Примеры определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного и качественного анализа сравнимых продаж

ПРИМЕР

ПРИМЕР

Оцениваемое складское помещение имеет юрисдикцию — полное право собственности (относительно сооружения и земельного участка). Склад, недавно проданный за 1 000 000 тыс. руб. (здесь и далее неденоминированные рубли), имеет площадь 4000 м² и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет (до продажи). Он расположен на арендованном у муниципалитета земельном участке. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату — 125 тыс. руб. за I м² и ставку дисконтирования 25%.

1. Проанализируем цену продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных ставок арендной платы. Для этого вычислим уровень годового арендного дохода в оставшиеся пять лет срока аренды при ставке дисконтирования 25% исходя изтекущей стоимости склада в 1 000 000 тыс. руб.: 1 000 000 х0,37185 = 371 850 тыс. руб., где 0.37185 — взнос на амортизацию одной денежной единицы (см. таблицы сложных процентов).

2. Определим величину расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м² складского помещения при текущей стоимости склада в 1 000 000 тыс. руб.: 371 850/4000 = 93 тыс. руб.

Таким образом, величина расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м² площади меньше рыночной на 32 тыс. руб.

3. Определим величину упущенной выгоды от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной (контрактной) арендной платой: 32 х 4000 х 2,68928 = 344 225 тыс. руб., где 2,68928 — коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета (см. таблицы сложных процентов).

4. Определим стоимость земельного участка, сданного в аренду, если рыночное значение коэффициента капитализации 8%, а годовая арендная плата 8850 тыс. руб.: 8850/0.08= 110 625 тыс. руб.

5. Величина корректировки цены продажи склада: 344 225 + 110 625 = 454 850 тыс. руб.

Следовательно, величина скорректированной цены проданного склада (в соответствии с его юрисдикцией) относительно оцениваемого склада (полное право собственности на сооружение и земельный участок) составит: 1 000 000 + 454 850 = 1 454 850 тыс. руб.

Проведение корректировки по составу прав собственности — достаточно сложная проблема вследствие недостаточности, а порой и недоступности необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении метода сравнения продаж оценщики, как правило, подбирают ряд сравнимых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных: 1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи; 2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т. п.) для приобретения объекта недвижимости; 3) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т. е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

По сделкам купли-продажи согласно первому варианту финансовых расчетов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, так как эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

В качестве сравнимого объекта недвижимости выбран недавно проданный за 500 000 тыс. руб. объект. Вариант финансового расчета между покупателем и продавцом следующий: 200 000 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 000 тыс. руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности.

Индикатором отклонения договорной цены продажи объекта недвижимости от рыночной является отличие сложившейся на дату продажи рыночной ставки процента от договорной. Предположим, что проведенный оценщиком анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, рапную 15. Тогда определение величины корректировки и соответственно скорректированной цены продажи по данному варианту финансовых расчетов между покупателем и продавцом можно провести по алгоритму:

1.Ежемесячный платеж по предоставленному ипотечному кредиту в размере 300 000 тыс. руб. на срок 10 лет при ставке 10% годовых 3 964 тыс. руб.

2.Текущая стоимость всех ежемесячных платежей за 10 лет при ставке дисконтирования 15% — 245 732,4 тыс. руб.

3.Сумма, выплаченная покупателем продавцу на дату сделки, 200 000 тыс. руб.

Скорректированная цена продажи 445 732,4 тыс. руб.

Как видно, величина корректировки составляет 54267,6 тыс. руб. (300 000 - 245 732,4), а скорректированная цена продажи — 445 732,4 тыс. руб. Уровень этой корректировки цены продажи предопределяется занижением договорной ставки процента (10%) относительно рыночной ставки дисконтирования (15%).

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые,деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения — достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравнимых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для сельскохозяйственных угодий — плодородие, наличие мелиоративных систем и т. п., для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) — транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т. д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж с различных местах размещения.

Физические характеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Перечислим лишь некоторые из возможных: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т. д.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т. д. При этом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: "переданные права собственности на недвижимость", "условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости" и "динамика сделок на рынке".

Отклонения от целевого использования. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования. Например, в качестве сравнимого объекта рассматривается многоквартирный жилой дом, часть первого этажа которого используется под закусочную. Наличие такого частично нецелевого использования жилого дома, вносящего дискомфорт для проживающих в нем (шум, запахи, возможность антисанитарии и т. д.), приводит к снижению стоимости этого объекта недвижимости. В этой связи и необходимо провести соответствующую корректировку цен продаж сравнимых объектов, имеющих отклонение от основного целевого использования.

Наличие движимого имущества. Согласно определению категории "недвижимость" необходимо проанализировать сделки купли-продажи сравнимых объектов на предмет исключения из цены продажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества. Например, при продаже торгового павильона сделка оформлена по всему имуществу, включая и движимость (кассовые аппараты, легкодемонтируемое торговое оборудование и т. д.). В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Количественный анализ продаж. Проиллюстрируем применение этого способа на следующем примере. Требуется оценить дачу обшей площадью 60 м². Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача, — 12 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти сравнимых объектов в рассматриваемом загородном районе (табл. 9.1). Хотя для российских условий приобретение недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлемо, тем не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравнимых объектов — III и V. При этом представленные в табл. 9.1 завышения цен продажи по этим объектам (7 млн. руб. для объекта III и 5,6 млн. руб. для объекта V) определены по рассмотренному выше алгоритму корректировки по условию финансовых расчетов между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процента относительно рыночной).

