Показатели (индикаторы) рынка недвижимости

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

• ценовая ситуация на рынке;

• конъюнктура спроса и предложения;

• активность рынка, объем операций на рынке;

• ликвидность объектов;

• доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

• состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

• состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

Анализ рынка

ß

Цели (направления) анализа

ß ß ß ß

Анализ ценовой ситуации

Анализ состояния рынка

Анализ доступности и ликвидности жилья

Анализ эффективности инвестиций

ß ß ß ß

Задачи (этапы) анализа

ß ß ß ß

Типизация объектов недвижимости		Состав и состояние жилфонда		Демография, обеспеченность жильем		Цены на объекты–аналоги
ß		ß		ß		ß
Влияние параметров на цену		Приватизированный и новый фонд		Цены		Прогноз цен на объекты инвестиций
ß		ß		ß		ß
Влияние расположения на цену		Законодательная и нормативная база		Доходы, потребность и спрос		Макроэкономические параметры
ß		ß		ß		ß
Оперативная оценка стоимости		Корпоративная деятельность		Оперативная оценка доступности		Затраты на проект
ß		ß		ß		ß
Состояние рынка		Предложение, спрос, сделки		Оценка ликвидности		Поток доходов
ß		ß		ß		ß
Экономическая и макроэкономическая ситуация		Цены		Экономическая ситуация		Налоги и отчисления
ß		ß		ß		ß
Прогнозирование стоимости		Прогнозирование состояния рынка		Прогнозирование доступности и ликвидности		Прогнозирование эффективности инвестиций

Рис. 2.4.1. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую ситуацию: средние за период (например среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

• конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли – продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи), объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.

Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т. д.

Относительные (безразмерные):

а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

• темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;

• накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода;

• индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;

• исследование динамики показателей;

• совместное исследование динамики различных показателей;

• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Сопоставление динамики различных показателей позволяет дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

Дата добавления: 2014-11-20