Стоимости строительства

В соответствии с действующими нормативами различают две ста­дии строительного проектирования:

I. Технико–экономическое обоснование строительства (ТЭО).

II. Рабочее проектирование (составление проекта строительства, согласование договора подряда или подготовка к тендер­ным торгам).

Кроме того, существует не зафиксированная нормативными до­кументами, но часто реальная, более ранняя стадия, которую услов­но можно назвать стадией предварительного обоснования строи­тельства.

На различных этапах планирования строительства стоимость опре­деляется путем составления смет или выполнения сметных расчетов, при этом повышение точности расчетов сопровождается существенным увеличением трудоемкости их выполнения. Каждому этапу планирова­ния строительства соответствует свой вид смет, отличающийся степе­нью подробности учета затрат, а следовательно, и точностью прогнози­рования стоимости и затратами времени на составление таких смет. Диа­пазон точности прогнозов величины сметной стоимости строительства на этапах планирования может составлять 5 – 20 %.

Этап предварительного обоснования строительства требует при­менения наиболее оперативных методик расчета стоимости. Они мо­гут основываться на рыночных данных о стоимостях строительства в расчете на единицу потребительских свойств (например стоимость 1 м² жилой площади в жилом доме, стоимость 1 м² складской площа­ди в сооружении склада, стоимость 1 места стоянки автомобиля в зда­нии гаража). Обеспечиваемая при этом точность расчетов составля­ет около 20 %.

Этап технико - экономического обоснования строительства тре­бует большей точности в прогнозе стоимости, и здесь ее определяют по известным значениям расценок на строительство единицы общей площади или строительного объема зданий различного функциональ­ного назначения и конструктивного решения. Точность таких расче­тов составляет около 15 % и близка к точности расчетов на этапе пред­варительного обоснования. При этом, при наличии соответствующей базы данных, требуется минимальное время для получения резуль­тата.

Этапы составления проекта строительства, согласования дого­вора подряда или подготовки к тендерным торгам сопровождаются составлением наиболее точных смет, определяющих стоимость строительства. Такие сметы составляются на основе унифицирован­ных справочных данных о стоимостях комплексов работ по основ­ным конструктивным элементам зданий (относительная точность – до 10%) или на основании единичных расценок (точность – до 5 %).

Ключевым моментом при выборе метода определения стоимости строительства для целей оценки недвижимости является то, что точность получаемых результатов должна соответствовать точности результатов, получаемых методом сравнения продаж и методом капитализации до­хода. Как показывает практика оценки, 15 – 20 % точность является абсо­лютно достаточной. Это означает, что при оценке рыночной стоимости недвижимости вполне достаточную точность обеспечивают нормати­вы, используемые на этапе предварительного обоснования и технико - экономического обоснования строительства. Повышение же точности определения стоимости строительства, как правило, связано с сущест­венной трудоемкостью работ по оценке и соответственно увеличению их стоимости при неадекватном повышении качества результата.

В практике оценки недвижимости применение перечисленных способов определения стоимости строительства зависит, в первую очередь, от состава задания на проведение оценки и объема исход­ных данных об объекте оценки. Оценщик должен определить, каким из способов ему следует воспользоваться, реально представляя по­рядок погрешностей в определении стоимости нового строительст­ва в каждом случае.

Для успешной профессиональной деятельности в области оценки недвижимости необходимо четко представлять всю доступную для применения систему нормативно - сметной документации, на базе ко­торой возможно выполнять определение стоимости строительства.

Сметные нормативы. Системы ценообразования в строительстве отражают сложивший­ся на определенном историческом этапе уровень развития строитель­ного производства, включающего применяемые конструктивно - пла­нировочные решения зданий и сооружений, способы производства и организации строительных работ, организационные и финансовые взаимоотношения участников строительного процесса. Сметно - нормативная база содержит сметные нормы – совокупность ресурсов (организация работ, затрат труда работников строительства, времени работы строи­тельных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях), установленную на принятый измеритель строительных и монтажных ра­бот, а также денежное выражение норм расхода этих ресурсов.

