Виды проектно–сметной документации

К основным документам, определяющим стоимость нового строи­тельства, относятся:

• локальные сметы;

• объектные сметы;

• сметы на монтаж оборудования;

• сводный сметный расчет.

Локальные сметы разрабатываются на часть здания или вид ра­бот (строительные, монтажные, отделка, инженерное оборудование). Локальные сметы составляются на основании элементных, ресурс­ных или укрупненных норм и расценок на виды работ. Они отража­ют в полном объеме затраты, относимые в затратном методе к пря­мым издержкам. Стоимость строительно - монтажных работ в локаль­ных сметах структурирована по элементам прямых затрат (заработ­ная плата, эксплуатация машин и механизмов, стоимость материа­лов), а также включает накладные расходы.

Объектные сметы разрабатываются на здание в целом по состав­ляющим из локальных смет, имеют аналогичную структуру. Вклю­чают в себя, кроме прямых затрат, и некоторые прочие затраты.

Сметы на монтаж оборудования по структуре и содержанию ана­логичны локальным сметам.

Сводный сметный расчет разрабатывается на объект в целом, ко­торый может состоять из нескольких зданий и сооружений. Учиты­вает всю сметную стоимость строительства в полном объеме. В об­щем случае в сводном сметном расчете затраты распределяются по следующим главам:

1. Подготовка территории строительства.

2. Основные объекты строительства.

3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.

4. Объекты энергетического хозяйства.

5. Объекты транспортного хозяйства и связи.

6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газоснабжения.

7. Благоустройство и озеленение территории.

8. Временные здания и сооружения.

9. Прочие работы и затраты.

10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения).

11. Подготовка эксплуатационных кадров.

12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор. При анализе проектно - сметной документации для целей оценки не­движимости следует тщательно выделять позиции, относящиеся не­посредственно к объекту оценки, так как сметы всех уровней могут включать затраты на создание строительных объектов (зданий, соору­жений, их конструктивных частей), не входящих в объект оценки.

Несмотря на фундаментальность и широкую номенклатуру норма­тивно - методической базы, применяемой для целей строительного про­ектирования, следует иметь в виду, что при оценке недвижимости при­оритетными все же являются специфические оценочные подходы.

В первую очередь, в качестве источника информации о стоимости нового строительства следует рассматривать достоверные данные о строительных подрядах на возведение подобных зданий. При отсут­ствии прямого доступа к условиям подрядных контрактов, данную ин­формацию можно получить у местных строительных подрядчиков.

В странах с давно функционирующим рынком недвижимости, крупные фирмы, занимающиеся оценкой, публикуют данные по те­кущему уровню цен на собственность. Некоторые из этих служб, та­кие как Marshall Swift Publication, Company, Boeckh Publications, от­деления American Appraisal Associates, F.W.Dodg Corp., Means – ох­ватывают своей деятельностью большинство стран мира.

Публикуемые справочники цен обычно включают блок прямых из­держек и некоторое косвенные издержки, такие как гонорары за хра­нение контрактов и денег при сделках, юридические гонорары, про­центы по строительным ссудам, стоимость финансирования, теку­щие расходы, налоги на собственность.

Предпринимательская прибыль включается в справочные данные очень редко. Оценщик должен оценить такие издержки отдельно и включить их в сумму восстановительной или заменяющей стоимости.

Следует заметить, что в России в настоящее время ведется активная работа по созданию подобной специализированной базы данных для оценки. Одним из направлений такой работы является использование отечественной нормативно - методической базы, разработанной специ­ально для целей переоценки и называемой «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки ос­новных фондов (УПВС)». В состав УПВС входят 37 отраслевых сборни­ков, содержащих стоимостные показатели возведения единицы изме­рения – 1 м² площади, или 1 м³ строительного объема, для различных типовых зданий и сооружений. Нормативы, включенные в УПВС, учи­тывают осредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного рас­чета стоимости строительства, в том числе и прочие затраты. Областью применения УПВС являются здания и сооружения, возведенные по ти­повым проектам в основном в период до 1980–х годов.

Дата добавления: 2014-11-20