Нежилые здания и сооружения как объекты недвижимости

Как объекты недвижимости нежилые здания и помещения были вовлечены в хозяйственный оборот раньше земельных участков и по настоящее время занимают значительную долю в недвижимости. Интерес к ним возник в конце XIX века как к основному источнику доходной части бюджетов разных уровней. Специалисты отмечают, что обложение промыслов и денежных капиталов никогда не играло серьезной роли в формировании бюджета, особенно местного. Традиционно в качестве недвижимости доход приносила земля.

К нежилым зданиям и помещениям в соответствии с новым законодательством[25] относят:

– объекты промышленной недвижимости (заводские помещения, паркинги, гаражи, офисы-склады, помещения научно-исследовательских организаций);

– объекты коммерческой недвижимости (гостиницы, мотели, дома отдыха, бизнес-центры, офисные помещения, магазины, торговые центры, пункты сервиса, рестораны и другие объекты общественного питания);

– объекты недвижимости социально-культурного назначения (больницы, поликлиники, детские сады, школы, здания административных учреждений, культовые сооружения (церкви, монастыри и т. п.).

Недвижимость включает большое разнообразие видов зда­ний и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям.

Все здания по функциональному назначению, формам собственности, физическим характеристикам, качеству строительных материалов и другим критериям классифи­цируют на множество типов и категорий.

Эксплуатационные качества зданий и сооружений xapaктеризуют следующие параметры:

1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:

• прочность и устойчивость конструкции:

• влаго- и морозостойкость;

• водонепроницаемость и др.

2. Функциональное соответствие:

• удельные площади и кубатура;

• температурно-влажностный режим в помещениях;

• термичность, звукоизоляция;

• эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и др.

Эргономические показатели характеризуют соответст­вие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.

Экологические показатели (или безопасность эксплуатации) – это степень защищен­ности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом:

• уровень сейсмостойкости;

• уровень радиоактивного излучения;

• уровень электромагнитного излучения;

• уровень химического заражения;

• уровень шума;

• уровень пожароустойчивости;

• уровень вибрации и др.

3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:

• отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;

• отношение строительного объема к рабочей площади;

• отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания;

• комфортабельность.

4. Экономичность строительства и эксплуатации:

• стоимость возведения строения;

• эксплуатационные затраты;

• доходность использования.

Физическое состояние здания любого функционального назначения можно охарактеризовать по следующим основным параметрам:

• наименование здания или сооружения (производственное, жилое, общественное);

• площадь, м²; объем, м³; высота, м;

• материал стен, крыш, перекрытий;

• время постройки;

• перечень дефектов по видам и размеру;

• экспертная оценка стоимости элементов и всего здания или сооружения.

Необходимые показатели можно получить из технической документации либо самостоятельно, используя следующие методические приемы:

1. Площадь здания, подвалов, полуподвалов и мансард определяют по их наружному периметру без учета архитектурных украшений (колонн и др.). Сложную конфигурацию измеряют по частям.

2. Высоту здания измеряют расстоянием от поверхности земли около него до верхней линии карниза; подвалов и полуподвалов –от их пола до потолка, а мансарды –от верхней линии карниза здания до верхней линии карниза мансард

3. Пристройки легкого типа (веранды и др.) описывают, измеряют и оценивают отдельно от самого здания, а небольшие пристройки (наружное крыльцо и т. п.) учитывают экспертным путем.

4. При описании недостатков составляют дефектную ведомость по каждому конструктивному элементу здания, с указанием размера повреждения и степени износа или сохранности.

Общественные здания и сооружения. Большое многообразие общественных зданий и сооружений (более 3000 видов и типов) можно объединить по функцио­нальному назначению в несколько групп (рис. 1.5.1).

Поскольку информация в Кузбассе по недвижимости, по мнению руководителя Федерального агентства по недвижимости, является закрытой, приведем те сведения, что имеются в открытой печати[26].

Рис. 1.5.1. Укрупненная группировка общественных зданий и

Дата добавления: 2014-11-20