Типовые характеристики торговых центров Европы

В Москве ТЦ получили достаточно большое развитие, и их число продолжает увеличиваться. Только в 2002 году их введено в строй более 20.

Крупнейший в России торговый центр «Мега–молл» компании IKEA общей торговой площадью 150 тыс. кв. м. Стоимость проекта составляет $250 млн. Оборот в первый год должен составить $675 млн. Помимо собственно IKEA и ее главного партнера, французского гипермаркета Auchan, в «Мега–молле» будет работать 250 различных магазинов. Развлекательная часть комплекса, общая площадь которого составляет 53 га, включает в себя каток, несколько ресторанов и кафе на 3 тыс. мест, кинотеатр с 11 кинозалами, детские игровые комплексы. Организаторы рассчитывают, что в первый год «Мега–молл», который отличается от существующих торговых центров тем, что он ориентирован на проведение семейного досуга, посетят 25 млн человек. Это означает, что торговый центр каждый день должно посещать около 70 тыс. человек.

Аналогичный процесс создания торговых комплексов и торговых центров идет и в Петербурге. Наиболее крупные ТК Петербурга ввода 2002 – 2003 гг. – «Владимирский пассаж» (18 000 кв.м.), «Сенная» (30 000 кв. м.), «Меркурий» (27 800 кв. м.), «Адамант» (52 000 кв. м.) и др.

За последние несколько лет в Екатеринбурге открыто более пяти подобных предприятий: торговый центр «Универбыт». В нем функционирует более 40 магазинов, торгующих промышленными товарами, работает отдел оптовых продаж. Представлен довольно широкий спектр дополнительных услуг: итальянская химчистка, фотолаборатория, банкомат, обменный пункт, бар, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, детская игровая комната, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники.

ТЦ «Юго–Западный». Около 20 тыс. кв. м полезных площадей, двухэтажное здание современной архитектуры. Основная часть здания отведена под небольшие магазины промышленных товаров. На остальных площадях размещаются продуктовый отдел, кафетерий, парикмахерская, солярий, цокольный этаж отведен под торговлю мебелью и предметами интерьера. Принцип заполнения торговой части здания – арендный, собственная торговля отсутствует. Примером эксплуатации торговых площадей собственником объекта является ТЦ «Покровский пассаж». Общая площадь – 2,5 тыс.
кв. м. Четыре торговых этажа, два – офисных и ресторан в цокольном помещении. Концепция марочных отделов. Своеобразный городской символ престижа.

ТРЦ «Екатериненский». Общая площадь – 52 тыс. кв. м., в состав которой по проекту входят: площадь продовольственного супермаркета, магазины аудио -, видео -, бытовой техники, хозтоваров – на первом этаже, одежды, обуви – на втором, павильоны - бутики – на третьем, а также развлекательный и оздоровительный комплексы, кафе быстрого питания, комплекс бытовых услуг, конференц - залы, офисные помещения и гостиница. В конце 2001 г. сдана первая очередь – 14000 кв. м. непродовольственной и 7000 кв. м. продовольственной площади. В настоящее время – 27000 кв. м. Эксплуатация начата в I квартале 2002 г. Обещает стать первым примером многофункционального торгового комплекса не только в Екатеринбурге, но и на Урале.

В Кузбассе действует 42 губернских торговых предприятия –
2 рынка и 40 магазинов[30]. Такие магазины есть практически во всех городах области и в восьми (из 15) районах. Цены в них на 10–15 % ниже рыночных.

За счет нового строительства, расширения и реконструкции за год введено в действие предприятий торговли на 69,3 тыс. кв. метров торговой площади, предприятий общественного питания – на 1,2 тыс. посадочных мест, рынков – на 171 торговое место.

Среди новых объектов торговли можно назвать самый крупный и современный в Кузбассе торгово - развлекательный комплекс «Променад» (г. Кемерово). Общая площадь комплекса 17 тыс. кв. метров, из которых 12 тыс. кв. метров занимают торговые и развлекательные объекты.

