Характеристика недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли – продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики (рис. 2.1.1).

Рис. 2.1.1. Свойства недвижимости как товара [36]

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими прак­тически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет полезность, т. е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Недвижимость – специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15 – 200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессроч­ный период.

Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из–за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости – это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения, изме­нения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочти­тельными), а другие – нет.

Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго–Западный. Только за счет фактора «предпочтения» цена 1 кв. м жилых помещений здесь на 30 – 40% выше, чем в других районах столицы. Кроме того, у каждого субъекта (инвестора, покупателя) существуют собственные, личные предпочтения и основания, определяющие уникальную привлекательность того или иного объекта недвижимости.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уж стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением (рис.2.1.2).

Рис.2.1.2. Распределение денежных потоков по инвестиционным циклам проекта

Ликвидность недвижимости – это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для про­дажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьирует, особенно в зависимости от местоположения. Недвижимость относится к низколиквидным товарам – в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли – продажи.

Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными рисками, например ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и т. д.

К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики. Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости. Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта (2.1.3). При этом физические и правовые параметры среды меняются существен­но медленнее, чем параметры экономические и социальные.

Физическая среда функционирования объекта.

Физическая среда создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития не­движимости.

Из характеристик физической среды, внешней по отношению к объекту, достойны особого внима­ния следующие.

Климат: атмосферное давление, средняя температура, амплитуда колебаний температуры по се­зонам и времени суток, влажность, тип, количество и сезонное распределение осадков, сила ветра и роза ветров, облачность и солнечные дни – с отнесением совокупности признаков к одному из видов климата – континентальному, морскому, субтропическому.

Предрасположенность к природным катастрофам: землетрясения и провалы земной коры, на­воднения, затопление, подъем грунтовых вод, смерчи и ураганы, сходы снежных лавин и селевых по­токов, обледенения, эпидемии, нашествие насекомых и грызунов.

  Природные условия

Рис. 2.1.3. Факторы полезности недвижимости

Экология и предрасположенность к техногенным катастрофам: уровень загрязнения атмо­сферы, почвы и водоемов, шум, пожароопасность окружающей застройки или лесных массивов, нали­чие источников потенциальной опасности – производств, мест хранения или транспортировки химика­тов, нефтепродуктов, взрывчатых веществ, радиационных материалов, бактериальных препаратов, другое.

Рельеф местности: равнина, пустыня, горы, холмы, крупные водоемы, болота, ледники, лесные массивы, природные скальные образования, пещеры, другое.

Характер ландшафта: открытый, характерный, организованный.

Характер застройки – с выделением ее типа: периметральная, фронтальная, вдоль магистралей, строчная, групповая, сетчатая, ковровая, широтная, меридиональная, террасовая, усадебная.

Характер застройки – с выделением ее характеристик: этажность, архитектурные стили, плот­ность, наличие и свойства рекреационных зон, обеспеченность инфраструктурой, композиционное единство и психологическая совместимость застройки с ландшафтом.

Обеспеченность территории инфраструктурой: транспортные магистрали и качественные дороги, энергетические и коммунальные сети, системы связи, парковки, автозаправочные станции, рекреационные зоны, центры деловой активности.

Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды. Как следует из определения понятия (см. табл. 1.1.1), в состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременения (см. соответствующие статьи ГК).

Понятие собственности (права собственности) является неопределяе­мым (первичным) и раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонента­ми полного права собственности. К ним относятся права пользования, владения и распоряжения.

Право пользования обеспечивает возможность удовлетворения личных потребностей и (или) по­лучения выгоды (в том числе дохода) путем использования свойств объекта. Субъект права пользования помещением обладает лишь частью права собственности, позволяющей использовать это помеще­ние по назначению на условиях, определяемых субъектом более сильного права владения.

