Анализ дисконтированного денежного потока

1997 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г.

2002г.

ДОХОД Потенциальный валовой доход 1 394000.00 1463700,00 1536885.00 1 598 360.40 1 662294,82 Вакансии и потери 1161666,67 97580,00 51229.50 53 278.68 55 409.8З Дополнительные доходы. Эффективный валовой доход 232333,3.1 1366120,00 1485655,50 1545081,72 1606884,99 ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ Постоянные расходы Налоги на недвижимость здания и сооружения 1,98 39600,00 39200,00 38800,00 38400,00 земельные платежи 8 038,50 8 038,50 8 038,50 8 038,50 8 038,50 Страховые платежи 6000,00 12000,00 12000, 00 12000, 00 12000, 00 Переменные расходы Управление 6 970,00 40 983,60 44 569,67 46 352,45 48 206,55 Электроэнергия и тепло 7716,33 45372,04 49342,09 51315,78 53368,41 Водоснабжение 500,00 2940,00 3197,25 3325,14 3458,15 Вывоз мусора 1666,67 9800,00 10657,50 11083,80 11527,15 Уборка территории 200,00 1176,00 1278,90 1330,06 1383,26 Охрана 8166,67 48020,00 52221,75 54310,62 56483,04 Резервы на замещение 0,00 29700,00 29400,00 29100,00 28800,0 Операционные расходы — всего 39260,15 237630,14 249905,66 255656,35 261665,06   Чистый операционный доход 193073,18 1128489,86 1235749,84 1289425,37 1345219,93 Инвестиции 2 090 600.00 Денежный поток до налогообложения -1897526,82 1128489,86 1235749,84 1289425,37 1345219,93 Ставка дисконта 24,5% Фактор дисконта 0,803212851 0,645150885 0,518193482 0,416219664 0,334312983 Дисконтированный денежный поток Текущая стоимость денежного потока -1524117,92 728046,23 640357,51 536684,20 449724,49 Текущая остаточная стоимость 2159652,05 остаточная стоимость   СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА — ВСЕГО 2 990 346,55

1 712 163.60 57072.12   1 655091.54   38 000,00 8 038.50 12000,00   49 652,75 54 969,46 3 561,89 11 872,97 1 424,76 58 177,54 28 500,00 266 197,87   1 388 893,67     1 388 893,67     6 459 970,62

Расчетная цена объекта в послепрогнозный период затем дисконтируется на текущий момент и вместе с дисконтированным поступлением чистого дохода в прогнозный период составляет текущую стоимость объекта.

Ставка дисконта. Все вложения в производящие доход активы должны:

• полностью возместить инвестиции;

• обеспечить доход на инвестиции с учетом корректировки на риск.

Ставка дисконтирования отражает ожидаемый риск (в том числе страховой) инвестиций в подобные объекты недвижимости (находящиеся в собственности) и возможность альтернативных вложений капитала.

В качестве безрисковой ставки для оценки была выбрана ставка эффективной доходности по облигациям внутреннего валютного займа 5-го транша (с датой погашения 14.05.2008 г.), которая на дату оценки составляла 12,5%. К безрисковой ставке были добавлены поправки в 4% на риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости, в 3% — на низкую ликвидность объектов недвижимости, в 2% — на управление инвестициями, в 3% — на общую негативную ситуацию в экономике. В результате ставка дисконтирования, рассчитанная методом кумулятивного построения, составила 24,5%. Анализ денежных потоков представлен в табл. 13.14.

В результате дисконтирования денежных потоков получена оценочная стоимость объекта, равная 2 990 346 долл., или округленно 2 990 000 долл.

Согласование результатов. В ходе проведенного исследования были получены следующие оценки стоимости объекта:

на основе метода

прямого сравнения продаж — 2 600 000 — 3 300 000 долл.;

на основе доходного метода — 2 990 000 долл.

При использовании метода прямого сравнения продаж результат оценки получен на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами, но не отражают реальные сделки. Поэтому результат метода прямого сравнения продаж имеет вспомогательное значение.

Доходный метод дает более точное обоснование рыночной стоимости объекта. Исходя из вышеизложенного оценщики пришли к выводу, что окончательная стоимость указанного объекта недвижимости составит 3 000 000 долл.

Дата добавления: 2014-12-07