В Новокузнецке после реконструкции открыт магазин «Универсам». На первом этаже на площади более 1000 кв. метров расположен продовольственный магазин самообслуживания, на двух других – предприятия общественного питания и более 30 отделов по реализации непродовольственных товаров.

Среди новых объектов: магазин «Чибис–24» формата «Кэш энд Кэрри», оптовый магазин по реализации электрооборудования, фирменный магазин «АВГОА8», клуб «Засада» в г. Кемерово; кафе «Арабика» (120 мест), спортивный бар «Крокодил» (120 мест) в
г. Новокузнецке; кофейня «Ванильное небо» (77 мест) в г. Междуреченске и другие.

Происходит не только количественный рост торговой сети, но и качественное изменение материально - технической базы предприятий отрасли – все больше магазинов переходят на использование современных методов обслуживания и новейшие торговые технологии. Классификация объектов торговой недвижимости должна быть многовариантной, в зависимости от решаемой задачи.

Во - первых, она должна быть произведена применительно к совокупности объектов, независимо от их товарной номенклатуры.

Во - вторых, она должна быть конкретизирована применительно к объектам или их частям (помещениям) с одной выбранной категорией товаров (при этом степень товарной специализации определяется задачей исследования).

Первым, основополагающим признаком качества объектов торговой недвижимости, мы приняли масштаб объекта и в связи с этим разделили объекты на 6 классов:

- класс А – комплекс зданий со своей территорией (торговый комплекс (ТК), торгово–развлекательный комплекс (ТРК), торговый центр (Тц), молл, гипермолл, гипермаркет);

- класс В – отдельное здание–магазин (супермаркет, универсам);

- класс С – нижние этажи в жилом или офисном здании (продовольственный, промтоварный магазин, аптека);

- класс D – пристройка, павильон, «стекляшка» (небольшое торговое предприятие, обслуживающее жителей микрорайона);

- класс Е – нежилые помещения свободного назначения (первые этажи и подвалы жилого дома);

- класс F – то же до отделки или реконструкции.

Всего при типизации торговых объектов по качеству принято 9 классификационных признаков:

- инфраструктура и сервис, наличие дополнительных центров притяжения покупателей,

- конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения,

В результате получено 10 типов торговой недвижимости.

Критерии классификации торговой недвижимости по качеству

Тип	Признак	Характеристика
1	Масштаб объекта, принятые названия	Торговый комплекс (ТК), торгово–развлекательный комплекс (ТРК), торговый центр (ТЦ), мегамолл, гипермолл
Товарная специализация	Смешанные – все виды товаров (без элитных групп)
Основной потребитель	Средний класс
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Максимально широкое развитие дополнительных услуг и сервиса, в том числе развлекательного (развлекательные центры, мультиплексы, фуд–корты, лунапарк, боулинг, детская площадка, каток, внутримагазинный транспорт, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники, офисные помещения и гостиница и т. п.)
Расположение	У вокзалов, на главных транспортных артериях, с удобным подъездом легкового автотранспорта и подходом от метро и др. станций общественного транспорта
Планировочные решения	Оптимальные (атриум, галереи, холлы, эскалаторы)
Конструктив, архитектура и отделка	Современный комплекс капитальных зданий модной архитектуры, соответствующей окружающей застройке. Качественная отделка с применением ярких пластмасс, стекла, синтетических материалов.
Паркинг	Охраняемые стоянки (не менее 1 на 50 кв. м торговой площади)

	Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации
	Масштаб объекта, принятые названия	Торговый комплекс (ТК), торговый центр (ТЦ), гипермаркет
	Товарная специализация	Смешанная – все виды товаров (без элитных групп)
Основной потребитель	Средний и высший средний класс, работники иностранных фирм и организаций
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Наличие дополнительных услуг и сервиса (химчистка, фотолаборатория, банкомат, обменный пункт, бар, кафетерий, парикмахерская, солярий, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, детская игровая комната, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники и др.)
Расположение	На главных площадях и транспортных артериях, с удобным подъездом легкового автотранспорта и подходом от метро и др. станций общественного транспорта
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения)	Современный комплекс капитальных зданий или одно здание модной архитектуры, соответствующей окружающей застройке. Качественная отделка с применением натуральных и синтетических материалов. Планировочные решения оптимальные (атриум, галереи, холлы, эскалаторы)
Паркинг	Охраняемые стоянки
Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