Право владения обеспечивает возможность производить с недвижимостью те или иные физиче­ские действия, в том числе с изменением профиля пользования и смены пользователя. Субъект права владения помещением может закрыть последнее на замок, заменить покрытие стен и перекрытий, пе­реставить или заменить в нем мебель, предоставить помещение в пользование под новую функцию по истечении обязательств но предыдущему функциональному использованию, но все – в пределах пра­вил, оговоренных субъектом права распоряжения.

Право распоряжения обеспечивает возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе:

• путем передачи полного права собственности на объект другому лицу (по договору купли–продажи или мены), или

• путем передачи другому лицу части своих полномочий на правах доверительного управления, с частичным правом распоряжения и с полными правами владения и пользования, или

• путем передачи другому лицу части своих полномочий на правах аренды – всегда с правом пользования, чаще всего – одновременно с правом владения и пользования, иногда – дополнительно с частичным правом распоряжения путем сдачи части объекта в субаренду – см. ниже.

Кроме этих основных прав применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:

• право на доход, получаемый при эксплуатации объекта;

• право на добровольное отчуждение (передачу другому лицу), потребление, трату, изменение по своему усмотрению – вплоть до уничтожения улучшений;

• бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);

• запрещение использовать объект во вред другим людям;

• возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;

• гарантии восстановления нарушенных прав.

В практике управления объектом каждый из этих компонентов – по отдельности или группой – может быть передан собственником другому лицу по договору на определенных условиях, после чего у полного права собственности появляется обременение, ограничивающее возможности использова­ния объекта для целей, не предусмотренных указанным договором. Например, собственник может пе­редать по договору аренды иному пользователю (арендатору) совокупность прав пользования и владе­ния помещением или участком земли, после чего у собственника на время действия договора аренды остается лишь право распоряжения (например купли–продажи) без прав пользования и владения.

В то же время арендатор, обладающий правами владения и пользования объектом, может предос­тавить помещение в пользование иному лицу на определенный срок на разрешенных договором арен­ды условиях, и тогда на указанный срок арендатор лишается права пользования помещением. Напри­мер, если коммерческое учебное заведение арендует помещение, в котором по расписанию проводит занятия с учащимися на условиях договора об обучении, то на время занятий арендатор лишается пра­ва пользования этим помещением для другой функции.

Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собствен­ность), Российская Федерация и субъекты Российской Федерации (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность) (табл. 2.1.1). Указанные субъекты (два или более) могут обладать общей собственностью – с определением доли каждого (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В общей долевой собственности участ­ник имеет право выделить свою долю, при этом доли устанавливаются по соглашению сторон, по за­кону (при наследовании) предполагаются равными. При отчуждении доли любого участника другие участники имеют преимущественное право на ее приобретение. В общей совместной собственности (без определения долей) владение и пользование имуществом осуществляется всеми участниками со­обща, а распоряжение – с согласия всех участников, независимо от лица –непосредственного участни­ка сделки.

В частной собственности правоспособных граждан может находиться любое имущество без огра­ничения количества и стоимости – при условии, что осуществление права собственности не наносит ущерба правам и законным интересам других лиц и общества в целом. На таких же условиях имуще­ство может находиться в частной собственности правоспособных юридических лиц, причем коммер­ческие (имеющие основной своей целью извлечение прибыли) и некоммерческие организации являют­ся собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участ­никами, членами), а также приобретенного ими на других основаниях. Существенно, что некоммерче­ские общественные и религиозные организации, а также фонды могут использовать имущество только для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами.

Таблица 2.1.1

Формы собственности	Уровень обобществления	Уровень распоряжения	Организационно – правовая форма
Государственная	Национальный	Федеральный	Казенное предприятие
Региональный	Субъект Федерации	Унитарное предприятие
Местный	Муниципальный	Унитарное предприятие
Акционерное общество
На предприятии	Общий совместный	Акционерное общество
Частная	На предприятии	Общий совместный	Товарищество
Производственный кооператив
Общий долевой	Фермерское хозяйство
На предприятии	Индивидуальный	Предприниматель без юридического лица
В обществе	Личное подсобное хозяйство

Отметим, что коммерческие юридические лица организуются в формах:

