст­венным капиталом. Эту норму называют нормой денежного прирос­та, нормой денежного потокаили нормой дивиденда на собственный капитал. Представляет со­бой отношение потока денежных средств (до налогообложения) к собствен­ным средствам, вложенным в приобретенное имущество.

Коэффициент капитализации заемного капитала – это норма дохода, которая отражает отношение годовой суммы по обслуживанию долга к основной сумме кредита. Также называется ипотечной или кредитной постоянной. Выражает отношение ежегодных выплат по кредиту к величине самого кре­дита.

Коэффициент капитализации для земли – это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между годовой суммой поступлений от арендной платы за землю (или дохода, при­ходящегося на землю) и стоимостью земли.

Коэффициент капитализации для зданий (R_B) – это норма дохода, которая отражает отношение части годового дохода, приходящегося на здание, и стоимостью здания.

Нормы прибыли представляют собой показатели доходности имущества, учитывающие все преимущества (то есть потоки денежных средств), кото­рые приносит это имущество на протяжении периода владения. Практиче­ская ценность норм прибыли заключается в возможности их использования в качестве:

• ставок дисконтирования при оценке стоимости методом дисконтиро­вания потоков денежных средств;

• сопоставимых показателей при сравнении инвестиционных проектов с разными уровнями первоначальных капиталовложений и последующих доходов.

Нормы отдачи (прибыли) являются нормами сложного процента, сопоставляющие все будущие денежные потоки в течение срока про­екта, с начальными инвестициями. Следует заметить, что хотя при определенных условиях норма отдачи может быть количественно равна норме дохода, эти нормы по своей экономической сути не эк­вивалентны и не взаимозаменяемы.

К нормам отдачи относят:

• норму процента;

• норму дисконтирования;

• внутреннюю норму отдачи (прибыли);

• общую норму отдачи (прибыли);

• норму отдачи (прибыли) собственного капитала;

• норму отдачи (прибыли) заемного капитала.

Рассмотрим нормы измерения возврата более подробно.

Норма процента определяется как годовая норма сложного процента, получаемая кредитором в виде платы за предос­тавление кредита. Не учитывает скидки, дисконтные пункты, штра­фы за досрочное погашение и платежи за организацию кредита. При­меняется в ситуациях, когда необходимо определить будущие денеж­ные поступления, исходя из заданной нормы сложного процента.

Норма дисконтирования – это норма сложного про­цента, применяемая для пересчета будущих платежей в настоящую стоимость. Полученная настоящая стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить отда­чу, равную определенной норме дисконтирования. По смыслу сов­падает с общей нормой отдачи.

Внутренняя норма прибыли (IRR) – это норма сложного процента, которая приравнивает настоящую стои­мость всех будущих платежей к сумме начальных инвестиций. Мо­жет рассчитываться для денежных потоков, приходящихся на любое право собственности. Рассчитывается для конкретного проекта и не зависит от внешних рыночных условий.

Общая норма отдачи ( Y_o) – это норма слож­ного процента, измеряющая отдачу (прибыль) инвестированного ка­питала с учетом изменения доходов в течение периода владения, включая реверсию. Общая норма отдачи отражает рыночные усло­вия и соответствует уровню риска инвестиций в конкретные акти­вы. Не учитывает влияние условий финансирования. Другими сло­вами, эту норму можно рассматривать как средневзвешенную нор­му прибыли заемного и собственного капитала.

Норма отдачи собственного капитала ( У_R) – это норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) собствен­ного капитала с учетом изменения доходов на собственный капитал в течение периода владения, включая реверсию. Норма отдачи соб­ственного капитала инвестора учитывает влияние заемного финан­сирования на денежный поток собственного капитала.

Норма отдачи заемного капитала (Y_M) – это норма сложного процента, измеряющая отдачу (прибыль) заемного ка­питала с учетом всех доходов на заемный капитал в течение периода владения, включая реверсию. Учитывает скидки, дисконтные пункты, штрафы за досрочное погашение и платежи за организацию кредита.

Иногда ставки капитализации и нормы прибыли для конкретного объек­та могут совпадать, но это абсолютно разные показатели и не должны вза­имно заменяться.

Между ставкой капитализации и нормой прибыли существует взаимо­связь:

– Ставка капитализации равна норме прибыли.

Стоимость объекта или доход не изменяется с течением времени. Пе­риодически получаемый доход выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств, происходит в мо­мент реверсии.

2. Ставка капитализации превышает норму прибыли. Стоимость объекта или доход уменьшаются за период владения. Следо­вательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии становится невозможным. Определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими по­ступлениями дохода до момента реверсии.

3. Норма прибыли превышает ставку капитализации. Стоимость объекта (доход) увеличивается за период владения. Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, так как часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

В мировой практике при доходном подходе используются два метода оценки: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов. Это наиболее универсальные методы, применяемые при оценке стоимости различных видов имущества предприятия.

Дата добавления: 2014-11-20