	Масштаб объекта, принятые названия	Супермаркет, универсам
Товарная специализация	Универсальные – все виды продовольственных либо непродовольственных товаров (от массовых до элитных)
Основной потребитель	Средний и высший средний класс, работники иностранных фирм и организаций
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Наличие дополнительных услуг и сервиса (обменный пункт, бар, кафетерий, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, сопутствующие товары и др.)
	Расположение	Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом, с большим потоком пешеходов («проходимое место»)
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Современное капитальное здание или часть здания (в цокольном этаже). Качественная реконструкция и отделка. Удобная организация потока покупателей
Паркинг	Наличие парковки
Управление зданием	Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания
	Масштаб объекта, принятые названия	Салон, мебельный центр, техноцентр, детский мир и т. д
Товарная специализация	Комбинированные – реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса
Основной потребитель	Средний и высший средний класс, работники иностранных фирм и организаций
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Наличие некоторых дополнительных услуг и сервиса (обменный пункт, обслуживание кредитных карт, сопутствующие товары и др.)
Расположение	Расположение на транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом, с большим потоком пешеходов («проходимое место»)

	Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Современное капитальное здание или часть здания (в цокольном или нижнем этаже). Качественная реконструкция и отделка. Хай–тек, модные стили, модные материалы. Удобная организация потока покупателей
Паркинг	Наличие парковки
Управление зданием	Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель
	Масштаб объекта, принятые названия	Универмаг, гастроном, продовольственный, промтоварный магазин, аптека и т. д.
Товарная специализация	Универсальные, либо специализированные на отдельных товарных группах, в средней и нижней ценовой нише
Основной потребитель	Жители данного района
	Инфраструктура и сервис, центры притяжения
Расположение	Расположение на транспортных артериях и площадях
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Нижние этажи в жилом или офисном здании либо отдельно стоящее здание. Стандартный косметический ремонт
Паркинг	Требований не предъявляется
Управление зданием	Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель
	Масштаб объекта, принятые названия	Павильон, киоск
Товарная специализация	Специализированные и узкоспециализированные товарные группы в нижней ценовой нише
Основной потребитель	Пассажиры метрополитена, прохожие, туристы
Инфраструктура и сервис, центры притяжения
Расположение	У станций метро, на улицах и площадях, пеших туристских маршрутах

	Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Требований не предъявляется
Паркинг	Требований не предъявляется
Управление зданием	Требований не предъявляется
	Масштаб объекта, принятые названия	Павильон, киоск, магазин, «стекляшка»
Товарная специализация	Специализированные и узкоспециализированные товарные группы в нижней ценовой нише (включая дешевый импорт, подделки)
Основной потребитель	Жители микрорайона, пенсионеры, нижние доходные группы населения
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Требований не предъявляется
Расположение	Внутри микрорайона, двора, на рынке
	Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Требований не предъявляется
Паркинг	Требований не предъявляется
Управление зданием	Требований не предъявляется
	Масштаб объекта, принятые названия	Бутик
Товарная специализация	Ускоспециализированные товары одной знаковой фирмы мирового класса, наивысшей ценовой ниши
Основной потребитель	Элита
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Требований не предъявляется
Расположение	На улицах и в районах с элитной застройкой
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Помещение небольшого объема в элитном доме, изысканная классика, натуральные материалы
Паркинг	Наличие парковочных мест
Управление зданием	Профессиональное управление, круглосуточная охрана, видеонаблюдение

	Масштаб объекта, принятые названия	Нежилые помещения свободного назначения
Товарная специализация	Не определено
Основной потребитель	Не определено
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Не определено
Расположение	Разнообразное
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Первые этажи и подвалы жилого дома. Более или менее качественный ремонт. Наличие витрин
Паркинг	Требований не предъявляется
Управление зданием	Требований не предъявляется
	Масштаб объекта, принятые названия	Нежилые помещения свободного назначения
Товарная специализация	Не определено
Основной потребитель	Не определено
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Не определено
Расположение	Разнообразное
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Первые этажи и подвалы жилого дома. Требуется реконструкция и ремонт
Паркинг	Требований не предъявляется
Управление зданием	Требований не предъявляется

В условиях развития офисов принятые в мировой практике стандарты офисных помещений с расчленением на пять классов (А–Е) не вполне применимы. Обычно офисы подразделяют по качеству на офисы западного стандарта (приблизительно соответствуют классам А и В, а в последнее время – и С) и офисы отечественного стандарта (классы D и Е). Ниже будут приведены стандарты мировой классификации и принятые особенности характеристик качества и местоположения при условии выделения пяти классов офисов.

Класс А – помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес - центров, т. е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц - залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.

В условиях Москвы первые бизнес - центры, появившиеся в начале 90 -х годов и отнесенные к классу А, далеко не всегда соответствовали приведенному описанию. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые разумные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников.

Основными арендаторами офисов в бизнес - центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.

Журнал Forbes Global за 27 мая публикует сравнительные расценки на офисную площадь в крупнейших деловых центрах мира.

В таблице указана общая стоимость аренды офисных площадей класса А в центральных деловых районах 41 города мира. Общая стоимость аренды включает в себя базовую ставку аренды, имущественный налог и другие оперативные расходы, которые будущие арендаторы несут ежегодно в расчете на квадратный фут[31].

Стоимость аренды фиксирована в большинстве крупных центров, за исключением Москвы, где не так много свободных площадей. Дороже всего открыть магазин по - прежнему в Лондоне: налоги на имущество здесь составляют более 20 %, что поднимает общую стоимость аренды до $124 за квадратный фут. В Токио, благодаря слабой иене, можно снять офис за менее чем $100 за квадратный фут.

На вопрос журнала, в какой стране клиенты больше всего ищут площадь под офисы, глава отдела международных операций в нью–йоркской компании недвижимости Cushman & Wakefield Джон Коппедж ответил: «В Китае. Все связывают свои надежды с Китаем». Не в первый раз, конечно, однако сейчас компании не просто переносят туда производство, но и размещают свои региональные представительства в новых сверкающих башнях Шанхая.

Что это означает для Гонконга, куда ранее подавались все аутсайдеры, решавшиеся иметь дело с Китаем? Стоимость аренды офисов в последние месяцы 2001 года упала здесь на 14 %. «Ранее, если вы хотели иметь офис в Китае, приходилось ехать в Гонконг, нанимать юриста и банкира и везти их с собой в Китай, – поясняет Коппедж. – Теперь нет необходимости делать остановку в Гонконге. Вполне вероятно, что ваши банк и юридическая контора уже имеют представительства в Шанхае или Пекине». Однако офис в Гонконге обойдется все еще в два раза дороже, чем в Шанхае.

Класс В – помещения данного класса обладают практически теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. В условиях западных столиц это, как правило, офисы класса А после 5 – 7 лет эксплуатации.

В условиях Москвы класс В – это, скорее, офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким - либо параметрам качества или местоположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес - центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.

Класс С – офисы, по характеристикам здания соответствующие классам А или В, но с недостатками в местоположении и оборудовании.

В условиях Москвы это лишь недавно появившиеся офисные здания, находящиеся вне Садового кольца, но на пересечении транспортных путей и вблизи станций метро, вблизи основных радиальных магистралей.

Класс Д – офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.

В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта – разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно - исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес - сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.

Класс Е – офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов, требуется их реконструкция.

В Москве это переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2 – 4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса.