В Кемеровской области в 1998 - 2004 г.г

Жилищные условия населения и жилищное строительство

Жилые здания и помещения

К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания, и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы[32].

Современное жилье как элемент материальной культуры прошло длинный исторический путь: от естественных укрытий и пещер – первых пристанищ наших предков – до современных домов-небоскребов, оборудованных сложной инженерной техникой.

В дореволюционной России жилищное хозяйство находилось в основном в руках частных предпринимателей и являлось наиболее отсталым в мире. По низкому уровню благоустройства и переуплотненности жилища, а также антисанитарии Россия занимала первое место в Европе. По статистике средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. м, а фактически – еще ниже. Россия была аграрно-индустриальной страной, что и определяло состав ее населения: 82 % ее жителей проживали в сельской местности и, как правило, в собственных домах-избах без элементарного благоустройства. Накануне Первой мировой войны жилищный фонд городов России составлял 180 млн кв. м общей площади. На 80 % он состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находившихся в собственности граждан[33].

Совокупность всех жилых по­мещений независимо от форм собственности, пригодных для проживания, образует жилищный фонд. Общий объем жилищного фонда России - 2,85 млрд кв. м
(19 млн. жилых строений), из них в частной собственно граждан
85 %. Однако из них 62,1 % - старше 30 лет; 3,1 % (88,7 млн кв. м) - ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн. человек; более 15 млн человек проживают в панельных зданиях, построенных в 50 – 60 гг.; около 40 млн человек – в неблагоустроенных квартирах. Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека. Это в два-три раза меньше, чем в развитых странах (например, Мадрид - 24, Париж, Лондон - 32, Стокгольм - 40 кв. м на человека).

На 1 января 2004 г. жилищный фонд Кемеровской области составил 56,5 млн кв. м. Обеспеченность населения жильем за последние семь лет возросла на 7,6 процента и составила в 2004 году 19,8 кв. м (таблица 1.7.1)[34].

Таблица 1.7.1

Наименование показателей	Ед. изм.	Годы
						(оценка)
Обеспеченность населения жильем на 1 человека	кв. м	18,4	18,5	18,6	18,9	19,2	19,6	19,8
Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всем жилищном фонде	%	6,1	6,1	6,2	6,1	6,1	6,0	6,0
Доля семей (включая одиночек), состоящих на учете на получение жилья, на конец года (от общего числа семей)	%	16,2	16,5	16,9	15,8	14,9	14,4	14,1
из них льготников	%	6,3	6,3	6,2	6,2	6,1	6,1	6,0
Инвестиции в жилищное строительство	млн руб.
Ввод в действие квартир (домов)	тыс. кв. м						512,4	580,5
в том числе индивидуальными застройщиками (домов)	тыс. кв. м	106,2	131,4	130,1	148,3			292,5

В области актуальна проблема проживания населения в ветхом и аварийном жилье. В ветхом и аварийном состоянии находится более 3,4 млн кв. м жилья, что составляет 6 процентов от общей площади жилья в области, или в 2 раза больше, чем в среднем по России. В нем проживает более 40 тыс. семей, в том числе 12,5 тыс. семей проживают на подработанных территориях, включая провалоопасные и зоны затопления. В основном это частные дома и дома барачного типа 1930 – 50 -х годов постройки.

В 2004 г. положительной тенденцией является увеличение ввода жилых домов за счет различных источников финансирования. Введено 580,5 тыс.кв. метров или 113 % к уровню 2003 г. Построено 7,6 тыс. квартир. Основной ввод (85 %) обеспечен за счет средств организаций и населения. Увеличилась на 9 % доля индивидуального жилья в общем вводе жилых домов и составила 50 % (рис. 1.7.1).[35]

Рис. 17.1. Жилищные условия населения

Значительное количество семей находятся в очереди на улучшение жилищных условий. Количество очередников – 117 тыс. семей. Доля семей (включая одиночек), состоящих на учете на получение жилья, на конец года (в процентах от общего числа семей) – 14,1 процента, из них льготников – 6 процентов. С 1998 года наблюдается некоторое сокращение (на 2,1 %) доли семей, состоящих на учете на получение жилья.

