Анализ рынка недвижимости

Анализ общего состояния рынка недвижимости.

Первый этап анализа должен дать представление о фактическом состоянии и общей активности рынка недвижимости. Для этого сле­дует рассмотреть количественные и качественные характеристики рынка недвижимости.

С учетом рассмотренных выше общих положений относительно структуры и участников рынка недвижимости, как правило, необхо­димо выявить следующие основные показатели:

• общее количество коммерческих компаний, работающих на
рынке, в том числе по видам основной деятельности, а также относительное количество коммерческих компаний (напри­мер в расчете на 100 тыс. населения);

• общее количество сделок с недвижимостью, зарегистрирован­ных за определенный период, и ретроспективная динамика их изменения;

• среднее время на оформление сделок;

• общая характеристика продавцов и покупателей товаров и ус­луг на рынке недвижимости;

• общее количество и динамика изменения предложений от­
дельных типов недвижимости по данным открытой печати;

• общее количество периодических изданий на местном рын­ке, в том числе специализированных, освещающих вопросы рынка недвижимости;

• активность электронных средств массовой информации в ос­вещении проблем рынка недвижимости;

• наличие специализированных структур, ведущих анализ, об­работку и публикацию рыночной информации;

• позиция местных органов власти по отношению к развитию
рыночных отношений в сфере недвижимости;

• наличие местных и федеральных нормативных актов, огра­ничивающих либо стимулирующих развитие рынка недви­жимости.

В качестве дополнительного элемента общего анализа рынка не­движимости можно рассмотреть позиционирование основных уча­стников с точки зрения выявления их стратегии конкурентноспособ­ности при работе с конкретными типами недвижимости. Подобный анализ может прояснить возможные варианты использования объ­екта оценки в соответствии со стратегией, например, типичного по­купателя.

В общем случае данный анализ должен ответить на следующие во­просы:

• какую стратегию реализуют на рынке основные участники;

• на каких сегментах главным образом работают основные участники;

• на каком сегменте, вероятно, будет позиционирован объект оценки;

• каковы характеристики данного сегмента (средний период экспозиции объектов на открытом рынке до момента про­дажи, типичный покупатель, уровень цен, количество сде­лок и т. п.).

Каждый участник рынка купли–продажи или рынка аренды, пла­нирующий в перспективе серьезно работать на рынке, после опре­деленного периода поиска определяет свою стратегию поведения, ко­торая обеспечит ему устойчивую конкурентоспособность. При этом выбор конкретной стратегии зависит в основном от стратегии кон­курентов и особенностей рынка.

В общем случае при анализе ситуации рассматриваются следую­щие факторы:

• зависимость от поставщиков;

• зависимость от покупателей;

• активность конкурентов из других отраслей, предлагающих
аналогичный товар;

• открытость рынка для новых конкурентов;

• характер конкуренции на данном рынке.

Зависимость от поставщиков. Влияние поставщиков на рынке недвижимости характерно в основном для рынка новых и реконструи­руемых объектов, темпы и объемы строительства которых в основ­ном определяются участниками рынка строительных услуг. В пери­од перехода к рыночной экономике строительный комплекс в Рос­сии испытывает существенные трудности. Разрушение налаженных производственно - хозяйственных связей, опережающий рост цен на строительные материалы, необоснованно высокие тарифы на транс­порт и энергоносители, налоговая политика и диктат местных орга­нов власти, высокие кредитные ставки привели к тому, что риск ин­вестиций в строительстве стал несоизмеримо большим по сравнению с прибылью, которую реально можно получить.

Именно поэтому участники рынка недвижимости, работающие с новыми или реконструируемыми объектами, при обосновании сво­ей стратегии конкурентоспособности в первую очередь должны анализировать пути снижения издержек производства и возмож­ность получения льготных условий финансирования поставщиками строительной продукции.

Зависимость от покупателей. В условиях существенного превы­шения предложения над спросом покупатели начинают диктовать свои условия, делая менее прочными позиции продавцов при обсу­ждении цен сделок. Наиболее верная стратегия, которая в таких ус­ловиях позволит продавцам сохранить свою конкурентоспособ­ность, – предложить на рынке товар, обладающий уникальными свойствами и отличающийся от всех остальных. На рынке недви­жимости уникальность товара может быть обеспечена дополнитель­ными удобствами или уровнем сервиса, которые вынудят покупа­теля, в случае обращения к другому продавцу, нести дополнитель­ные расходы. Например, если арендодатель берет на себя за мини­мальную плату решение значительной части проблем арендатора – общение с коммунальными службами и службами быта, организацию досуга и медицинского обслуживания – арендатору при найме другого аналогичного помещения все эти проблемы придется решать самому.

Активность конкурентов из других отраслей. На рынке недвижимости данный фактор проявляется не так очевидно, как на рынках потребительских товаров. При анализе, например, рынка складских помещений, следует учитывать возможность того, что в условиях общей экономической депрессии и спада производства предприятия и организации могут выбросить на рынок большое количество неприспособленных помещений – производственных, подсобных, административных, которые будут предлагаться для складских функций по соответственно сниженным ценам.

Открытость рынка для новых конкурентов. Возможность полу­чения повышенной прибыли привлекает на конкретный рынок но­вых конкурентов, предлагающих тот товар, который и позволяет эту прибыль. В результате цены снижаются, прибыль уменьшается, а уча­стники рынка, не успевшие вовремя уйти, разоряются. Таков меха­низм общего для рыночной экономики закона разрушающей конку­ренции. В условиях конкурентной борьбы каждый участник рынка стремится решить проблему разрушающей конкуренции путем возве­дения барьеров для входа новых участников на свой рынок. Миро­вая практика показала, что наиболее эффективными барьерами яв­ляются:

• эффект масштаба;

• новые технологии и кадровая политика;

• торговая марка;

• эффективные каналы сбыта.

Эффект масштаба позволяет снизить постоянные затраты на про­изводство товара. Участники рынка, наладившие массовое производ­ство товаров или услуг (например, поточное строительство коттед­жей, массовое расселение коммунальных квартир с применением со­лидного штата профессиональных агентов, сдача в аренду комплек­сов, состоящих из большого числа отдельных блоков и
т. д.) имеют существенное преимущество перед новыми конкурентами, которым необходимо для входа на рынок осуществить масштабные инвести­ции. Эффект масштаба, как следует из практики, проявляется не толь­ко в сфере производства, но и в сфере маркетинга и продвижения товара на рынок, начиная от рекламы и заканчивая послепродажным обслуживанием (например для компаний по управлению недвижи­мостью) и научным разработками.

При анализе стратегии поведения следует учитывать, что обрат­ной стороной эффекта масштаба является ограниченность быстро­го маневра по реструктурированию бизнеса. Как следствие этого, для сохранения масштабов работы необходимо снижать цены.

Новые технологии, ноу–хау в производстве товаров и услуг явля­ются существенным преимуществом, не позволяющим новым уча­стникам рынка успешно конкурировать вплоть до момента разработ­ки собственных решений, на что требуется время и деньги. Кадро­вую политику, направленную на привлечение к работе лучших спе­циалистов, также можно считать способом устройства барьера для входа новых участников на рынок.

Торговая марка и солидная деловая репутация на рынке недвижи­мости в современных условиях имеют исключительно важное зна­чение, так как возможные убытки участников рынка от непрофес­сиональных действий новичков могут быть весьма существенными. Кроме того, торговая марка позволяет получать на рынке значитель­ные скидки на все виды рекламы, получение услуг, что ставит новых участников перед необходимостью нести существенно большие из­держки.

Наконец, захват эффективных каналов сбыта товаров и услуг, ко­торые на рынке недвижимости могут принимать самые разные фор­мы, также уменьшает потенциальную возможность входа на рынок новых конкурентов.

Характер конкуренции на конкретном рынке. Несомненно, важ­нейшей частью выбора стратегии конкурентоспособности являет­ся определение характера взаимодействия с аналогичными участни­ками рынка. Существует два основных направления деятельности снижения конкурентоспособности с аналогичными участни­ками рынка:

• стратегия, направленная на снижение издержек;

• стратегия, направленная на специализацию товаров и услуг.

Первая стратегия подразумевает концентрацию на снижении из­держек всего цикла продвижения на рынок товара или услуги, начи­ная от разработки идеи и до послепродажного обслуживания.

Вторая стратегия подразумевает концентрацию на создание това­ров или услуг, которые, по сравнению с аналогами конкурентов, отличаются либо повышенным качеством, либо специфическим набо­ром свойств, интересующих конкретного покупателя.

Основное правило, которым руководствуются при выборе теку­щей линии поведения на рынке, заключается в том, что совмещение двух стратегий, как показывает мировая практика, всегда приводит к потере конкурентоспособности. Другими словами, в конкретный момент времени можно проводить политику конкурентоспособности, опираясь только на одну стратегию. Естественно, при таком подходе возникает вопрос, каким образом выбор единственной страте­гии соотносится с диверсификацией деятельности, как способе сни­жения риска участников рынка. Если дополнительно к двум страте­гиям конкурентного поведения добавить две степени диверсифика­ции товаров и услуг каждого участника рынка, то можно составить основную схему признаков стратегии конкурентоспособности:

Таблица 2.4.1

Степень диверсификации	Стратегия
низкие издержки	специализация
Большая	А	В
Малая	С	D

Стратегия А ориентируется на снижение издержек при достаточ­но большой номенклатуре стандартных товаров и услуг.

Стратегия В направлена на производство широкой номенклатуры товаров и услуг, отличающихся уникальными параметрами и высоким каче­ством.

Стратегия С подразумевает производство наиболее дешевых товаров и услуг при их ограниченной номенклатуре.

Наконец, стра­тегия D предполагает выборочную специализацию на производст­ве небольшой номенклатуры высококачественных уникальных то­варов и услуг.

Для каждого участника рынка выбор конкретной стратегии конкурентоспособности зависит от тех возможностей, которыми он располагает. Например, если фирма, занимающаяся сдачей в аренду жилья, имеет хорошие связи с зарубежными партнерами, имеет средства для оборудования предлагаемого в аренду жилья на мировом уровне, то она может удачно конкурировать на рынке аренды для уз­кого круга арендаторов, представляющих зарубежные фирмы.

В заключение следует отметить, что конкурентная устойчивость на рынке зависит от того, какая стратегия выбрана. Если сделан упор на снижение издержек, то устойчивость незначительна, так как успех такой стратегии находится в сильной зависимости от колебаний цен на ресурсы. Если же упор сделан на уникальность продукции, на привлечение новых технологий и высококлассных специалистов, на создание хорошей деловой репутации и торговой марки – конку­рентная устойчивость очень высока.

Дата добавления: 2014-11-20