Стоимость строительства по конструктивным элементам и видам работ

Характеристики объекта-аналога и объекта оценки

Отличительный фактор	Объект-аналог из УПВС	Оцениваемый объект	Корректирующий коэффициент
Группа капитальности			1,00
Этажность			1,00
Тип фундаментов	Мелкого заложения Обычный	Мелкого заложения Бутобетонный с кирпичным цоколем	1,02
Материал и тип стен	Кирпичные	Панели	1,03
Тип крыши	Плоская	Плоская	1,00
Основной тип полов	Плитка ПХВ	Плитка ПХВ	1,00
Наружная отделка	Не оштукатурено	Отделочный слой панелей	1.00
Внутренняя отделка	Простая	Простая	1,00
Оконные проемы	Двойные	Двойные	1,00

Расчет стоимости строительства нового ограждения земельного участка по укрупненным показателям восстановительной стоимости

Исходные данные:

• Ограждение металлическое.

• Территориальный пояс № 1.

• Климатический район № 2.

• Расчетный периметр объекта оценки 391м.

Таблица 13.16

Конструктивный элемент	Процент от стоимости здания-аналога	Стоимость
в тыс. руб.	в долл.
Фундаменты	4,00	861 129,1	152628.3
Стены, перегородки	15,00	3 229 234,2	572 356,3
Перекрытия	22,00	4736210,2	839 455,9
Крыши	8,00	1 722258,2	305 256,7
Полы	9,00	1 937 540,5	343413,8
Проемы	11,00	2368 105,1	419727,9
Отделочные работы	6,00	1 291 693,7	228 942,5
Прочие работы	3,00	645 846,8	114471,3
Технические системы	29,54	6359438,6	1 127 160,3
В том числе:
отопление	4,40	947 242,0	167891,2
водопровод	3,84	826 684,0	146523,2
горячая вода	2,64	568 345,2	100734,7
канализация	3,20	688 903,3	122 102,7
электроосвещение	6,36	1 369 195,3	242 679,1
газ	0,00	0,0	0,0
вентиляция	4,20	904 185,6	160259,8
радио	0,44	94 724,2	16789,1
телевидение	0,00	0,0	0,0
телефон	0,66	142086,3	25 183,7
лифт(ы)	3,80	818072,7	144996,9
мусоропровод(ы)	0,00	0,0	0,0
Итого	107,50	23 151 456,4	4 103413,0

Примечание. Отличие суммы процентов от 100 вызвано отличием состава и типов инженерного оборудования и благоустройств от приведенных в таблицах УПВС.

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. 1,17.

Индекс удорожания стоимости строительства на дату оценки к ценам 1984г. 17087.

Курс доллара США на дату оценки 5642 руб.

Процент косвенных издержек, учитываемых дополнительно к включенным в расценку в соответствии с технической частью УПВС, принят равным 15.

Величина НДС, учитываемая в расчете, 20%.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается ограда из металлического штакетника с металлическими стойками высотой до 2 м (сборник 4, табл. 107).

Стоимость 1 м³ объекта-аналога для территориального пояса № 1 и климатического района №2 в ценах 1969 г. составляет 10,1 руб.

В результате расчета стоимость нового строительства объекта оценки составляет в ценах:

• 1969г. (без учета дополнительных косвенных издержек) — 3949,1 руб.;

• 1969г. (с учетом их) —4738,9руб.;

• 1984г. —5544,5руб.;

• на дату оценки — 94 738,9 тыс. руб.;

• то же с учетом налогов — 113 686,7 тыс. руб. (20 150,1 долл.).

Таким образом, стоимость замещения объекта оценки (здание и ограждение) составляет 23 265 143,1 тыс. руб. (4 123 563,1 долл.). Окончательная стоимость объекта оценки равна 23 000 000 тыс. руб. (4 100 000 долл.).

Определение предпринимательской прибыли.Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика.

Процент предпринимательской прибыли сопоставим со ставкой дисконтирования (отдачей на вложенный капитал), поскольку и то и другое отражает отдачу инвестора на вложенный капитал и определяется исходя из альтернативных вложений с учетом рисков, свойственных той или иной отрасли. Реализация строительных проектов в Москве в настоящий момент — высокорентабельным бизнес. Ставка предпринимательской прибыли составляет 30-50%. для дальнейших расчетов она принята равной 30%. В денежном эквиваленте величина предпринимательской прибыли составит б 900 000 тыс. руб.

Расчет накопленного износа. Исходные данные:

• Дата постройки — сентябрь 1995 г.

• Дата оценки — февраль 1997 г.

• Действительный возраст на дату оценки 1,5 года.

• Нормативный срок эксплуатации здания (общая физическая жизнь) 175 лет (определяется в соответствии с функциональным назначением и группой капитальности по нормативным данным).

В табл. 13.17 приводится разбивка стоимости нового строительства по конструктивным элементам (итоговая величина стоимости взята на основе расчетов, проведенных выше, разбивка по конструктивным элементам произведена с использованием сборников УПВС).

Расчет величин неустранимого физического износа коротко- и долгоживущих элементов приведен в табл. 13.18 и 13.19.

Дата добавления: 2014-12-07