На сегодняшний день потребность в жилье составляет более 10 млн кв. м. Для снятия остроты жилищной проблемы в области необходимо довести ежегодный уровень ввода жилья к 2010 году как минимум до 1 млн кв. м.

Развитие жилищного строительства в области характеризуется положительной динамикой. С 1998 года в 2,8 раза увеличилось количество жилья, построенного населением за счет собственных средств и с помощью кредитов, а доля индивидуального жилья в общем количестве построенного жилья возросла с 30 до 50 процентов. По показателю ввода в действие жилья среди регионов Сибирского федерального округа Кемеровская область в 2002 - 2003 гг. занимала 2-е место.

В 2004 году ввод жилья в Кемеровской области составил 580,5 тыс. кв. м, в том числе индивидуального 292,5 тыс. кв. м. Минимально необходимые объемы ввода в действие жилья, при котором выбытие жилищного фонда будет равно его вводу, составляют 200 - 250 тыс. кв. м.

Интегральная оценка изменения жилищных условий в Кемеровской области, отражающая среднегодовой темп роста профильной сферы с учетом весовых коэффициентов за 1998 - 2004 годы, составляет 116,47 процента, что свидетельствует о высоких темпах роста профильной сферы.

Для повышения доступности жилья в области реализуются следующие мероприятия: предоставление работникам бюджетной сферы долгосрочных целевых займов сроком на 10 лет под 5 процентов годовых с первоначальным взносом 10 процентов; выдача бюджетных ссуд и субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на приобретение или строительство жилья (выдача бюджетных ссуд и субсидий ежегодно увеличивается в 1,5 - 2 раза (в 2001 году - 400, в 2002 году - 600, в 2003 году - 1200, в 2004 году - 1967); развитие системы федерального ипотечного кредитования (с декабря 2003 г.), которая предусматривает выдачу займов под 15 процентов годовых со сроком возврата до 27 лет и первоначальным взносом 30 процентов от стоимости жилья для всех категорий граждан, а не только для работников бюджетной сферы; осуществление облигационного займа с целью привлечения денежных средств для финансирования жилищного строительства в Кемеровской области (в сентябре 2004 г. под гарантию областного бюджета выпущено облигаций на сумму 200 млн рублей (40 тыс. штук). Полученные от продажи средства направлялись на строительство нового жилья.

С учетом положений Конституции РФ и ГК РФ новый ЖК РФ делит жилищный фонд по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от использования.

По первому традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы (такая классификация используется в Конституции РФ (ч. 3 ст. 40), в ГК (ст. 672), в ЖК (ст. 19)):

- частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В состав частного жилищного фонда в настоящее время входит жилищный фонд общественных объединений и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

- государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам РФ и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений;

- муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

В законодательстве впервые данный критерий нашел отражение в новом ЖК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 19 комментируемого Кодекса, в зависимости от целей использования жилищный фонд РФ можно разделить на четыре группы: социального использования, индивидуальный, коммерческий и специализированный:

1) жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального использования;

2) жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования, образуют индивидуальный жилищный фонд;

3) жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам (иного возмездного договора) или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно отнести к коммерческому жилищному фонду;

4) жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством, составляют специализированный жилищный фонд.

Виды жилых помещений подразделяются и по другим основаниям:

- по продолжительности использования их гражданами (помещения для постоянного проживания и для временного проживания);

- по особенностям строения (строения квартирного типа, строения типа общежития, строения дачного типа для круглогодичного проживания, строения дачного типа для летнего проживания);

- по категориям лиц, для которых они предназначены (жилые помещения для всех граждан и жилые помещения специализированные – общежития, жилые помещения маневренного фонда, дома-приюты и др.).

Интересный и достаточно распространенный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В России, например, выделяют блочные (монолитные) дома, панельные дома 5 – 9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома. Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно, – и цена, сильно различаются, что позволяет использовать эти критерии для классификации.

