Сегментация рынков недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно–промышленные, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

- Застроенные земельные участки.

- Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

- Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

- Доходная недвижимость.

- Условно доходная недвижимость.

- Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

- Уникальные объекты.

- Редкие объекты.

- Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

- Активные рынки недвижимости.

- Пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

- Незастроенные земельные участки.

- Готовые объекты.

- Не завершенные строительством объекты.

- Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выделении, оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделки между продавцами и покупателями, рынок недви­жимости делится на два сегмента:

– рынок купли - продажи;

– рынок аренды.

На рынке купли - продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, которое включает право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частич­ный набор прав, исключающий право распоряжения.

Одна из основных специализаций сегментов рынка связана с ти­пом собственности, в соответствии с которым различают:

– сельскохозяйственную собственность, включающую лесные угодья, пахотные поля, сенокосы, сады, огороды, во­доемы;

– жилую собственность, включающую многоквартирные жилые дома с участками, индивидуальные жилые дома с участками для постоянного, сезонного и временного про­живания;

– коммерческую собственность, включающую офисы, объекты торгового, промышленного и складского назначения, в том числе объекты высоких технологий, бизнес - парки, научные технопарки и т. д.

Приведенная здесь классификация носит общий характер и мо­жет быть существенно расширена дополнительным делением каж­дого типа собственности.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости.

Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости – это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты (согласно Российскому законодательству).

Рынок покупки/продажи в свою очередь можно разделить на: первичный рынок – это рынок жилых объектов, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства (например квартиры в новых или строящихся домах, новые коттеджи и т. д.) и вторичный рынок – это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Значительная часть этого рынка – жилые квартиры.

Рынок жилой недвижимости можно классифицировать основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России – частная собственность (приватизированные квартиры), кооперативная собственность (собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе), муниципальная собственность (собственность города, района).

Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков – полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами (арендодателями) для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

Существует сегментация рынка по географическому признаку: например, рынки аренды офисных помещений в Санкт - Петербурге и Саратове будут отличаться по качественным и количественным ха­рактеристикам.

Специализацией рыночного сегмента может быть качество недви­жимости одного и того же типа. Например, жилая недвижимость класса «люкс» не появится на рынке дешевых квартир, на который, естественно, не пойдет и ее покупатель.

Характеристиками рыночных сегментов могут быть масштаб сде­лок, инвестиционная мотивация покупателей и другие.

Рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов.

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости:

– размер,

– число арендных договоров,

– потенциальные арендаторы и пользователи,

– физическое состояние объекта,

– проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом (например наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием).

Итог – наложение характеристик объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Структура рынка недвижимости в России

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью: покупатели, продавцы, арендаторы, арендодатели, кредитные учреждения, заемщики, девелоперы, строители, менеджеры, владельцы, инвесторы.

Несмотря на то, что подобная классификация является достаточ­но условной, в то же время она ясно определяет круг специалистов, без которых функционирование современного рынка недвижимо­сти не представляется возможным.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой - либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Следует отметить, что особенностью современных рынков недви­жимости является узкая специализация его участников, что являет­ся основной предпосылкой оказания профессиональных услуг вы­сокого качества.

Самый полный перечень участников рынка недвижимости привел В. А. Горемыкин (рис. 2.2.2.)[40].

В России можно выделить следующие группы участников:

1. Основная (покупатели и продавцы недвижимости или арендаторы и арендодатели).

2. Посредники (организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками:

– агентства недвижимости (сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.). Например, в России самые крупные агентства недвижимости, оказывающие широкий спектр услуг – «Миэль», «Бест - Недвижимость», «Penny Lane Realty». В Кузбассе – «Панацея», агентство недвижимости «Центральное», «Связист», и др.

Рис. 2.2.2. Участники рынка недвижимости

– информационные площадки (например: рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агентства или интернет - сайты);

– примером информационных площадок в России могут служить сайты www.realestate.ru или www.rentline.ru, чья основная функция – предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости, что, несомненно, удобно для покупателей, в Кузбассе –­ www.sibestate.ru. Среди популярной прессы можно отметить в России – «Из рук в руки», «М2», «Квартира, дача, дом». В Кузбассе существуют также газеты «Из рук в руки», «Все про все», «Квартиры», «Доска объявлений» и др.

3. Инвесторы (организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т. д.). Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1. Личное использование.

2. Сдача в аренду.

3. Экономическое (производственное) использование.

4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5. Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:

1. Использование только собственного капитала.

2. Использование смешанного финансирования.

Существует также множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске/покупке/продажи недвижимости до управления недвижимостью (property management) и увеличения её стоимости (например, посредством ремонта или увеличения площади).

3. Девелоперы (компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов – строительство новых домов и т. д.).

4. Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики. В России, например, многие банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку жилья (Сбербанк, Внешэкономбанк, Сибакадембанк, МДМ - банк и т. д.)

5. Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости (ремонтные организации). В России пока это направление только зарождается, за рубежом – находится на достаточно высоком уровне.

6. Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов. Например, в России – Российская гильдия риэлтеров, в Великобритании – Council of Mortgage Lenders (ассоциация организаций, предоставляющих ипотечные кредиты).

7. Важный участник рынка недвижимости – государство, функция которого – регулировать рынок и устанавливать правила игры.

В разных странах правила поведения на рынке недвижимости определяются по - разному. Например, в России большая часть такого рода отношений регулируется Гражданским кодексом, в то время как в Великобритании, например, есть множество различных актов: Housing Act (1988), Law of Property Act (1994). Следует отметить, что в США государство активно поощряет инвестиции в недвижимость посредством различных законодательных актов, а также налоговых поощрений, скидок и дешевых кредитов.

Государство не только облегчает процесс покупки/продажи недвижимости, но и участвует косвенно в качестве партнера в инвестиционных проектах за счет предоставления так называемого «отложенного налога» при продаже одного объекта недвижимости для покупки другого (tax–deferred exchange). Таким образом, часть неуплаченного налога, по сути, «вкладывается» покупателем в другой дом и в конце концов возвращается государству вместе с определенным процентом при продаже дома.

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается вкраткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из - за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» рынок.

Активный (сильный) рынок – это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, – рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены.

«Вялый» (слабый) рынок – это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок.

Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосроч-ный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

Дата добавления: 2014-11-20