Виды поправок

Способы определения (извлечения) поправок

Для определения величины поправок используют следующие методы анализа парных продаж: регрессионный анализ и расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

Серьезная оценочная практика требует, чтобы поправки были основаны на данных рынка, с этой точки зрения предпочтительным является метод извлечения величины поправок с помощью сопоставимых пар. Парными называют продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, торазница в продажной цене может быть приписана этому элементу.

Сопоставимая продажа № 1:

дача в 32 км от Московской кольцевой автодороги по Киевскому шоссе,

кирпичная,

все коммуникации,

продана за 72 тыс. долл.

Сопоставимая продажа № 2:

дача в 28 км от МКАД по Киевскому шоссе,

кирпичная,

все коммуникации,

имеется сауна,

продана за 88 тыс. долл.

Единственная существенная разница между двумя продажами состоит в наличии сауны. На основании этого можно сделать вывод, что рынок оце­нивает сауну в 16 тыс. долл. Следовательно, поправка по данному элементу составит 16 тыс. долл.

Обычно между двумя продажами различий гораздо больше. В таких случаях поправки должны вноситься по каждому из различий. Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.

По общему правилу, оценщик, если он не использует другие методы внесения поправок (например регрессионный анализ), должен вносить какможно меньшее количество поправок. Если все-таки приходится иметь дело с большим числом поправок по физическим различиям при окончательном согласовании оценки стоимости, в отчете следует указать на невысокую надежность многочисленных поправок.

Следует избегать искушения использовать затратные оценки в качестве основы для рыночных поправок. Хотя взаимосвязь между затратами и вкладом в стоимость отдельных элементов может существовать, однако поправки рекомендуется рассчитывать только на основе рыночных данных.

Корректировки цен сопоставимых объектов возможны в нескольких ви­дах: поправки в абсолютном (или стоимостном) выражении в долларах и рублях, поправки в процентах, поправки в форме общей группировки и ку­мулятивные процентные поправки.

Долларовые или рублевые поправки – поправки в денежном выраже­нии. Это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждо­го сопоставимого объекта недвижимости.

Многие оценщики предпочитают, по мере возможности, рассчитывать поправки в денежном выражении.

Например, оценщик может прийти к заключению, что удачное местопо­ложение сопоставимой продажи выразилось в надбавке в 50 тыс. долл., вы­плаченных покупателем.

Процентные поправки обычно применяются, когда затруднительно оп­ределить точные абсолютные величины поправок. Процентные выражения чаще всего используются при поправках на время (на месяц или год, между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и на местоположение (например район расположения оцениваемого района на 10 % лучше, чем район, в котором имела место сопоставимая продажа).

По мере необходимости, для конкретных случаев оценки проценты мож­но преобразовывать в долларовое или рублевое исчисление.

Последовательные процентные поправки. Независимо от того, какая по­правка выбрана первой, она умножается на цену продажи сопоставимой недвижимости для получения цены, скорректированной по данной характе­ристике.

Следующая поправка умножается на первую скорректированную цену, а не на первоначально указанную. Эта последовательность действий продол­жается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Кумулятивные процентные поправки получают путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Иными словами, кумулятив­ные процентные поправки оказываются случайно взаимосвязанными.

В этом случае определенная последовательность перемножения попра­вок не требуется, так как порядок перемножения не оказывает влияния на конечный результат.

Общая группировка используется на развитом рынке недвижимости с большим количеством продаж. Большое количество сделок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен, не произ­водить отдельные поправки, а сравнивать оцениваемый объект недвижимо­сти в целом и производить совокупную корректировку в рамках выделенной группы.

Г. Процесс внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов можно проводить только после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены (либо в процентах, либо в денежных единицах):

• если какой-либо значимый элемент сопоставимой недвижимости превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемой собственности, требуется минусовая поправка, которая снизит показатель стоимости объекта оценки;

• если какой-либо элемент сопоставимой недвижимости уступает по каче­ству или менее удобен, вносится плюсовая поправка, которая увеличивает показатель стоимости объекта оценки.

Дата добавления: 2014-11-20