Выбор единиц сравнения

В. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия.

Процесс сравнения оцениваемого имущества с другими объектами рын­ка всегда включает два компонента:

- элементы сравнения;

- единицы сравнения.

Вряд ли вызывает сомнение утверждение, что ни один из выбран­ных объектов сравнения не будет практически соответствовать объ­екту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие удель­ные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения.

При анализе продаж земли обычно используют следующие еди­ницы сравнения:

• цена за единицу площади;

• цена за фронтальную единицу длины;

• цена за участок.

Цена за единицу площади – наиболее распространенная едини­ца сравнения. При продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку и отдельные здания – цену за 1 сотку (0.01 га), городские участки могут сравниваться по цене за 1 м² или даже меньше.

Цена за фронтальную единицу длины участка вдоль дороги обыч­но используется для земель коммерческого назначения. В этом случае подразумевается определенный норматив на глубину участка, причем отступление от этого норматива практически не влияет на цену.

Цена за участок используется при анализе участков с аналогич­ными размерами и формой.

При анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения:

• цена за 1 м² общей площади здания или сооружения;

• цена за 1 м² чистой площади здания или сооружения, подлежащей сдаче в аренду;

• цена за 1 м² здания без учета стоимости земли;

• цена за комнату;

• цена за квартиру или другую единицу недвижимости;

• цена за 1 м³ здания или сооружения;

• цена за единицу, приносящую доход.

Цена за 1 м² общей площади хотя и применяется на некоторых рынках, в то же время как единица сравнения достаточно неопреде­ленна, так как не учитывает в достаточной степени потребительские качества собственности.

Цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, не учи­тывает площади лифтов, коридоров и т.п. Таким образом, принима­ется во внимание индивидуальное качество объекта.

Цена за 1 м² здания получается путем вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности на об­щую площадь здания. Таким образом, учитывается отдельно стои­мость земли, которая может иметь различную стоимость из-за сво­его месторасположения.

Цена за комнату, как единица сравнения, имеет смысл при усло­вии четкого определения понятия «комната». Разночтение этого по­нятия может привести к неадекватным результатам анализа.

Цена за 1 м³ здания или сооружения применяется для таких объ­ектов, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпу­са и т. п.

Цена за единицу, приносящую доход,более всего подходит для зрелищных сооружений, ресторанов, гаражей, станций техобслужи­вания и т. п.

Дата добавления: 2014-11-20