Метод разбиения

ПРИМЕР РАСЧЕТА

ПРИМЕР РАСЧЕТА

Срок службы объекта 50 лет, его хронологический возраст ХрВ = 20 лет. Приняв восстановительную стоимость объекта за 100 %, мы имеем:

Х (и) = 20 лет (ХрВ), х= 40 % износ,

100 (ВС) 50 лет (ТС)

где х – неизвестная величина;

ХрВ– хронологический возраст.

Типичный срок экономической жизни объекта 80 лет. Его хронологический воз­раст равен 15 годам. Эффективный возраст определен оценщиком на основании ана­лиза состояния, дизайна, характера окружения равен 20 годам (из–за плохой экс­плуатации и отсутствия должного ремонта):

20 лет(ЭФ)

80 лет (ТС) =0,25 или износ = 25 %.

Данный метод легок для понимания и использования, он базируется (как это было отмечено ранее) на визуальном осмотре и суждении оценщика. Однако его точность зависит в значительной мере от знаний и опыта оцен­щика.

При оценке степени износа используются следующие термины.

Срок «экономической жизни» представляет собой отрезок времени, в те­чение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Объект дос­тигает конца своей экономической жизни, когда его вклад в стоимость имущественного комплекса предприятия равен нулю.

Срок «физической жизни» представляет собой период времени, в тече­ние которого объект реально существует.

«Эффективный возраст» основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок «оставшейся экономической жизни» объекта представляет собой период времени от даты оценки и до конца его экономической жизни. Зада­ча оценщика состоит в том, чтобы уметь рассчитать срок оставшейся эко­номической «жизни объекта. При анализе оценщику не следует исходить из того предположения, что физическое старение объекта пропорционально физическому и функциональному его износу. Проведение должного ремон­та, модернизация или переоборудование увеличивает срок жизни объекта.

Изменение экономических, политических условий влияют на оставший­ся срок экономической жизни объекта.

Метод разбиения предусматривает проведение расчетов по всем видам износа: физического, функционального и внешнего с последующим сумми­рованием.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта по истечении времени его эксплуатации, или под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ рассчитывается экспертным и стоимостным способами. Так, для определения физического износа Ифиз. зда­ние разбивается на элементы и рассчитывается износ по формуле:

И _{физ =} уд. вес конструкционного элемента * % износа

100%

Физический износ (Ифиз.) всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Учитывая возраст объекта и его со­стояние, физический износ выражается в процентах к его восстановитель­ной стоимости. При стоимостном способе физический износ объекта опре­деляется с учетом затрат на воспроизводство каждого элемента объекта.

Функциональный износ характеризует потерю конкурентоспособности объекта в связи с появлением на рынке новых более совершенных аналогов. Функциональный износ является следствием влияния на стоимость объекта достижений научно - технического процесса в области техники, технологии и материалов. Функциональный износ должен рассматриваться оценщиком как следствие использования объекта по своему основному функциональ­ному назначению по сравнению с новым аналогом. Основным способом определения функционального износа является метод сравнения оценивае­мого объекта с более совершенным аналогом. Величину функционального износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче объекта в аренду, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного, но более совершенного вида имущества. Величина функционального износа определяется путем капита­лизации потерь арендной платы.

Внешний износ – это снижение стоимости объекта вследствие измене­ния его внешней среды, обусловленного политическими, экономическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок страны (региона), в котором находится объект; изменения цен; усло­вий страхования, налогообложения и т. д. Если физический и функциональный износы можно устранить путем модернизации, реконструкции капи­тального ремонта, то внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Для оценки внешнего износа применяются два способа: капитализация потерь дохода, относящихся к внешнему воздействию, и сравнению продаж аналогичных объектов. При использовании способа капитализации потерь дохода оценщик определяет величину потерь для предприятия в целом, а затем выделяется доля потерь, приходящаяся на оцениваемый объект. Доля потерь затем капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализа­ции для оцениваемого вида имущества. Метод сравнения продаж может использоваться только при наличии достаточного количества продаж.

Дата добавления: 2014-11-20