За рубежом почти не используется такая классификация, разве что в последнее время выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью экологически чистых материалов и требуют минимальное количество ресурсов для эксплуатации. Особенно дома такого типа распространены в Германии и на западном побережье США, а также – в меньшей степени – в Великобритании.

В США применяется классификация жилья по типу домов: family house (Российский аналог – коттедж), town house (таунхаусы – совмещенные многоуровневые квартиры повышенной комфортности), и apartments (обычные квартиры).

По комфортности выделяются такие характеристики жилья, которые непосредственно влияют на восприятие потребителя, оцениваются им при решении вопроса о покупке жилья и его цене.

Исходя из этих посылок, были выделены:

– массовое жилье – пятиэтажки (хрущевки) панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода, и современные блочные, кирпичные и панельные дома 9,10, 2, 14, 16 и т. д. этажей в различных районах города.

– жилье повышенной комфортности – современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, сталинские начала века и пятиэтажки с высокими потолками;

– элитное жилье улучшенной планировки и уникальных архитектурно-художественных решений, кирпичное, монолитно-каркасное, индивидуальные проекты (типа комплекса «Серебрянные ручьи», «Зеленая околица», «Солнечная горка» и др. в г. Кемерово).

Далее рассмотрены соотношение характеристик жилья трех категорий комфортности в каждом из выделенных периодов строительства.

Характерной особенностью массового жилья, определяющей уровень его потребительских свойств, является следующее.

Массовое жилье строилось непосредственно по социальному заказу города, предприятий для своих работников и т. д. (даже на современном, рыночном этапе, часть новостроек выделяется на социальные программы) и являлось одним из обязательных элементов бесплатно-распределительной системы социалистического общества. Изначально оно ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления жилой площади на человека.

В 50-60-х годах прошлого столетия массовое жилье было представлено кирпичными и панельными 5 - этажными домами нескольких строительных серий, с одно-трехкомнатными (редко – 4-комнатными) квартирами.

Принятая в России классификация квартир по числу комнат (а не спален) отличается от европейской. Квартира в массовых стандартных домах включает в себя одну-три комнаты, кухню, санузел, коридор, балкон (лоджию). Комнаты относятся к жилой площади, остальные помещения – к нежилой (вспомогательной). Комнаты используются в однокомнатной квартире как помещение широкого назначения, в двух-трехкомнатных квартирах одна комната может использоваться как гостиная, остальные – как спальни. Кухня одновременно является столовой.

Квартиры в домах этих серий с потолками высотой от 2,48 до 2,59 м имели разные варианты планировок: с балконами и без них, с совмещенными и раздельными санузлами и т. д. Характеристики этих квартир колеблются в незначительных пределах и стабильно низки.

Так, общие площади однокомнатных квартир, в зависимости от серии дома или варианта планировки квартир в домах одной серии, колебались от 28 до 32 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей этих квартир составляло 0,65. Для двухкомнатных квартир величины общей площади варьировали от 40,4 до 46 кв. м со средним значением около 43 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей двухкомнатных квартир составляло 0,5. Общие и жилые площади трехкомнатных квартир колебались в пределах 54,6 – 61,4 и 39,7 – 47 кв. м со средними значениями 57,5 и 42,9 кв. м соответственно, а соотношение нежилой и жилой площадей составляло 0,34.

Коммунальные услуги в таких домах включали в себя, как правило, централизованное тепло- и водоснабжение, как холодное, так и горячее, от городской сети (хотя возможны варианты с автономным для каждой квартиры горячим водоснабжением от газовых водонагревательных колонок). В этих квартирах площадь кухонь была недопустимо мала (5,6 – 6,5 кв. м), причем драгоценная площадь скрадывалась примыкающими к ним вентиляционными и коммуникационными шахтами. Кухни были оборудованы стандартно газовыми плитами, мусоропровод мог отсутствовать, а если и был устроен в доме, то с загрузочным клапаном на межэтажной лестничной площадке.

