Метод срока жизни

Определение износа

Совокупный износ – это потери стоимости недвижимости, вы­званные физическим разрушением, функциональным и внешним устарева­нием.

В соответствии с этим определением следует различать следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества, вследствие по­тери его элементами своих первоначальных свойств.

Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества, вследст­вие потери им способности использоваться по своему прямому назначению.

Внешний износ вызывается изменениями внешних, по отношению к оцениваемому объекту, факторов: изменения экологических условий, измене­ния ситуаций на рынке, изменения финансовых и законодательных условий и т. д.

По характеру степень физического и функционального износов подраз­деляется на устранимый и неустранимый.

Мерой устранимого износа являются издержки на восстановление изношенного элемента имущества. Сравнивание издержек на ремонт и восстановление с вкладом в суммарную величину стоимости имущества и дает возможность оценщику определить – устраним износ или неустраним.

Таким образом, износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавленная стоимость имущества за счет его устранения. Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превы­шают добавляемую стоимость имущества за счет его устранения.

Существует три метода определения степени износа.

Метод срока жизни. Определение степени износа осуществляется пу­тем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффек­тивного возраста.

Рыночный метод. Данный метод позволяет рассчитать износ непосред­ственно на основании анализа рыночных данных.

Метод разбиения. При использовании этого метода определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Этот метод определения износа основан главным образом на экспертном и нормативном способах расчета износа. Оценщик осматривает объект и его выводы базируются на том, что эффективный возраст, выраженный в про­центах, отражает типичный срок экономической жизни объекта, так же как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства на дату оценки. Таким образом, износ можно определить следующим соотношением:

где И – износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ВС – восстановительная стоимость объекта;

ТС – типичный срок экономической жизни (срок службы).

Дата добавления: 2014-11-20