Последовательность внесения поправок

Всякий раз, когда вносятся процентные поправки (только они или в со­четании с долларовыми), в этом процессе необходимо соблюдать опреде­ленную последовательность.

Оценщик получает промежуточные показатели цены и применяет после­дующие поправки к каждой предыдущей откорректированной цене: первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоста­вимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректиро­ванную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность про­должается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Первая поправка делается на особые условия финансирования и приме­няется к цене продажи аналога. Поправка приводит к цене, за которую было бы продано имущество при нормальном рыночном финансировании.

Следующая поправка делается на особые условия продажи. Оценщику следует указать, какие условия продажи рассматривались, даже если в по­правке нет необходимости. В этом случае он ставит «0» или «–» (прочерк) в соответствующей графе. Получившаяся скорректированная цена на этом этапе последовательно отражает размер суммы, за которую была бы прода­на сопоставимая недвижимость при нормальных условиях финансирования и продажи.

Далее оценщик вносит поправку на изменение рыночных условий. Предположительно, ее величина основана на анализе продаж, совершенных при нормальном финансировании и аналогичных условиях продажи. По­правка была бы искажена, если бы применялась к фактической цене сделки, включающей нерыночные факторы. Поправка на рыночные условия приво­дит к цифре, которая представляет собой размер суммы, за которую была бы продана сопоставимая недвижимость при нормальных условиях финан­сирования и условиях продажи на момент продажи.

Затем оценщик вносит поправки на местоположение и физические ха­рактеристики к скорректированной по времени нормальной цене. Эти по­правки учитывают различия между сопоставимой недвижимостью и оцени­ваемые имуществом.

Они применяются к цене сопоставимого объекта, которая имела бы ме­сто на дату оценки при нормальных условиях финансирования и условиях продажи.

Полученную после внесения поправок по местоположению и физиче­ским характеристикам итоговую величину называют скорректированной ценой продажи.

Это цена, которая, насколько это возможно, точно и реалистично отра­жает цену, за которую сопоставимая недвижимость была бы продана на да­ту оценки, если бы она была точно такой, как оцениваемое имущество.

Процент внесения стоимостных или денежных (в долларах и рублях) поправок более прост. Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в долларах или рублях, они могут вноситься в любой последовательности, и на конечный результат это никак не повлияет. Но хотя при проведении долларовых или рублевых поправок последовательность их внесения не важна, рекомендуется ее использовать во всех случаях применения подхода с точки зрения сопоставимых продаж.

Порядок внесения поправок, предлагаемый Американским институтом оценщиков недвижимости, таков:

1. Переданные имущественные права (в учебном пособии под редакцией В. В. Григорьева он называется «состав имущественных прав»). Эта поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом.

Если она приводится первой, то непосредственно применяется к указан­ной цене продажи.

2. Финансовые условия. Эта поправка конвертирует цену сделки сопос­тавимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увяз­ки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости.

3. Условия продажи. Они отражают разницу между фактической ценой продажи сопоставимой недвижимости и ее вероятной ценой продажи в том случае, если бы эта сделка между независимыми, никак не связанными друг с другом сторонами, имела бы место в текущий момент.

4. Рыночные условия (время). Поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты оценки.

5. Местоположение. Местоположение недвижимости является важным фактором, определяющим ее стоимость. Учет любого различия в стоимости из-за местоположения сопоставимой продажи и оцениваемого объекта тре­бует внесения поправки.

6. Физические характеристики. Часто требуется больше одной поправ­ки для учета различий в физических характеристиках.

Дата добавления: 2014-11-20