С 1965 года и практически до конца 70-х годов в стране велось интенсивное строительство массовых 5 – 9 – 12-этажных жилых домов новых строительных серий. Широкое распространение получили пяти-девятиэтажные панельные дома. Эти дома одного семейства по комплектующим и конструктивному исполнению и по внешнему виду практически идентичны (за исключением этажности), но существенно отличались по планировочным решениям. Существенным достоинством квартир в этих домах было наличие встроенных шкафов и антресолей, вторых балконов и лоджий.

Семидесятые-восьмидесятые годы прошлого века недаром в истории нашей страны называли «периодом застоя». В жилищном строительстве это проявилось в полной мере.

В массовом жилье, строившемся в период 1980-1989 годов, преобладали по-прежнему 12 – 17-этажные дома, а также начали строиться 16 – 22-этажные башни сборно-панельных конструкций, улучшенных серий: несколько увеличились площади кухонь, стали более просторными коридоры, встроенные шкафы и антресоли. В связи с техническими ограничениям на газификацию, дома свыше 10 этажей оснащались электроплитами.

В 90-х годах прошлого столетия начали формироваться современные стандарты комфортности жилья. Проектно-планировочные параметры в условиях функционирования рынка приближались к некоторому рациональному уровню. В массовом жилье это по-прежнему панельные многосекционные 16 – 22-этажные дома и дома-башни, строящиеся по типовым проектам, исключающим возможность индивидуальной перепланировки. Появились огромные для массового жилья, до 100,2 кв. м общей площади, четырехкомнатные квартиры, ссоотношением нежилой и жилой площадей 0,51. Общая планировка квартир тоже стала удачней – более просторные, до 11 кв. м, кухни, раздельный санузел, удобные лоджии.

С 1995 г. серийные проекты сборно-панельных домов подверглись модернизации на предмет соответствия новым строительным стандартам, а заодно и улучшению наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений для удовлетворения требований рынка. После модернизации базовые серии, о характеристиках которых было сказано выше, с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г.).

Особенная нарядность и уютность такого жилья делает его украшением районов массовой застройки.

Основным достоинством массового жилья сегодня можно считать увеличенные площади квартир с потолками высотой до 2,7 м. Средние значения общих и жилых площадей однокомнатных квартир составляют 51,1 кв.м и 22,2 кв.м, соответственно соотношение нежилой и жилой площадей составило 1,31; двухкомнатных квартир – 68,6 кв.м. и 39,9 кв.м., соотношение нежилой и жилой площадей составило 0,72.

Особенно впечатляют размеры трехкомнатных и четырехкомнатных квартир современного массового жилья. Средние значения жилых площадей этих квартир составляют 55,7 кв. м и 76 кв. м. Такие размеры трех- и четырехкомнатных квартир показали соотношение нежилых и жилых площадей 0,68 и 0,53, соответственно.

Диапазон площадей кухонь составляет 7,9 – 15,7 кв. м, но в среднем кухни достаточно просторные – 12 – 13 кв. м.

Жилье повышенной комфортности, в отличие от массового жилья, в социалистический период существования было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд достаточно узкой социальной прослойки населения: это всевозможные руководители среднего и высшего негосударственного уровня, представители нижних уровней государственной власти и партийные руководители городского уровня, видные деятели науки и искусства и т. д.

Другим фактором, оказавшим влияние на развитие сегмента жилья повышенной комфортности, можно считать необходимость поддержания имиджа страны мирового социализма. Комфортабельные квартиры в домах на центральных улицах и оживленных магистралях города, жилье, построенное разово специально для проживания иностранных гостей на время международных фестивалей и других мероприятий (типа «олимпийской деревни») были призваны «демонстрировать уровень благосостояния людей социалистической формации».

Кроме того, с появлением жилищно-кооперативного строительства и с развитием рынка жилья, претендовать на комфортное проживание стали и другие потребители жилья, имеющие для этого соответствующие материальные возможности.

Кирпичные 5 – 10-этажные дома «сталинского» периода домостроения (их строительство велось до 1960 года) по праву отнесены нами к жилью повышенной комфортности. Здесь к перечню помещений добавляется холл, кухня-столовая. Даже современного массового жильца возбуждает изобилие пространства квартир в этих домах с высокими (до 3,2 м) потолками и просторными помещениями. В общей сложности, по отношению к аналогичным (по числу комнат) квартирам массовой категории, в «сталинских» домах общие площади увеличились в среднем на 22 – 41 %, жилые площади – на 13 – 25 %, а площади кухонь – на 34 – 75 %.

Достаточно много вариантов квартир имели планировки с двумя балконами. Внутренняя отделка квартир более качественного исполнения и включала паркетное покрытие, потолки с элементами декоративной лепнины и т. д. Материалом для внешней отделки «сталинских» домов обычно была плитка под блоки из искусственного или натурального камня.

Сегмент жилья повышенной комфортности в жилищном строительстве получил толчок в своем развитии с появлением в 70-х кирпичных домов-башен, ставших типовыми вплоть до середины 80-х годов. Планировки этих домов предусматривают несколько вариантов одно-, двух- и трехкомнатных квартир со следующими параметрами: общие площади в среднем 40,4, 50,8 и 68,7 кв. м соответственно; жилые площади в среднем около 20, 31 и 46 кв. м соответственно; соотношения нежилой и жилой площадей также соответственно составляют 1,0, 0,65 и 0,48.

Кроме того, большие лоджии и кухни (в среднем – 10, а в некоторых квартирах – до 13 кв. м), высокое качество отделки, удачное расположение делают квартиры в этих домах настолько привлекательными, что они могут конкурировать с более поздним жильем.

В 90-е годы в сегменте жилья повышенной комфортности ничего яркого не появилось. Кирпич по-прежнему оставался традиционным строительным материалом для жилья данного класса. Фрагментарные застройки комфортабельной периферии городов получили названия «царских сел». Несколько богаче стала выглядеть гамма планировочных решений – появились варианты двухуровневой планировки квартир, уже в комфортабельных квартирах от трех комнат появились два санузла, заметно выросли площади этих квартир, но не только за счет более просторных кухонь. Преобладали прежде всего 4 – 8-этажные кирпичные дома индивидуальных проектов, получившие на рынке название «современный кирпич».

На этот период пришлось также становление наиболее прогрессивной в домостроении технологии – технологии монолитного домостроения. Новинка очень быстро была «раскручена» на рынке жилья и по праву была высоко оценена потребителем. В квартирах, что располагаются в 5 – 30-этажных домах из монолита, теплее зимой и прохладнее летом. В более дорогих домах такой баланс достигается не только благодаря удачной современной технологии строительства, но и с помощью последних технических достижений: центральное кондиционирование, индивидуальный тепловой пункт и др., что является неотъемлемой частью элитных домов. В современном монолитном доме возможна практически любая планировка, еще на стадии строительства можно предложить инвестору собственный проект планировки квартиры.

Наибольшие отличия между монолитными домами повышенной комфортности и элитными в дальнейшем будут иметь место не по конструктивным особенностям, а по объемно-планировочным решениям, подразумевающим большую или меньшую возможность обеспечения свободной внутриквартирной планировки, внутридомовой общественной инфраструктуры и сервиса.

Оценить современное комфортное жильев полном объеме принятой номенклатуры параметров, скорее всего, невозможно.

Однокомнатные квартиры данного типа жилья имеют диапазон общих площадей от 35,8 кв. м до 74,8 кв. м в студиях, соотношение нежилой и жилой площадей – 1,47. Двухкомнатные квартиры имеют от 59 кв. м до 150 кв. м общей площади, соотношение нежилой и жилой площадей составляет 0,8. Общие площади трехкомнатных квартир имеют огромный размах – от 65,5 кв. м до 205 кв. м., соотношение осредненных нежилой и жилой площадей – 0,73. У четырехкомнатных квартир общие площади находятся в пределах
116 – 260 кв. м., соотношение нежилой и жилой площадей составляет 0,67. Площади кухонь таких квартир также варьируют в широких пределах – от 8,3 кв. м до 19,3 кв. м., но среднее значение лежит в пределах 14 кв. м.

В обществе любой экономической формации неизбежно выделяется особая часть этого общества - его элита, пользующаяся наивысшими производимыми материальными благами. В перечень таких благ входит и жилье соответствующего класса по уровню потребительских свойств – элитное жилье. В советские времена в таком жилье проживали видные государственные и политические деятели, представители высших эшелонов власти, выдающиеся деятели науки и искусства. С развитием рыночных отношений в России иметь элитное жилье могут позволить себе очень состоятельные люди.

Жилье элитной категории периода 50 – 60-х годов прошлого столетия представляло собой точечную застройку и наиболее полно представлено так называемыми «сталинскими высотками». Это действительно монументальные кирпичные сооружения до 32 этажей, имеющие форму ступенчатой пирамиды и заканчивающиеся многогранным коническим шпилем. За несколько лет были построены всего 7 таких домов, и только 2 из них – как жилые. Но в эти годы и позже строились 6 – 12-этажные дома аналогичного качества – вдоль правительственных улиц и магистралей, набережных вблизи Кремля и т. п.

Планировочные решения квартир в этих домах предусматривали просторные холлы и прихожие, многочисленные помещения служебного назначения (темные кладовые). При жилых площадях однокомнатных квартир 17,0 – 21,2 кв. м общие площади составляли порядка 50 кв. м, при этом соотношение нежилой и жилой площадей для таких квартир являлось максимальным в этот период и составило 1,42. Величина жилой площади двухкомнатных квартир составила 27 – 47 кв. м, что при средней величине общей площади 60,3 кв. м показало соотношение нежилой и жилой площадей в среднем 0,82. Трех-, четырех- и пятикомнатные квартиры по площадям незначительно превышают аналогичные квартиры в комфортабельных «сталинских» домах, но вот по сравнению с массовым жильем их показатели выросли в среднем на 52 – 63%.

Встречались кухни как малогабаритные (около 8 кв. м), так и совмещенные кухни-столовые площадью 29 кв. м. В среднем же, по сравнению с массовым жильем, кухни в элитных домах были просторней более чем в 2 раза. Многокомнатные квартиры были оборудованы даже двумя санузлами.

Для этого класса жилья не принято говорить о социальных нормах, оно предоставлялось с превышением этих норм и имело явные признаки функционального зонирования помещений (холлы, спальни, гостиные, рабочие кабинеты и т. д.).

Характерными отличиями этих домов были высокое качество строительства, богатство внутренней отделки квартир и мест общего пользования (вестибюлей, лестничных пролетов и т. д.), чаще всего мраморными плитами, деревянными панелями или роскошной лепниной, а также отделки фасада домов, которая изобиловала архитектурным разнообразием декоративных карнизов, порталов и т. д.

В 70 – 80 годы в домостроении новой тенденций, пожалуй, можно считать практику индивидуальной планировки квартиры по желанию ее потенциального владельца. Шикарные квартиры в кирпичных домах на центральных магистралях и престижных районах города с налаженной инфраструктурой предназначались для проживания высокопоставленных работников ЦК КПСС и Совмина СССР.

В период 90-х застройщиками осваивается новая технологическая ниша – реконструкция старых престижных особняков и административные здания.

Вот основные характеристики элитного жилья 90-х годов. Это
3 – 12 этажные кирпичные реконструированные или монолитно-каркасные дома. Квартиры с высотой потолков 3 – 3,5 м.

Однокомнатные квартиры: среднее значение составило 56,7
кв. м. Жилые площади от 21 до 32,4 кв. м со средним значением 26,8 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей – 1,11. Двухкомнатные квартиры: общие площади 56-87 кв. м, среднее значение составило 73,3 кв. м. Жилые площади от 31 до 47 кв. м со средним значением 34,7 кв. м, соотношение нежилой и жилой площадей - 0,96. Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры: средние значения составили 98,5 и 117,6 кв. м соответственно. Средние значения жилых площадей этих квартир 61,8 и 76,3 кв. м. Соотношения нежилой и жилой площадей – 0,59 и 0,54. Пятикомнатные квартиры имели среднее значение 128,8 кв. м., жилые площади – среднее значение составило 87,1 кв. м. Соотношение нежилой и жилой площадей составило 0,46. Кухни от 10 кв. м до совмещенной кухни-столовой площадью 27 кв. м.

В большинстве своем современное элитное жилье имеет следующие параметры.

Однокомнатные квартиры или квартиры-студии общей площадью от 50 кв. м до 96 кв. м. Площади спальных зон – 34 – 38,2 кв. м. Двухкомнатные квартиры общей площадью от 62 кв. м до 110 кв. м. Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей 1,01. Общие площади трехкомнатных квартир от 87 кв. м до 128 кв. м, Соотношение осредненных нежилой и жилой площадей равно 0,8. Для четырех- и пятикомнатных квартир диапазоны общих площадей составляют 105 – 220 кв. м и 107 – 280 кв. м соответственно, соотношения осредненных нежилых и жилых площадей таких квартир 0,66 и 0,61 соответственно. Кухни, просторней, чем 29-метровая кухня-столовая, пока в элитных квартирах не встречалось.

Современный застройщик комфортабельного и элитного жилья индивидуальных проектов продает общую площадь. Но у покупателя высокого уровня достатка сформировалась новая (традиционная в таких условиях на западе) идеология проектирования для себя жилья. Воспитанный на социалистической практике предоставления квартиры с числом комнат, на одну меньше, чем количество членов семьи, покупатель общей площади в квартире свободной планировки проектирует себе жилье по западному стандарту. Одинокий молодой бизнесмен с удовольствием поселится в просторной однокомнатной квартире-студии. Молодые супруги, скорее всего, выберут двухкомнатную (односпальную) квартиру, семье с одним ребенком потребуется, самое меньшее, трехкомнатная (двуспальная) квартира и т. д. Кроме определенного таким образом рационального метража жилой площади, количество, функциональное назначение и площадь прочих помещений квартиры находятся в зависимости от уровня фантазии, потребности и финансовых возможностей покупателя.

Еще пять лет назад было особо престижно иметь огромные по площади квартиры. Сейчас ситуация изменилась. Хотя на рынке и встречаются квартиры общей площадью около 480 кв.м, покупателей, готовых выложить большие деньги за лишние метры, сегодня стало меньше. Верхний (из пользующихся устойчивым спросом на рынке) предел общей площади элитной квартиры, например, заметно снизился и едва достигает 300 кв. м.

К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:

– каменные дома с физическим износом свыше 70 %;

– деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65 %.

Независимо от физического износа к непригодным для проживания относятся жилые дома:

- расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон с особыми условиями, запрещенных к застройке санитарными нормами правилами;

- расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

- получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т. п., если эти повреждения нельзя устранить, обеспечивая одновременно соблюдение требований санитарных норм и правил к жилым домам с особыми условиями строительства и эксплуатации;

- бараки – одно-двухэтажные жилые строения, предназначенные для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом (как правило, это деревянные строения, срок службы которых –10—20 лет). Такого типа строения, планировка которых претерпела реконструкцию, и они стали пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа, относятся к малоценному, но жилому фонду.

Непригодность последних устанавливается в общем порядке;

- жилые дома, которым угрожает авария (обрушение) из-за предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;

- после аварии, пожара, стихийного бедствия – в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения;

- жилые дома, техническая эксплуатация которых невозможна.

В индивидуальном порядке определяется, пригоден либо нет для постоянного проживания жилой дом, в кото­ром часть жилых помещений уже непригодны для постоян­ного проживания. При этом учитываются размер и харак­тер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и дома в целом, размер затрат на мо­дернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания и другие конкретные обстоятельства.

ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Дата добавления: 2014-11-20