Наименование части (зоны), руб. Цена квадратной сажени, руб

Цели оценки и виды стоимости

История оценочной деятельности ведет свое начало с 1893 года, когда впервые были опубликованы Правила оценки для обложения земскими сбора­ми (датированы 1893 г., изменения к ним – 1899 г.). Эти Правила определяли, кем должна быть проведена оценка, кто должен вхо­дить в состав губернских, уездных оценочных комиссий, порядок действий комиссий, права их членов. Они содержали и подробный перечень имущества, которое подлежало или не подлежало оценке, порядок установления и утверждения оценок имущества, в том чис­ле земель, лесов, недвижимого имущества в городских поселениях и сельских построек, фабрик, заводов, торговых и промышленных по­мещений.

В начале XX в. возникла проблема реального развития частной соб­ственности на землю и деятельности банковских и кредитных обществ, обслуживающих недвижимое имущество. Так, в Москве появляется Городское кредитное общество недвижимых имуществ, которое своей целью ставило выдачу ссуд под залог недвижимости. Применение раз­личных форм кредита – ипотечного, мелиоративного, землеустрои­тельного – способствовало интенсификации рыночных отношений. Для оценки земли при определении величины ссуды под залог не­движимости Городское кредитное общество использовало Ведомость цен на городские земли, где были установлены цены на землю. Эта Ве­домость была основным документом для руководства деятельностью кредитного общества. В 1914 г. Москва была разделена на 17 частей (зон), и для каждой части установлена минимальная и максимальная цены квадратной сажени[47].

1. Арбатская 20–200

2. Басманная 35–150

3. Городская 185–1600

4. Лефортовская 5–80

5. Мещанская 5–250

6. Мясницкая 30–350

7. Пречистенская 40–200

8. Пресненская 7–125

9. Пятницкая 10–100

10. Рогожская 5–100

11. Серпуховская 5–30

12. Сретенская 65–225

13. Сущевская 5–125

14. Тверская 60–600

15. Хамовническая 3–50

16. Якиманская 10–800

17. Яузская 30–300

Как видно, наблюдалась большая дифференциация цен на земель­ные участки. Наиболее дорогостоящей являлась Городская часть (Ва­сильевская площадь, Ильинка, Красная площадь, Москворецкая на­бережная): цена ее земли превышала цену земли Лефортовского участка (Покровская и Преображенская площади, Владимирское шос­се) в 20 раз.

Современная дифференциация цен в зависимости от мес­тоположения в этих зонах составляет 2,5 раза.

Для оценки земельного участка его территорию разбивали на па­раллельные улицы пояса глубиной 40 саженей каждый (I кв. сажень = 2,13 м х 2,13 м = 4,54 кв. м). Оценка поясов проводилась в такой последовательности: первый пояс, лицевой (т. е. по улице) оценивался по фактической цене из Ведомости цен; второй – в размере 75 % фактической цены; третий – 50, четвертый – 40, пятый – 30, шес­той – 20 и все последующие по 10 % фактической цены. Сумма цен, установленных таким путем для каждого пояса отдельно, дает реаль­ную стоимость всего владения.

Измерялись и оценивались не только земельные участки, но и по­стройки. За единицу измерения была выбрана кубическая сажень. Уже тогда различались хозяйства предпринимательские, которые возводи­ли постройки в городах с целью извлечения дохода, и хозяйства по­требительские, дома которых удовлетворяли только их собственную потребность иметь жилище.

Для оценки различных видов недвижимого имущества принима­лось во внимание месторасположение, вид и назначение помещений, число комнат в помещении, состояние здания, материал построек и т. д. Учитывались от 2–3 до 10 и более показателей, влияющих на вало­вую доходность. Средняя величина валового дохода за вычетом сред­ней величины расходов по содержанию имущества (на очистку и ре­монт тротуаров, дымовых труб, содержание дворника и ночного сторожа, на страхование, уплату повинностей и «доставление поли­цейских сведений в адресный стол») определяла чистую доходоспособность имущества в расчете на принятую единицу измерения для каждого городского района.

Периодически проводилась переоценка городской недвижимости, что позволяло более правильно устанавливать налогообложение при изменении условий экономической жизни.

Благодаря деятельности городских властей, начиная с 1900 г., фор­мировался бездефицитный бюджет, так как сборы за недвижимость составляли значительную величину (рис. 3.1.1.). С 1900 по 1913 гг. прирост по сборам с недвижимого имущества составил 3361,2 тыс. руб., по дохо­дам от аренды городской земли – 1471,2 тыс. руб. В 1913 г. земельные платежи составляли около 12 % в доходной части бюджета Москвы.

Тыс. руб.

Рис. 3.1.1. Доходы от недвижимости в бюджете Москвы (1900 и 1913 гг.)

Временное правительство, пришедшее к власти в результате рево­люции в феврале 1917 г., не произвело каких-либо изменений в иму­щественно-земельной политике России. Оно фактически ограничи­лось принятием законодательных актов, направленных на охрану помещичьих усадеб и земель и ограничение земельных сделок в связи с начавшейся спекуляцией и распродажей земель.

Первым актом земельного законодательства России после Октябрь­ской революции 1917 г. стал Декрет ВЦИК «О земле» от 26 октября 1917 г., который провозгласил отмену частной собственности на зем­лю. В ст. 1 Крестьянского наказа о земле (приложение к Декрету) пре­дусматривалось, что право частной собственности на землю отменя­ется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля – государствен­ная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, майоратная и др. – отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достоя­ние и переходит в пользование всех трудящихся.

Сделки с недвижимостью были запрещены в декабре 1917 г.

Декре­том ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» от 20 августа 1918 г. был определен правовой статус город­ских земель и недвижимости. Право частной собственности на все без исключения участки, как застроенные, так и незастроенные, было от­менено, а в городских поселениях с числом жителей свыше 10 тыс. также было отменено право частной собственности на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного местными органами влас­ти. Все городские земли и строения, изъятые из частной собственнос­ти, подлежали передаче в распоряжение местных органов власти.

Принятие новых законодательных актов закрепило непосредствен­ное распоряжение единым государственным земельным и жилищным фондом за народными комиссарами и местными органами власти.

Оценочные работы, проводившиеся накануне Первой мировой войны, не были закончены, что вызывало определенные трудности при оценке недвижимости. При определении цены договора об отчужде­нии строений принимались во внимание: цена, указанная сторонами в акте; цена, показанная в акте последнего приобретения; оценка при взимании государственного или иных сборов при прежних правительствах; оценки при страховании или залоге. Ценой акта считалась наи­высшая из указанных цен. В случае сомнений в установлении цены заключение выдавал коммунальный отдел соответствующего исполкома, при необходимости проводилась экспертиза за счет сторон, со­вершающих сделку.

Летом 1925 г. Постановлением Президиума Московского Совета депутатов была утверждена программа по оценке зданий Москвы, ко­торая предусматривала:

• оценку всего фонда зданий в целях наиболее интенсивной и це­лесообразной эксплуатации;

• установление индивидуальной арендной платы за сданные в арен­ду домовладения с учетом финансового положения домовладель­ца и технического состояния зданий;

• установление правильного технического контроля и надзора за состоянием частей каждого здания в отдельности (крыша, стены, внутреннее оборудование и т. д.);

• предоставление материалов Московскому финансовому отделу, Мосгубстраху и другим заинтересованным отделам Моссовета.

Была проведена работа по классификации зданий, проанализиро­вана зависимость стоимости кубической единицы здания от влияю­щих на нее факторов – отношения периметра здания к его площади, количества этажей и средней высоты этажа. Были также установлены приемы оценки частей здания, пристроек, а также неоднородных по материалу зданий. Учитывался и оценивался износ. За основу были приняты расценочные нормы бывшей Московской казенной палаты, применявшиеся для определения стоимости зданий Москвы, и зат­ратный подход определения стоимости.

В конце 20-х – начале 30-х годов использовались четыре вида оценки:

1) специальная – по восстановительной стоимости;

2) инвентаризационная – по инвентаризационным данным ком­мунальных или земельных органов;

3) страховая;

4) балансовая.

Для специальной оценки, например с целью изъятия земель для государственных и общественных надобностей, Городской совет назна­чал оценочную комиссию, которая оценивала строения на изымаемом участке по цене, существующей к моменту составления акта оценки.

С 1930 г., в целях устранения параллельности учетно-оценочных ра­бот по имуществу местных Советов, налоговые и страховые органы были обязаны пользоваться оценками и данными, полученными при инвентаризации земель, строений и др. Земельная регистрация в го­родах и поселках практически утратила свое значение и была замене­на инвентаризацией. Работы по инвентаризации земель и строений в большей части были проведены в 1930–1934 гг. Был произ­веден сплошной учет земель и строений путем обследования их по месту нахождения, произведена оценка строений по «строительной» и «действительной» (с учетом износа) стоимости. Сложившаяся сис­тема оценки через инвентаризацию (а также через
бухучет) сохрани­лась в основных чертах до начала 90-х годов.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов недвижимости различных форм собственности определяет Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. Фактически этот закон вво­дит институт независимой оценки, дает определение оценочной дея­тельности, а также субъектов и объектов оценки.

Статья 6 Закона предусматривает право Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципальных образований на проведение оценки принадлежащих им объектов. Такое право является безуслов­ным и не зависит от порядка осуществления государственного статис­тического учета и бухгалтерского учета и отчетности; оно распростра­няется на проведение повторной оценки, а результаты могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и от­четности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образовани­ям, в том числе[48]:

• при определении стоимости в целях приватизации, передачи в до­верительное управление либо в аренду;

• при использовании объектов в качестве предмета залога;

• при продаже или ином отчуждении объектов;

• при переуступке долговых обязательств;

• при передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

• при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

- при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или му­ниципальных нужд;

- при проведении оценки в целях контроля за правильностью уп­латы налогов в случае возникновения спора об исчислении нало­гооблагаемой базы.

Цель оценки – расчет и обоснование рыночной стоимости недвижимости. Оценка недвижимости не является самоцелью, она подчинена решению определенной, конкретной задачи. Оценщику необходимо знать задачу, ра­ди которой производится оценка, только тогда он сможет правильно вы­брать нужный методический инструментарий.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценкистоимости недвижимости во многом зависит от того, насколькоправильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

Дата добавления: 2014-11-20