Общие понятия и определения

Затратный подход в оценке недвижимости

Исходное положение затратного метода состоит в том, что стои­мость улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адек­ватных по своей полезности объекту оценки. Другими словами, стои­мость улучшений определяется как стоимость строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности. Здесь следует заметить, что при оценке недвижимости, в отличие от строительного проектиро­вания, срок строительства считается пренебрежительно малым.

Рассматривая термин «стоимость строительства» с точки зрения благоразумного инвестора и применяя принцип замещения, можно сделать вывод, что он означает либо стоимость строительства точной копии оцениваемого сооружения, либо стоимость строительства на этом же участке современного сооружения, которое имеет полезность, равную полезности оцениваемого объекта. Так как обе стоимости обеспечивают инвестору одинаковую полезность, то обе они могут рас­сматриваться как стоимость строительства для инвестора.

Восстановительная стоимость – это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной ко­пии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификаци­ей рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Существующие здания, однако, могли быть созданы из материалов, по строительным технологиям или проектам, которые сегодня вышли из употребления, а затраты на возведение их копий в современных условиях рассчитать либо невозможно, либо они несопоставимы с за­тратами на возведение современных зданий аналогичного функцио­нального назначения и равной полезности. В качестве примеров мож­но привести многоэтажные здания исторической застройки городов, имеющих кирпичные стены большей толщины, чем требуется по со­временным представлениям, либо возведенных с дополнительными из­быточными конструктивными мероприятиями для повышения несу­щей способности (с армированием кладки полосовой сталью, с раз­грузочными арками и т. п.). В этой ситуации общепринятая оценочная практика – оценивать стоимость сооружения равной полезности с объектом оценки, возведение которого во всех аспектах соответству­ет современному уровню строительного производства.

Заменяющая стоимость – это оцениваемая стои­мость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с при­менением современных материалов, современных способов произ­водства работ и проектных решений.

Очевидно, что величина стоимости, рассчитанная затратным ме­тодом, может варьироваться, существенно завися от того, будет ли использоваться восстановительная или заменяющая стоимость. Кон­цепция, выбираемая для конкретной оценки, должна соответствовать позиции типичного покупателя и быть ясно обоснованной в отчете для предупреждения неправильного понимания.

Оценщик, применяющий заменяющую стоимость, должен показать, например, что оценка основана на заменяющих материалах, потому что они функциональны, и стоимость здания не будет уменьшена при их использовании. Если к оценке здания с устаревшими (в вышеоговорен­ном смысле) элементами все же применяется восстановительная стои­мость, избыток восстановительной стоимости, связанный с этими эле­ментами (например избыточно толстые стены), рассматривается как позиция, вызывающая уменьшение стоимости за счет износа.

Определение стоимости нового строительства зданий и сооруже­ний для целей оценки имеет некоторые специфические особенности, по сравнению с прогнозом стоимости будущего строительства.

К ним относятся:

• специальная структура стоимости строительства, учитываю­щая современные экономические условия;

• необходимость одновременного учета цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты, экс­плуатацию строительной техники;

• возможное отсутствие проектно - сметной и другой докумен­тации по оцениваемому объекту;

• неопределенность исходных данных из - за отсутствия возмож­ности получить полное представление о конструкции оцени­ваемого здания путем технического обследования;

• отсутствие, как правило, достаточного финансирования и времени для детального повторения работы проектировщиков.

Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного метода определяется как сумма стоимости участка земли как свободного и стоимости строительства улучшений с уче­том износа.

Последовательное применение принципов оценки в затратном ме­тоде позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строи­тельства (издержки) и рыночная стоимость (стоимость в обмене) – существенно различные понятия.

Теоретически, на сбалансированном и совершенном рынке недви­жимости рыночные издержки на создание объекта недвижимости, рыночная информация по продажам аналогов и капитализирован­ный доход от объекта недвижимости должны соответствовать одно­му и тому же значению стоимости, которое уравновешивает в каж­дый текущий момент времени силы спроса и предложения. Следует заметить, что в последнее время при решении практических задач специалисты все чаще прибегают к этому положению, принимая уро­вень стоимости, определенный затратным методом, соответствую­щим уровню стоимости при «идеальном» сбалансированном состоя­нии рынка.

С другой стороны, если благоразумный инвестор вкладывает сред­ства в приобретение по рыночным ценам строительных ресурсов с расчетом продать вновь построенный объект на открытом рынке, то вполне правомерно сопоставить его издержки со стоимостью объ­екта на открытом рынке, то есть со стоимостью в обмене.

Другими словами, при определении стоимости в обмене на откры­том рынке, уровень, определяемый затратным методом, является одной из точек зрения на нее, отражая мнение будущего пользователя. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуа­тации объектам.

На активно функционирующих рынках недвижимости акцент при определении рыночной стоимости делается на метод сравне­ния продаж или на метод капитализации дохода. При этом затрат­ный метод как бы отступает на второй план. Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной ве­личины рыночной стоимости. Принципиальным моментом являет­ся анализ результатов, полученных тремя методами оценки, и вы­явление причин и тенденций, которые привели к возможной раз­нице этих результатов.

Существует также целый ряд объектов недвижимости, рыночную стоимость которых трудно оценить методом капитализации дохода или методом сравнения продаж. К ним относятся школы, больницы, зда­ния почты, культовые сооружения, вокзалы и т. д. Маловероятно най­ти достаточно данных о сравнимых продажах таких объектов. Кроме того, предназначение этих сооружений не было направлено на полу­чение дохода. Поэтому затратный метод в этих случаях может дать от­правную точку для обсуждения стоимости недвижимости.

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым:

• при оценке государственных объектов;

• при расчете стоимости имущества, предназначенного для специального использования (без получения дохода) – это школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т. д.;

• при переоценке основных фондов;

• для бухгалтерского учета основных фондов;

• при оценке в целях налогообложения и страхования;

• при судебном разделе имущества;

• при распродаже имущества на открытых торгах.

В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж рез­ко падает. Доходы, которые приносит недвижимость, также умень­шаются. В результате этого применение метода сравнения продаж и метода капитализации дохода становится затруднительным или невозможным из - за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности. Аналогичная ситуация может сло­житься на рынке уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются. Единственный способ получить представление о порядке величины рыночной стоимости – приме­нение затратного метода.

Так как затратный метод предполагает отдельную оценку земли и сооружений, то он в первую очередь подходит для применения в сфере страхования, где страхуемые объекты должны быть отделены от нестрахуемых. В случае определения базы для налогообложения специализированной собственности затратный метод также являет­ся основным методом определения стоимости.

Таким образом, затратный метод определения рыночной стоимо­сти недвижимости является, с одной стороны, обязательным элемен­том процедуры определения рыночной стоимости, а, с другой сторо­ны – зачастую единственным инструментом для получения пред­ставления о стоимостной оценке недвижимости.

Вместе с тем считается, что затратный метод имеет существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из - за трудностей с измерением величин накопленного износа и при­были предпринимателя. Кроме того, результаты затратного метода от­ражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка.

Дата добавления: 2014-11-20