В настоящее время для систем ценообразования действуют «Государственные строительные нормы» (ГСН), «Государственные сметные элементные нормы» (ГСЭН), «Сметные нормы и правила» (СНиП) 1985,1991, 1999, 2003 и 2004 годов.

По уровню применения различаются сметные нормативы:

• федеральные;

• ведомственные;

• региональные (местные);

• собственная нормативная база пользователя (предприятия).
По степени детализации сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные.

К элементным сметным нормативам относятся:

А. Элементные сметные нормы базисного уровня на виды ресурсов:

• ГЭСНп-2001 – Государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы. ГЭСН 81-04-2001 – изменения и дополнения к государственным элементным сметным нормам на пусконаладочные работы. Выпуск № 1 (утв. Постановлением Госстроя РФ от 09.03.2004 № 40).

• ГЭСНр-2001. Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы. ГЭСНр 81-04-(63-69)-2001. Сборник 69. Прочие ремонтно-строительные работы. ГЭСНр-2001-69 (утв. Постановлением Госстроя РФ от 17.12.1999 № 77).

• ГЭСНр-2001. Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы. ГЭСНр 81-04-(51-62)-2001. Сборник 58. Крыши, кровли. ГЭСНр-2001-58 (утв. Постановлением Госстроя РФ от 17.12.1999 № 77).

• ГЭСНм-2001. Государственные элементные сметные нормы на монтажные работы. ГЭСНм 81-03-08-2001. Сборник № 8. Электротехнические установки (утв. Постановлением Госстроя РФ от 13.11.2000 № 110) (ред. от 09.03.2004).

• Тарифные сетки по заработной плате.

Б. Элементные сметные нормы и расценки на виды работ:

• СНиП 2.04.05-91. Отопление, вентиляция и кондиционирование (утв. Постановлением Госстроя СССР 28.11.1992) (ред. от 25.03.2003).

• ГЭСНмр-2001. Государственные элементные сметные нормы на капитальный ремонт оборудования. ГЭСНмр 81-03-41-2001. Сборник № 41. Капитальный ремонт и модернизация оборудования лифтов (утв. Постановлением Госстроя РФ от 09.07.2003 № 56)
(ред. от 09.03.2004).

К укрупненным сметным нормативам относятся:

А. Укрупненные сметные нормативы на здания и сооружения:

• Укрупненные показатели базисной стоимости строительст­ва зданий и сооружений (УПБС ЗС). Содержат показатели стоимости возведения типовых зданий и сооружений в целом.

• Укрупненные показатели базисной стоимости строитель­ства предприятий и комплексов (УПБС ПК). Содержат пол­ную стоимость строительства комплекса объектов с выде­лением строительных, монтажных работ и стоимости обо­рудования.

• Укрупненные сметные нормы на здания и сооружения (УСН ЗС). Содержат показатели стоимости строительных и монтажных работ по возведению типовых зданий и со­оружений.

• Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС). По содержанию схожи с УПБС ЗС.

• Прейскуранты на здания и сооружения (ПРЗС). Содержат показатели стоимости строительно–монтажных работ на измеритель: здание или сооружение в целом, пролет или секция, 1 км линейного сооружения и т.п.; имеют регио­нальную применимость.

Б. Укрупненные сметные нормативы и показатели на виды работ:

• Укрупненные показатели базисной стоимости на виды ра­бот (УПБС ВР). Содержат показатели стоимости строительно–монтажных работ, объединяющих несколько элемент­ных работ.

• Показатели стоимости на виды работ (ПВР). Содержат наи­более полную информацию о стоимости строительно–мон­тажных работ, включая прочие затраты.

В систему сметных нормативов входят также свободные (рыноч­ные) и регулируемые цены на продукцию и услуги. В частности, стои­мость оборудования, конструктивных элементов и изделий может оп­ределяться по соответствующим ценникам и прейскурантам.

Дата добавления: 2014-11-20