• простого товарищества (с долевой формой собственности и с ответственностью по обязательст­вам имуществом, принадлежащим членам товарищества);

• товарищества на вере (то же, что и полное товарищество, но, кроме полных товарищей, есть несколько вкладчиков, чья ответственность по обязательствам ограничивается суммами внесен­ных ими вкладов);

• общества с ограниченной ответственностью (долевая собственность с ответственностью уча­стников по обязательствам в пределах стоимости внесенных вкладов) или с дополнительной от­ветственностью (то же, но с субсидиарной ответственностью по обязательствам имуществом участников);

• акционерного общества (долевая собственность, представленная в акциях, с ответственностью по обязательствам в пределах стоимости акций) – открытого, если участники отчуждают свои акции без согласия других акционеров) и закрытого (с распределением акций среди заданного круга лиц и преимущественным правом приобретения продаваемых акций участниками этого общества);

• производственного кооператива (объединения лиц для хозяйственной деятельности с личным участием и объединением имущественных паевых взносов, с субсидиарной ответственностью по обязательствам).

Права собственника имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственно­сти, oт имени государства или муниципалитета осуществляют органы власти соответствующего стату­са и уровня управления. Имущество закрепляется за государственными (муниципальными) коммерче­скими предприятиями, называемыми унитарными, – на правах хозяйственного ведения или оператив­ного управления (в последнем случае предприятие называется казенным). Это имущество может закре­пляться и за некоммерческими предприятиями (финансируемыми из государственного или муници­пального бюджета учреждениями) – на правах оперативного управления. Имущество, оставшееся не­закрепленным за предприятиями, составляет государственную (муниципальную) казну Российской Федерации или ее субъекта (муниципалитета).

Как следует из сказанного выше, к объекту государственной и муниципальной собственности, кроме субъекта права собственности, может иметь отношение еще и субъект одного из двух видов имущественного права – хозяйственного ведения или оперативного управления (ГК, ст. 294 – 300).

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника – и ограниченного распоряжения (аренда, за­лог, вклад в уставный капитал) – без ограничения целей использования имущества, но с правом собст­венника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные огра­ничения по использованию имущества (только для целей уставной деятельности – с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. – даже с разрешения собственника).

Наконец, право бессрочного пользования и наследуемого владения касаются земли, для которой особенности прав собственности и иных вещных прав особо выделены в ст. 260–287 ГК.

Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследни­кам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владе­ния (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен) без права распоряже­ния (см. ниже).

Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследова­ния и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

Как указывалось ранее, вещные права, рассмотренные выше, касаются основных (непосредствен­ных) пользователей участка, в то время как ипотека и сервитут вводят в число субъектов права, внешних по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, пользователей соседних участ­ков и кредитную организацию.

Ипотека, как форма организации получения залогодателем (лицом, берущим на себя долговое обязательство) ссуды под залог объекта недвижимости, обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя (первичного кре­дитора или иного держателя залогового обязательства) на преимущественное удовлетворение основ­ного требования из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом, даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залогодатателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осу­ществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из упомяну­той суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога.

Залогодатель вправе также получать компенсацию убытков и неустоек, возникающих вследствие неисполнения или задержки в исполнении обязательств, а также процентов за неправомерное пользо­вание чужими денежными средствами. Важно, что залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога и в случае изменения его юридической судьбы по решению собственника (залогодателя).

Отметим, что упомянутое выше залоговое обязательство, называемое закладной, выдается пер­вичному залогодержателю (кредитору) органом государственной регистрации ипотеки и может высту­пать предметом купли–продажи (товаром) на рынке ценных бумаг.

Сервитут устанавливает право пользователя участка, соседнего по отношению к рассматривае­мому объекту недвижимости, на проход и проезд через участок этого объекта, на прокладку через него и на эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, на обеспечение водоснабжения и других нужд, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута (ГК, ст. 274). Кроме упомянутого выше типа сервитута, называемого частным, ГК вводит понятие публичного сервитута, вменяющего собственникам земельных участков в обязанность обеспечение безвозмездного и беспре­пятственного использования объектов общего пользования (дорог, объектов инженерной инфраструк­туры), которые существовали на момент передачи им земельных участков в собственность.

