КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Рынка недвижимости
Факторы, влияющие на функционирование Средняя стоимость квартир в городах Сибири (лето 2004 г.)
Наибольшим спросом в городах Сибири продолжают пользоваться одно - и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Основными причинами повышения цен эксперты считают возможность приобретения квартир по ипотечному и банковскому кредитованию. Действует и фактор инвестиционной привлекательности рынка недвижимости для вложения свободных средств.
Микроэкономика определяет рынок как эффективный, если: • рынок централизован, то есть все товары и услуги сконцентрированы в одном месте (например рынок ценных бумаг со связанными между собой крупными биржами); • на рынке обращаются стандартные движимые товары; • на рынке отсутствуют сезонные колебания; • сделки купли–продажи имеют простое финансирование и юридическое оформление; • рынок не ограничен жесткими законодательными нормами. Из сопоставления характеристик рынка недвижимости с признаками эффективного рынка можно сделать вывод, что рынок недвижимости по своей природе неэффективный, а на его функционирование влияют множество факторов. Перечисленные выше группы факторов, определяющие перспективы развития рынка недвижимости, и прежде всего – ценовой ситуации на нем, можно разбить на два класса: внутренние и внешние. К первому относятся внутренние по отношению к рынку факторы, собственные закономерности развития рынка и в том числе – определяющие его поведение при изменении условий внешней среды: • экспоненциальный рост цен при переходе от централизованной к рыночной экономике; • зависимость уровня насыщения кривой роста («естественного» для каждого города уровня цен) от характеристик данного города; • связь между темпами изменения курса национальной валюты и темпами роста цен (в долларовом выражении); • взаимное влияние вторичного и первичного рынков; • сезонность на рынке недвижимости и т. д. Ко второму классу относятся факторы внешней среды: макро - экономические, социально - экономические, политические, правовые, и т. д. В конечном счете, тенденции развития рынка определяются сочетанием взаимным влиянием этих классов. Но степень влияния каждого из них может существенно меняться. Так, на ранних стадиях становления рынка определяющим фактором была закономерность роста цен на рынке недвижимости (в долларовом выражении) в условиях экономического кризиса в России с последующим переходом к стабилизации. Ухудшение социально - экономической ситуации в том или ином городе относительно общероссийской могло привести к временному уменьшению темпов роста и даже некоторому снижению цен, но в дальнейшем рост цен в данном городе продолжался. По мере развития рынка, перехода к третьей и четвертой стадиям, определяющими становятся внешние факторы. Изменения в экономической ситуации, законодательстве, налогообложении недвижимости через колебания спроса и предложения накладываются уже не на растущий отрезок кривой, а на ее пологий или горизонтальный участок, и вследствие этого определяют не только темпы роста цен, но и вектор их изменения – повышение или снижение. Если это временный спад, вызванный кратковременным финансово - экономическим кризисом, то рынок быстро вернется в докризисное состояние, и цены в дальнейшем будут колебаться относительно ранее достигнутого уровня стабильности. Обратимся еще раз к аналогии между понятием о рынке недвижимости как социально–экономической саморегулируемой системе и принятым в кибернетике понятием систем автоматического регулирования. Известно, что система при незначительном внешнем воздействии может отклониться от стабильного состояния, но быстро возвращается к нему (после нескольких колебаний). При сильном внешнем воздействии, превышающем приспособительные возможности системы, она переходит в новое состояние без последующего возврата в предыдущее (в экономической терминологии такое воздействие называется «шоком»). Именно это произошло с рынком недвижимости в результате кризиса 1998 года. Известно, что рынок недвижимости более консервативен по сравнению с другими рынками – товарным, фондовым и т. п. Он может быстро обрушиться, но медленно восстанавливается. Для серьезного повышения цен ему необходим новый, положительный шок: бурный экономический рост в регионе, либо бурный приток населения и т. п. Следовательно, в основу долгосрочного и среднесрочного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости необходимо положить прогноз экономической ситуации в России. Международная ситуация может существенно повлиять на развитие рынка недвижимости. Например, изменение процентных ставок на кредиты на международных финансовых рынках приводят к соответствующему изменению цен на внутренних рынках. Последствия конфликтов и связанные с ними миграционные потоки, односторонние действия ведущих политических и военных блоков дестабилизируют распределение международных финансовых потоков и соответственно влияют на рынки недвижимости, остро реагирующие на колебание экономических показателей, таких как безработица, уровень производства, демографическая и социальная ситуация и т. д. Конечно, рынок недвижимости, как рынок долгосрочных инвестиций, не будет проявлять мгновенной реакции на события, как, например, рынок акций, однако, с учетом высокой эластичности недвижимости по предложению, важно уметь прогнозировать ситуацию в ближайшем будущем. Внутренняя ситуация в стране является той средой, которая непосредственно влияет на все рынки, в том числе и рынок недвижимости. В зависимости от текущей экономической ситуации инвесторы всегда могут выбрать оптимальную сферу инвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутся негосударственные ценные бумаги или спекулятивные операции на валютном рынке, а инвестиции в реальные активы, то рынок недвижимости начнет быстро расти, стимулируя развитие других отраслей экономики. Определяющим фактором внутренней ситуации является позиция правительства, в руках которого находится, в том числе, и налоговый рычаг, позволяющий регулировать распределение денежных потоков в национальной экономике. Законодательство, стимулирующее привлечение ипотечного капитала, создание зон экономического благоприятствования, увеличение рабочих мест, усиление защиты частных инвестиций – вот неполный перечень возможностей правительства для стимулирования рынка недвижимости. Ситуация на местном рынке еще в большей степени влияет на развитие локального рынка недвижимости, определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки населения, потенциал для развития собственности – эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора.
Дата добавления: 2014-11-20; Просмотров: 726; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |