Особенности недвижимости как экономического блага

Проявления экономической и социальной сущности недвижимости

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

– предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования, т. е.:

– жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;

– земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно - значимых учреждений;

– реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извле­чения прибыли, т. е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельско­хозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т. п.;

– финансового (инвестиционного) актива;

– товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;

– капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);

– средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

Имея в виду, что основные характеристики недвижимости как потребительского блага и реального актива рассмотрены выше, рассмотрим особенности недвижимости как товара и инвестици­онного (финансового) актива.

Особенности недвижимости как товара:

– неперемещаемостьобъекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки толь­ко параметрами регионального рынка;

– уникальностьобъектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа ха­рактерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;

– долговечностьобъекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения(скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;

– ограниченностьземельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относи­тельно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;

– сложность структуры объектас возможностью вариаций совокупности физических и юриди­ческих свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов,вынуждает участников сделок нести высокие трансакционные издержкипри подготовке и реализации сделок;

– сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, ус­ложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли - продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом,вынуждая к использованию услуг по­средников;

– низкая ликвидностьприводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

Особенности недвижимости как финансового актива:

– неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет про­блемы управления портфелем недвижимости;

– слабая зависимость доходности недвижимостиот доходности других активов позволяет рас­сматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных ин­вестиций;

– относительная стабильность поступлениядоходовот эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изме­нением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

– неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируе­мых средствв сравнении с другими видами финансовых активов;

– необходимость высокого уровня стартовых инвестицийдля приобретения или (и) развития объекта – при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации – существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;

– необходимость в высокопрофессиональном управленииобъектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходи­мости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;

– низкая ликвидностьи высокие трансакционные издержкидля данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположе­ния и внешней среды:

– на макроуровне (в районе, городе),

– и микроуровне – в ближайшем окружении.

Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности, соответствием ее принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус и экономическое местоположение объекта.

Изучение места размещения объектов, особенно промыш­ленных, должно содержать также оценку средств удаления отходов и выброса отработанных материалов. Среди них сле­дует выделить:

а) газообразные (дымы, пары и т. д.), которые обычно перерабатываются до снижения их концентрации до безо­пасных уровней;

б) физические (шум, тепло, вибрация и т. д.), уровень которых также снижается до приемлемого уровня, часто с использованием специального оборудования;

в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные рас­стояния, собираются в контейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или подвергаются специальной обработке.

При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют факторы, устанавли­ваемые государством и местными органами власти: система хозяйствования (хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные нормы; условия перевода капитала и прибыли, юридические требования к учредительным доку­ментам организации, к отчетности, бюджетному контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения хозяй­ственного устройства, т. е. риск политической нестабиль­ности, экспроприации, ограничения в деятельности пред­приятия); регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими); меры по защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую среду, возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка их дальнейшего использования или удаления).

Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные климатические условия. Кроме непосредственного воздействия на стоимость зданий и сооружений таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них (динамика природных балансов, стихийные бедствия, доступность ресурсов для освоения и пр.).

Дата добавления: 2014-11-20