Заметим, что в практике работы управляющих недвижимостью оказывается полезным применение положений ГК (ст. 277) о возможности обременять сервитутом не только земельные участки, но и зда­ния, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо в связи с пользованием земельным участком. В частности, такая проблема возникает в случае про­дажи частей зданий, не имеющих автономного выхода на улицу.

Следует иметь в виду, что российское законодательство допускает возникновение сервитута на основе договора (по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего объекта), судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправ­ления, а также в силу прямого указания закона.

Для целей управления объектами наибольший интерес представляет соглашение об установлении сервитута, которое может обеспечить определенный баланс интересов сторон. В связи с этим необходимо иметь в виду, что такой договор заключается в письменной форме, в нем исчерпывающим образом описываются предоставляемые права ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью, и он вступает в силу лишь после регистрации сервитута в Едином государ­ственном реестре прав. Существенно, что государственная регистрация сервитутов проводится в упомянутом реестре на основании заявления собственника недвижимого имущест­ва или лица, в пользу которого установлен сервитут («сервитуария»), при наличии у последнего со­глашения о сервитуте[37].

Важно, что по положению о частном сервитуте собственник участка или строения, обремененного сервитутом, вправе требовать от соседа соразмерную плату за пользование своей собственностью в соответствии с этим сервитутом, т. е. для этого вида обременения предусматривается возможность по­лучения денежной компенсации. Размер платы, порядок ее внесения и ответственность сервитуария за неисполнение обязанностей по внесению платы за сервитут целесообразно устанавливать в договоре.

В соглашении об установлении сервитута целесообразно установить срок его действия, имея в ви­ду предусмотренное ст. 276 ГК положение о возможности прекращения его действия ввиду утраты оснований, по которым он был установлен. Из этого следует, что основанием прекращения сервитута, установленного договором, может служить расторжение последнего. Договор об установлении серви­тута может быть расторгнут по соглашению сторон, либо (в одностороннем порядке) собственником земельного участка, в случае, если, например, сервитуарий не вносит обусловленную плату за пользо­вание чужим имуществом, либо по иным основаниям, установленным в соглашении сторон.

Отметим, что другими важными обременениями права собственности на недвижимость являются ограничения в использовании объекта, регламентируемые законодательными и нормативными актами, договорами, соглашениями, распоряжениями административных и судебных органов, строительными нормами и правилами.

В частности, обременениями права собственности на землю являются право на принудительный выкуп участка для государственных и муниципальных чужд, а также право на прекращение права собственности при ненадлежащем использовании участка (включая неиспользование и использование с нарушением законодательства).

Ограничения по функциональному использованию земельного участка налагаются законодатель­ными или нормативными актами о зонировании территории (например, в жилой зоне не разрешается реализация производственных функций). Строительные нормы и правила (СНиП) ограничивают пре­дельно допустимые расстояния между зданиями (по правилам пожаробезопаспости и санитарным нормам), высоту зданий и сооружений, ориентацию взаимного расположения строений относительно коммуникаций и размещения объекта в градостроительной зоне, ограничивая таким образом, возмож­ное многообразие вариантов использования объекта. Правила охраны памятников ограничивают воз­можности реконструкции и перепрофилирования зданий - памятников, налагая в то же время дополни­тельные финансовые заботы на инвесторов и пользователей таких объектов. Договоры доверительного управления и аренды ограничивают права и возможности собственников по использованию принад­лежащих им объектов.

Из приведенных примеров видно, что важнейшим свойством обременения является то, что приводит к уменьшению полноты и качества имущественного права и, как следствие, – к усложнению задачи управления объектом, к снижению эффективности использования и ценности последнего. Недвижимость отличается большим многообразием ком­бинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие – в аренде, третьи – во временном пользовании, четвертые – в залоге, а пятые – в государственной собст­венности. По оценкам специалистов, возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.

Дата добавления: 2014-11-20