Итого 28447195.60

Стоимость строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам и видам работ

Общий физический износ объекта оценки, тыс. руб.

Устранимый физический износ (отложенный ремонт) 0

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов 1356855,80

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов 95 950,60

Итого 1 452 805,40

В результате визуального осмотра, а также на основании рыночных данных признаков функционального и внешнего износов обнаружено не было, т. е. они равны 0.

Таблица 13.17

Наименование элемента	Стоимость, тыс. руб.
Ленточные крупноблочные фундаменты	952972,71
Стены из несущих панелей	2 608 763,24
Кирпичные перегородки	964 884,78
Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит	5241 350,62
Железобетонные лестницы	293 038,94
Совмещенная крыша из сборных железобетонных слоистых панелей	1 639 113,23
Кровля рулонная	266 832,27
Полы из керамических плиток	150093,45
Полы из рулонных материалов	1 994 096,06
Окраска водными составами	1 00 062,63
Масляная окраска	428 837,70
Оклейка обоями	185829,48
Облицовка керамическими плитками	171 534,87
Штукатурка	543 195,02
Система горячего водоснабжения	628961.86
Система, центрального отопления	1 048270,11
Система холодного водоснабжения	914 853.97
Система канализации	762 378,00
Система электрооборудования	1 515226,54
Система радиофикации	104826,76
Система телефонизации	157240,19
Лифты	905 324,60
Система вентиляции	1 000 622,00
Прочие	421 690,87
Итого	23 000 000,00

Таблица 13.18

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов¹

Конструкции, системы, работы	Остаточная стоимость, тыс. руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Коэффициент иэноса^2	Износ (гр.2 х гр.5)
Кирпичные перегородки	964 884.78	1,5		0,025	24122,12
Кровля рулонная	266832,27	1,5		0,150	40 024,84
Полы из керамических плиток	150093,45	1,5		0,050	7 504,67
Полы из рулонных материалов	1 994 096.06	1,5		0,150	299114,41
Окраска водными составами	100062,63	1,5		0,750	75 046,97
Масляная окраска	428 837,70	1.5		0,750	321 628,27
Оклейка обоями	185 829,48	1,5		0,750	139372,11
Облицовка керамическими плитками	171 534,87	1,5		0,050	8 576,74
Штукатурка	543 195,02	1,5		0,050	27 159Г5
Система горячего водоснабжения	628961,86	1.5		0,075	47172,14
Система центрального отопления	1048 270.11	1,5		0,075	78 620,26
Система холодного водоснабжения	914853.97	1,5		0,075	68614,05
Система канализации	762 378,00	1,5		0,050	38 118,90
Система электрооборудования	1 515226,54	1.5		0,050	75761,33
Система радиофикации	104826.76	1,5		0,050	5241,34
Система телефонизации	157240.19	1,5		0,050	7 862,01
Лифты	905 324,60	1,5		0,075	67 899,35
Система вентиляции	1000622,00	1,5		0,025	25015,55
Итого	11843070,31				1 356854,80

Таблица 13 19

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов

№ п/п	Показатель	Значение показателя
	Стоимость нового строительства, тыс. руб.	23 000 000,00
	Устранимый физический износ (отложенный ремонт), тыс. руб.
	Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб.	11 843070,31
	Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом, тыс. руб. (стр. 1 - стр. 2 - стр. 3)	11 156930,69
	Фактический возраст здания, лет	1,5
	Нормативный срок эксплуатации, лет
	Коэффициент к определению износа (стр. 5: стр. 6)	0,0086
	Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб. (стр.4 х стр. 7)	95 950,60

Результаты оценки, тыс. руб.

Восстановительная стоимость 23 000 000,00

Предпринимательская прибыль 6 900 000,00

Износ -1 452 804,40

Окончательная стоимость оценки — 28 500 000 тыс. руб.

(5 100 000 долл.).

Определение стоимости прав аренды земельного участка. Земельный рынок Москвы характеризуется особенной правовой средой. Если здания и сооружения могут находиться в собственности, земля в Москве предоставляется покатолько в аренду. Срок аренды составляет, как правило, 49 лет. В контрактах можно оговаривать возможность продления аренды на последующие 49 лет или право преимущественного приобретения в случае продажи арендуемого участка. Право заключения договора аренды является платным. Участки земли сдаются в аренду на конкурсной основе. Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо, в том числе и иностранное. Последние должны лишь платить впоследствии большую арендную плату. Согласно распоряжению мэра Москвы "О плате за право заключения договора аренды земли в г. Москве" с арендаторов земельных участков взимается плата, установленная правительством Москвы по итогам конкурсов, т. е. в размере рыночной арендной платы. Арендатор, заключая договор аренды, не вполне свободен в выборе будущего использования участка земли. На продажу участок выставляется с градостроительным заданием, разрабатываемым Москомархитектуры. В задании определяются функциональноеиспользование участка, расположение и габаритные размеры строения, которое будет на нем возведено. Более того, в случае использования земельного участка не по целевому назначению договор аренды расторгается без истребования согласия землепользователя. Правительство Москвы для эффективного использования городских земель и скорейшего освоения неиспользованных земельных участков (постановление № 640 от 5.09.95 г.) проводит достаточно жесткую политику по отношению к "нерадивым" арендаторам, вплоть до изъятия земельных участков без какой-либо компенсации. Ограниченность в выборе целевого назначения — один из недостатков земельных конкурсов, проводимых в Москве. Вся земля в столице в соответствии с генпланом города уже предназначена для определенных целей, и несмотря на то что генплан сегодня во многом не соответствует потребностям города, он продолжает выполняться.

В истории земельных аукционов были прецеденты безуспешных попыток продажи участков с "навязанным" целевым назначением, когда изменения целевого назначения было достаточно для того, чтобы быстро нашелся покупатель. Покупатель права на заключение договора аренды получает возможность пользования земельным участком и может совершать с ним операции, как с любым товаром: закладывать, сдавать в аренду, передавать по наследству и даже продать свои права на участок. Для оценки рыночной стоимости права аренды участка были использованы данные по проведенным конкурсам продажи прав аренды земельных участков, сопоставимых с оцениваемым. При проведении данной работы оценщиками были отобраны 19 участков, по которым имелась информация по совершенным сделкам. Из данных участков были отобраны 4 участка, сопоставимых с оцениваемым.

По итогам анализа полученных результатов специалисты пришли к выводу, что рыночная стоимость права аренды оцениваемого участка лежит в пределах 7 000 000 — 7 900 000 тыс. руб. Таким образом, принимаем стоимость права аренды оцениваемого участка в размере 7 450 000 тыс. руб. (1 320 500 долл.).

Дата добавления: 2014-12-07