Недвижимости

Структура стоимости строительства при оценке

Их выполнения

Этапы затратного подхода и последовательность

На основании тщательного анализа всей доступной для оценщика информации, полученной как в результате анализа рынка, так и в ре­зультате обследования объекта оценки, выполняется последователь­ный ряд шагов по определению рыночной стоимости затратным подходом:

1. Оценка стоимости земли как свободной и доступной для наи­более эффективного использования.

2. Оценка восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений объекта оценки на действительную дату оценки.

3. Оценка косвенных издержек, имеющих место в период по­сле окончания строительства и до придания новому, первона­чально свободному сооружению соответствующих рыноч­ному уровню занятости и обустройства.

4. Оценка подходящей для данного проекта величины предпри­нимательской прибыли.

5. Оценка величины общего накопленного износа зданий и со­оружений объекта оценки.

6. Оценка восстановительной или заменяющей стоимости зда­ний и сооружений объекта оценки с учетом общего износа (2 + 3 + 4–5).

7. Оценка рыночной стоимости полного права собственности не­движимости (6 + 1).

В практике оценки стоимости недвижимости структура затрат или из­держек на строительство представляется в виде трех основных частей[51]:

СС = ПИ + КИ + ПП,

где СС – стоимость нового строительства;

ПИ – прямые издержки;

КИ – косвенные издержки;

ПП – прибыль предпринимателя.

Прямые издержки– это расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте и включающие:

• стоимость строительных материалов, изделий и инженерно­го оборудования;

• заработную плату строительных рабочих;

• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

• стоимость временных зданий, сооружений, инженерных се­тей, коммунальных услуг в период возведения здания;

• прибыль и накладные расходы подрядчика;

• стоимость мероприятий по контролю за ходом строительства.

Косвенные издержки – это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относят:

• гонорары архитекторам и инженерам за проектирование, экс­пертизу проектов, исследование природных условий на пло­щадке застройки;

• дополнительная заработная плата и пособия рабочим;

• все виды страховок, налогов и обязательных отчислений;

• стоимость инвестиций в землю;

• проценты по кредитам;

• рекламные выплаты в течение строительства;

• дополнительные инвестиции капитала в арендуемые помещения или арендная плата;

• административные расходы застройщика.

Прибыль предпринимателя– это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основ­ном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. В зависимости от сложившейся рыночной практики прибыль пред­принимателя оценивают как процент от различных составных час­тей стоимости нового строительства. При этом абсолютное выраже­ние прибыли предпринимателя не изменяется. Обычно оно колеблется в диапазоне 15–30 %.

Нормативно - методическая база для определения

Дата добавления: 2014-11-20