Прежде всего перед определением величин корректировок цен продаж по сравнимым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравнимых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в достаточно широком диапазоне: 45-70 м². В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м², расчетные значения которой по сравнимым объектам представлены в табл. 9.2.

Теперь можно последовательно определить величины корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения:

Таблица 9.1

Информация по сделкам купли-продажи дач в рассматриваемом районе

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объект I	Объект II	Объект III	Объект IV	Объект V
Цена продажи, млн. руб.		61.46	52.06	44.37	69.03	43.45
Площадь дома,м^2
Динамика сделок на ранке (дата продажи)		Полгода назад	Полгода назад	Месяц назад	Две недели назад	Год назад
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночные(цена завышена на7 млн. руб.)	Рыночные	Нерыночные(цена завышена на 5,6 млн. руб.)
Площадь содового участка, соток
Число комнат
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Водопровод	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть

Таблица 9.2

Корректировка цен продаж 1м² общей площади по сравнимым объектам

Характеристики	Оцениваемый объект	Объект I	Объект II	Объект III	Объект IV	Объект V
Цена продажи 1 м^2, млн. руб.		0,878	0,801	0,986	O,885	0,790
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночные	Рыночные	Нерыночные
Корректировка, млн. руб.				0,155		-0,102
Скорректированная цена продажи 1 м^2, млн. руб.		0,878	0.801	0.831	0.885	0.688
Динамика сделок па рынке (дата продажи)		Полгода назад	Полгода назад	Месяц назад	Дне недели ММ	Год назад
Корректировка, %		14,3	14.3			28,6
Скорректированная цена продажи 1 м^2, млн. руб.		1,003	0,915	0,831	0.885	0,884
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Корректировка, млн. руб.		-0,088
Размер участка (соток); число комнат	12;	12;	12;	6;	6;	6;
Корректировка, млн. руб.				0,084	0,084	0,084
Водопровод	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть
Корректировка, млн. руб.		0,054	0,054	0,054
Скорректированная цена продажи 1м^2. млн. руб.		0,969	0,969	0,969	0,969	0,968

1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка цен продаж отсутствует.

2. Условия финансового расчета при приобретении недвижимости. По сравниваемым объектам III и V — эти условия нерыночные (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м² по этим объектам:

-0,155 млн. руб. — объект III; -0,102 млн. руб. — объект V.

3.Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам. Корректировка отсутствует.

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж: объекты IV и V. При этом по сравнимому объекту V берется скорректированная цена продажи по предыдущему элементу сравнения — 0,688 млн. руб.: [(0,885 - 0,688)/0,688] х 100% = 28,6%.

Таким образом, за год цена продажи 1 м^г недвижимости данного типа выросла на 28,6%. Поскольку рост цены происходил по простым процентам, за полгода цена выросла на 14,3%. Исходя из этого роста проводим корректировку цены продажи 1м² по сравнимым объектам I, II и V. Скорректированные цены после этого четвертого элемента сравнения являются основой дальнейших независимых корректировок.

Физические характеристики. Все сравнимые и оцениваемый объекты — кирпичные дома, что не требует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу. В то же время комбинация размеров садового участка и числа комнат в представленном перечне сравнимых объектов двухвариантная: 1) 12 соток и четыре комнаты; 2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно определить, выбрав пару сравнимых объектов II и III: 0,915-0,831=0,084 млн. руб.

Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравнимых объектов I и II: 1,003-0,915 = 0,088 млн. руб.

Корректировка цены продажи объекта I проводится вычитанием этой денежной суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем к оцениваемому.

Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов III и IV: 0,885 - 0,831 = 0,054 млн. руб.

Корректировка цен продаж объектов I, II и III положительная, так как у оцениваемого объекта имеется водопровод. Итак, проведены корректировки по всем рассматриваемым физическим характеристикам, что позволяет определить итоговое значение скорректированных цен продаж 1 м² общей площади.

По представленному примеру скорректированная цена продажи 1 м² общей площади дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 млн. руб. Тогда рыночная стоимость оцениваемой дачи составит 60 х0,969 = 58,14 млн. руб.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов в нашем примере совпали. Однако такое совпадение не обязательно, и, более того, возможны случаи, когда по всем сравнимым объектам скорректированные цены различаются. В связи с этим формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Качественный анализ цен сравнимых продаж. Определить рыночную стоимость склада общей площадью 2500 м², в котором арендная площадь составляет 2100 м². Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных складских помещений, но она не позволяет применить анализ набора парных данных (табл. 9.3). В этой связи воспользуемся методом качественного анализа цен сравнимых продаж, сопоставляя каждый сравнимый объект с оцениваемым и, далее, определяя место стоимости оцениваемого объекта в ранжированном ряду скорректированных цен продаж сравнимых объектов. Направления и итоговые корректировки цен продаж по рассматриваемым сравнимым характеристикам представлены в табл. 9.4.

Таблица 9.3

Информация по сделкам купли-продажи сравнимых объектов

Характеристики объектов	Объект	Объект I	Объект II	Объект III
Цена продажи, млн. руб.		826,5
Дата продажи		2 месяца назад	3 месяца назад	2,5 месяца назад
Общая площадь, м^2
Арендная площадь, м^2
Транспортная доступность к объекту и возможность парковки автотранспорта		Лучше	Лучше	Хуже
Универсальность склада (хранение разнообразных грузов и товаров)		Аналог	Аналог	Хуже

Таблица 9.4

Дата добавления: 2014-12-07