Последовательность применения метода сравнения продаж

Недвижимости

Сравнительный подход к оценке стоимости

Расчет общей стоимости объекта собственности

Расчет общей стоимости объекта недвижимости на дату оценки осуществляется путем сложения восстановительных стоимостей (за вычетом накопленного износа) всех компонентов и стоимости земельного участка.

Метод сравнения продаж, называемый также рыночным методом, методом рыночной ин­формации, методом прямого сравнения, является наиболее широко применяемым методом оценки. Несмотря на различные названия, традиционно применяе­мые в различных странах, сущность метода остается одной и той же – стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

Хотя подобный метод оценки на первый взгляд выглядит доста­точно простым и прямолинейным, его применение на практике свя­зано со множеством трудностей и условностей.

В первую очередь, наличие таких трудностей обусловлено тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижи­мости. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продажи – вот лишь немногие из позиций, по которым, как правило, объекты имеют раз­личия. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в со­ответствии с изменением рыночной ситуации.

Еще одной трудностью применения данного метода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие оп­ределению рыночной стоимости, то есть те, на которые не по­влияли нерыночные факторы. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и ус­ловиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыноч­ной стоимости. Именно поэтому оценку коммерческой недвижи­мости методом сравнения продаж следует выполнять достаточ­но осторожно.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий от­ношение рынка к объекту оценки.

Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравне­ния продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости – многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Разные исследователи подходят к этому вопросу со своих собственных позиций.

Генри С. Харрисон полагает, что при использовании сравнительного подхода оценщику надлежит предпринять 5 шагов[52]:

1) изучить рынок и выбрать среду продаж и листингов (предложения на продажу), то есть те объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Как правило, наиболее актуальные и сходные сопоставимые продажи служат лучшими показателями стоимости оцениваемого объекта;

2) собрать и проверить информацию по каждому отобранному объекту: о цене продажи и запрашиваемой цене; о дате сделки; о физических характеристиках; о местоположении объекта; о любых особых условиях сделки;

3) проанализировать и сравнить каждый объект с оцениваемым: по времени продажи, по местоположению; по физическим характеристикам; по условиям продажи;

4) скорректировать цены продаж или запрашиваемые (листинговые) це­ны по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися раз­личиями между ним и оцениваемым объектом.

Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов;

5) согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов недви­жимости и прийти к показателю стоимости оцениваемого объекта.

Авторы учебного пособия «Оценка объектов недвижимости: теоретиче­ские и практические аспекты»[53] выделяют три этапа оценки при реализации метода анализа продаж объектов недвижимости.

Первый этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов не­движимости на соответствующем рынке.

Второй этап. Проверка информации о сделках.

Третий этап. Внесение поправок к цене с учетом различий между оце­ниваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.

Наконец, Г. мВ. Попов в своем учебном пособии «Основы оценки недви­жимости»[54] полагает, что применение прямого сравнения продаж включает в себя следующие шаги:

- сбор и систематизация всей имеющейся информации. При этом име­ется в виду следующая информация: цены сделок купли-продажи по сравнимым объектам; запрашиваемые цены по выставленному на продажу имуществу (верхняя граница рыночной стоимости); цены предложений (нижняя граница рыночной стоимости);

- сопоставление характеристик сравнимых и оцениваемого объектов с целью выявления существующих между ними различий, касающихся: условий сделки; разницы во времени продажи; месторасположения; физических характеристик и накопленного износа;

- внесение к ценам сравнимых объектов необходимых поправок, ком­пенсирующих каждое из различий.

Е. И. Тарасевич считает, что применение метода сравнения продаж заключается в последова­тельном выполнении следующих действий[55]:

• подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

• определение подходящих единиц сравнения и проведение
сравнительного анализа по каждой единице;

• сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

• приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

При сопоставлении вышеуказанных точек зрения обращают на внимание следующие моменты:

- в общем, последовательность шагов или этапов всеми исследователями определяются примерно одинаково. Если в учебном пособии под редак­цией В. В. Григорьева не упоминается в качестве отдельного этапа анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым, то при осуществлении третьего этапа внесение поправок это так или иначе предусматривается;

- по неясным причинам, Г. В. Попов почему-то проигнорировал такой важный момент, как проверка достоверности полученной информации;

- все российские авторы, в отличие от Г. Харрисона, отдельно не выде­ляют согласование скорректированных цен сопоставимых объектов;

- интересен тот факт, что Харрисон и Попов считают необходимым при изучении рынка исследовать не только среду продаж, но и листингов, в работе авторского коллектива под руководством Григорьева речь идет исключительно о выявлении недавних продаж, так что непонятно, идет ли речь о фактических ценах сделок, или сюда включаются также данные по запрашиваемым ценам и ценам предложений.

Рассмотрим подробнее этапы (или шаги) по реализации метода сопоста­вимых продаж.

А. Изучение рынка и сбор данных, которые Г. Харрисон рассматри­вает как два отдельных последовательных шага, российские исследователи обычно объединяют в один этап (шаг).

Изучение рынка и сбор информации (данных) это, по существу, и есть выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на со­ответствующем рынке.

Обычно чем актуальнее сопоставимая продажа и чем она более схожа с оцениваемой недвижимостью, тем лучше она служит в качестве показателя стоимости оцениваемой недвижимости.

Точность оценки стоимости в значительной мере зависит от качества и количества собранной информации.

Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым имуществом по своим функциям и параметрам. Так, при анализе недавних продаж объектов не­движимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и т. п. Как правило, анализируется гораздо больше продаж (и предложений), чем число окончательно отобранных аналогов, используемых в оценке.

Обосновывая необходимость учета не только фактических продаж, но и листингов (предложений на продажу), Харрисон указывает, что цена, упла­ченная типичным покупателем, обычно представляет собой результат про­цесса торгов, в котором множество представленных на торги объектов не­движимости было изучено и оценено. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости, в первую очередь, по выставленным на продажу объектам. В свою очередь, оценщики также используют эту информацию, включая информацию о проданных и арендованных объектах.

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть:

• собственный архив эксперта оценщика;

• банки данных риэлторских фирм;

• банки данных нотариальных контор и территориальных комитетов Гос­комимущества, где осуществляется регистрация сделок купли продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости;

• публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости.

Собственная база данных оценщика – наилучший источник информации, обновляемый на постоянной основе. В российских условиях собственная база данных формируется из всех возможных источников.

Собранные данные должны быть должным образом систематизированы и храниться в удобном для работы виде, чтобы эффективно производить подбор сопоставимых объектов. Обычно в каждом конкретном случае оценки бывает востребованной только часть собранных данных.

Б. Проверка информации о сделках. Каждая продажа, используемая как сопоставимая, должна лично проверяться оценщиком, и данные должны быть подтверждены продавцом, покупателем либо брокером или оценщи­ком, которые сопровождали данную сделку.

Оценщик должен быть уверен в конкретности выполнения измерений, точности сообщенных цен и условий продажи, а также правильности учета всех видом износа.

Данные, подлежащие проверке:

• мотивация сделки: не действовали ли покупатель и продавец в условиях финансового давления;

• была ли эта сделка между сторонами, независимыми друг от друга, или они связаны между собой каким-либо образом;

• имели ли покупатель и продавец исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка;

• имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки;

• имелись ли специальные уступки с какой-либо стороны;

• было ли финансирование типичным для рынка или имела место одна из необычных ситуаций, таких как закладная, переходящая от покупателя к продавцу (чтобы уменьшить размер наличных денег, участвующих в сдел­ке), вторичная закладная, закладная со сменой должника и т. п.;

• имелись ли какие-либо специальные условия продажи (такие, как вклю­чение в продажу личной недвижимости: мебель, сборные бассейны, лодки, автомобили, спортинвентарь).

Это некоторые условия, которые могут сделать сообщенные цены продаж отличными от рыночной стоимости. Поэтому обязательно необходимо убедиться, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятель­ствами, соответствующими состоявшимся сделкам.

Может проверяться достоверность информации о дате сделки, физиче­ских и других характеристиках аналогичных объектов.

В нынешних условиях российским оценщикам приходится особо обра­щать внимание на подтверждение цены сделки, поскольку часто на «вто­ричном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки, которая, как правило, гораздо выше, не указыва­ется.

Уменьшение цены сделки в договоре купли - продажи объясняется высо­кой государственной пошлиной и высокими ставками налогообложения дохода от сделки с недвижимым имуществом.

Проблема «двойной цены» не есть сугубо российская проблема. В некоторых странах она решается введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, представленных к продаже. Если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта не­движимости осуществляется по цене ниже рыночной, муниципалитет при­нимает решение о покупке данного объекта по этой заниженной цене.

Особенно часто требуется тщательная проверка цен по сделкам купли-продажи двумя сторонами, тесно связанными взаимными интересами (на­пример между родственниками, головной и дочерней фирмами и т. п.).

Следует также иметь в виду, что цены, выплачиваемые федеральными или местными властями, как правило, в качестве аналогов открытого рынка не применяются, так как считается, что подобные сделки могут содержать элементы принуждения, которое противоречит концепции свободного воле­изъявления продавца и покупателя при акте купли-продажи.

Дата добавления: 2014-11-20