Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы)

Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечиваю­щим приемлемую точность порядка 15 – 20 %.

Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 стояночное место в гараже, 1 посадочное место в кафе, 1 м² жилой площади, 1 м³ строительного объема и т. п.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется из выражения:

Сс = C_1N x N,

где СС – стоимость строительства;

С_1N – стоимость единицы потребительских свойств;

N – количество единиц потребительских свойств на объекте.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости. В качестве типового сооружения лучше всего использовать подобное недавно построенное, для которого извест­на контрактная цена. При этом необходимо сделать поправку на разницу во времени между датой подписания контракта и датой оценки.

Даже если некоторое здание идентично в терминах размеров, дизай­на и качества конструкций, базовое здание часто отличается от иссле­дуемого. Различные типы крыш, нерегулярный периметр и очертания здания могут существенно влиять на сравнимые единичные стоимости.

Следующая таблица иллюстрирует эту ситуацию:

Таблица 11.1

	Здание А	Здание В
Размеры здания в плане	100x100	50x200
Площадь застройки, м^2
Периметр стен, м
Отношение площадь/периметр	25:1	20:1
Стоимость стен:
– на погонный метр
– общая стоимость
– на м^2 здания	2.00	2.50

Здесь при одинаковой площади застройки существенно различа­ются объемы стен, что сказывается на единичной стоимости. Еди­ничная цена должна также отражать любое изменение в уровне цен на дату оценки базового здания и на дату оценки исследуемого. Для точных корректировок единичных стоимостей применяют их разбив­ку на составляющие элементы с последующим уточнением каждой позиции.

Метод укрупненных элементных показателей стоимости. Данный метод характеризуется относительной погрешностью рас­четов в пределах 10 %.

Сущность метода заключается в расчете стоимости строительст­ва как суммы стоимостей возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования и т. д. Эти стоимости определяются по справочным данным об укруп­ненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ.

Объемы работ (конструктивных элементов) определяются по про­ектной документации или по данным обмера при техническом об­следовании.

Данный метод определения стоимости формализуется двумя спо­собами:

• суммированием по видам работ;

• суммированием по частям зданий.

Определение стоимости суммированием по видам работ выпол­няется по формуле:

где И – индекс удорожания стоимости строительства на весь комплекс работ по зданию;

С_1i – укрупненный показатель стоимости на вид работ, опре­деляется по сборникам УПБС ВР или УСН ВР;

V₁ – объем вида работ;

№ – количество видов работ;

КИ – косвенные издержки, не учитываемые нормативами прочих затрат.

Определение стоимости суммированием по частям здания выпол­няется по формуле:

где С – укрупненный показатель стоимости на конструкцию, часть здания, вид работ на все здание, например стоимость воз­ведения всего фундамента. Определяется по сборникам ук­рупненных сметных норм на здания и сооружения;

m – количество частей здания.

Выполнение сметного расчета с использованием укрупненных эле­ментных показателей стоимости требует от исполнителя профессио­нальных навыков в сметном деле.

Метод единичных расценок. Данный метод обладает наибольшей точностью расчета – до 5 %. Техника применения метода заключается в разработке полной сме­ты на строительство оцениваемого объекта с применением единич­ных расценок. Основой для применения метода являются подробные сводки объемов строительно - монтажных работ.

Известно несколько разновидностей метода единичных расценок: ресурсный, базисно–индексный и их разновидности – базисно–компенсационный, ресурсно–индексный и др.

Ресурсный метод. Ресурсный метод представляет собой калькулирование в текущих ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реа­лизации проектного решения. Объемы материальных ресурсов оп­ределяются либо из проектных материалов, либо в результате обмер­ных работ, затраты труда и длительность эксплуатации машин и ме­ханизмов находятся по нормативным данным, а стоимость единицы объема каждого ресурса принимается текущая рыночная. В совре­менных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.

В настоящее время разработано достаточное количество автома­тизированных комплексов по составлению смет, однако в практи­ке оценочной деятельности ресурсный метод применим ограничен­но, т.к. он предполагает скрупулезное и трудоемкое определе-ние объемов строительно - монтажных работ и расходов строительных материалов.

Базисно–индексный метод. Данный метод основан на использовании системы текущих и про­гнозируемых индексов по отношению к стоимости, определяемой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен произво­дится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или технологическим элементам структуры затрат по строкам сводной сметы на действующий индекс. При этом объектная смета преоб­разуется в структуру затрат по ценообразующим факторам на ос­нове локальных смет.

Базисно - индексный метод при наличии готовых смет представля­ется наиболее приемлемым для практического применения. Однако он также требует знания некоторых тонкостей сметного дела и при его использовании желательно привлечение соответствующих спе­циалистов.

Дата добавления: 2014-11-20